De verhuurderheffing wordt onterecht doorgerekend aan internationals in de vrije sector

De verhuurderheffing is een belasting die in 2013 werd ingevoerd. Het doel was simpel: de staatskas vullen