De schijnbesparing: hoe verhuurders de verhuurderheffing-vrijstelling doorberekenen aan internationals

De verhuurderheffing werd in 2013 ingevoerd als een belasting op eigenaren van grote portefeuilles sociale huurwoningen. De drempel lag eerst op 10 woningen, later op 50. Het doel was om woningcorporaties inkomen te laten afdragen en tegelijk te prikkelen tot nieuwbouw. Particuliere verhuurders met minder dan 50 woningen — en zeker verhuurders in de vrije sector — betaalden deze heffing nooit. De heffing is inmiddels ook afgeschaft, maar de structuren en verhalen die eromheen zijn ontstaan, leven voort in de kamerverhuurmarkt.

Toch zien we dat verhuurders van studentenkamers in steden als Amsterdam, Utrecht en Groningen het bestaan van deze heffing gebruiken als verklaring voor hoge huren. Ze vertellen internationale huurders dat ze 'gelukkig' een vrijstelling hebben als kleine verhuurder, en dat ze deze 'besparing' doorgeven in de vorm van een 'preferentieel tarief'.

Dat klinkt aardig, maar het is ronduit misleidend. De verhuurder betaalt helemaal niets — er is geen besparing om door te geven. Het is een fictief voordeel dat de verhuurder verzint om de huurprijs te rechtvaardigen.

Elke expliciete doorberekening van de verhuurderheffing in een huurcontract is bovendien onrechtmatig. Zelfs in de gereguleerde sector mag een verhuurder de heffing niet als aparte kostenpost aan de huurder doorberekenen. Dat je als internationale huurder dit niet weet, is precies wat verhuurders uitbuiten.

Naast de verhuurderheffing is er de kamerverhuurvrijstelling in de inkomstenbelasting. Als je als particulier een kamer in je eigen huis verhuurt en de jaarlijkse huurinkomsten onder een bepaalde drempel blijven, dan wordt die inkomsten niet belast. In 2024 was die drempel €5.998. In 2025 gaat het om €6.324, en in 2026 om €6.633.

Voorwaarden zijn dat de kamer geen zelfstandige woonruimte is — geen eigen voordeur, keuken of toilet — en dat zowel verhuurder als huurder op hetzelfde adres staan ingeschreven. De verhuurder moet het huis blijven bewonen als hoofdverblijf. Voldoe je daaraan, dan blijft de hele woning in box 1 en blijft de hypotheekrente aftrekbaar.

Gaat de jaarhuur boven de drempel? Dan vervalt de vrijstelling voor het hele jaar. Het verhuurde deel moet dan in box 3 worden opgegeven, met een verdeling van de WOZ-waarde en de hypotheekschuld. Dat kan flink gaan kosten — en verhuurders weten dit.

De truc die veel kamerverhuurders toepassen is simpel. Ze houden hun totale kaminkomsten onder de drempel door een beperkt aantal kamers te verhuren, of door de huur net onder het maximum te houden. Daarmee betalen ze geen inkomstenbelasting over de huur en geen verhuurderheffing.

Maar in plaats van dit voordeel te delen met de huurder, presenteren ze het alsof ze de huurder een gunst verlenen. 'Ik heb een vrijstelling, dus ik kan je een scherper tarief bieden.' Nee — je betaalt simpelweg geen belasting en je houdt de marge zelf.

Internationale studenten die in Nederland aankomen, kennen het concept van de Huurcommissie niet. Ze weten niet wat een redelijke huurprijs is voor een kamer in Eindhoven, Delft of Rotterdam. Ze hebben geen idee dat er een onderscheid is tussen gereguleerde huur en de vrije sector. En ze hebben vaak binnen dagen een kamer nodig, want het semester begint.

Die combinatie van onkunde en tijdsdruk is een perfect speelveld voor verhuurders die de maximale prijs willen vragen. We hebben gezien dat internationale studenten soms zeven keer meer betalen dan de wettelijke maximumhuur. Dat is geen uitzondering — het is een patroon.

Wat ons opvalt bij House Hunter is dat internationale huurders vaak hetzelfde verhaal te horen krijgen: 'Deze prijs is inclusief alle belastingen en heffingen die ik als verhuurder betaal.' Maar als die verhuurder minder dan 50 woningen heeft — en dat heeft vrijwel elke kamerverhuurder — dan betaalt hij die heffing niet. Het is een verhaal dat klinkt als een eerlijke uitleg van kosten, maar dat nergens op slaat.

De informatieasymmetrie is enorm. De verhuurder weet precies hoe de fiscale structuur werkt. De internationale huurder weet niet eens dat hij recht heeft op een huurtoeslag-aanvraag, laat staan dat hij begrijpt hoe de WOZ-waarde van een pand in Eindhoven zijn huurprijs zou moeten beïnvloeden.

Als je als internationale huurder vermoedt dat je te veel betaalt — of als je verhuurder beweert kosten door te berekenen die hij niet heeft — kun je stappen ondernemen. De Huurcommissie is er juist voor huurders in de gereguleerde sector en de middensector.

Eerst: check of je kamer onder de liberalisatiegrens valt. Is de kale huur lager dan de wettelijke grens? Dan is je kamer gereguleerd en heeft de Huurcommissie bevoegdheid. Je kunt dan de huurprijs en de servicekosten laten toetsen.

De servicekosten zijn een cruciaal onderdeel. Verhuurders proberen vaak de werkelijke kosten van gas, water, licht en servicekosten op te hogen met 'verhuurderheffing' of 'belastingen.' Maar een verhuurder die geen verhuurderheffing betaalt, mag deze ook niet in de servicekosten verantwoorden. Dat is simpelweg een onterechte kostenpost.

Vraag je verhuurder om een specificatie van de servicekosten. Hij is verplicht om deze te kunnen onderbouwen. Kan hij dat niet, of zie je posten die niet kloppen? Dan kun je bij de Huurcommissie een procedure starten om de servicekosten te laten verlagen.

Voor internationale huurders voelt dat als een grote stap. Je kent het systeem niet, je Nederlands is beperkt, en je bent bang dat je verhuurder wraak neemt. Maar de Huurcommissie is onafhankelijk en de procedure is laagdrempelig. Je hebt geen advocaat nodig.

Het systeem van vrijstellingen voor kleine verhuurders en kamerverhuur is goed bedoeld. Het ontlast particuliere verhuurders van fiscale lasten en moedigt aan om kamers beschikbaar te stellen voor studenten. Maar in de praktijk komt het voordeel zelden bij de huurder terecht.

De huurprijzen voor kamers in studentensteden worden niet bepaald door de fiscale positie van de verhuurder, maar door vraag en aanbod. In Amsterdam betaal je €700-€900 voor een kamer van 12 vierkante meter, ongeacht of je verhuurder wel of geen verhuurderheffing betaalt. In Groningen is het niet veel anders. De verhuurder zet de prijs op wat de markt dragen kan — en de internationale huurder, die geen alternatieven heeft, betaalt.

De kamerverhuurvrijstelling heeft bovendien niet bijgehouden met de werkelijkheid. De drempel van €6.324 in 2025 betekent dat je als verhuurder maximaal ongeveer €527 per maand aan kamerverhuurinkomsten mag verdienen om onder de vrijstelling te blijven. In een stad als Utrecht is dat één kamer. Verhuur je twee kamers? Dan kom je al snel boven de drempel en moet je box 3 betalen.

Dit creëert een perverse prikkel. Verhuurders die onder de drempel willen blijven, verhuren slechts één kamer — maar vragen daar dan een woekerprijs voor, omdat ze weten dat de internationale huurder niet doorheeft dat de prijs niet in verhouding staat tot de kostensamenstelling.

De drempel voor de kamerverhuurvrijstelling moet omhoog, geïndexeerd aan de werkelijke kamerhuren in studentensteden. De huidige drempel van €6.324 in 2025 is een bedrag dat niet past bij de huren die in Amsterdam, Utrecht of Delft worden gevraagd. Zolang de drempel niet meebeweegt met de markt, blijft het systeem onevenredig voordeel opleveren voor verhuurders die net onder de grens opereren.

Maar beleidswijzigingen duren jaren. Als je nu een kamer huurt en vermoedt dat je te veel betaalt, wacht dan niet op de overheid.

Bereken zelf je puntenwaarde via de Huurcommissie-tool. Vraag je BSN aan zodra je in Nederland bent geregistreerd — je hebt het nodig voor een huurtoeslag-aanvraag en voor elke procedure bij de Huurcommissie. Controleer of je huurcontract de kale huur en servicekosten apart vermeldt. Als je verhuurder 'verhuurderheffing' als kostenpost noemt, weet dan: dat mag niet.

De makkelijkste stap: vraag je verhuurder om een specificatie van de servicekosten. Alleen al het stellen van die vraag laat zien dat je je rechten kent. Veel verhuurders draaien bij als ze merken dat een huurder geïnformeerd is.

We zien bij House Hunter regelmatig internationale huurders die na een paar maanden pas ontdekken dat ze twee tot drie keer te veel betaalden. Dat hoeft niet. De informatie is er — je moet alleen weten dat je ernaar moet zoeken.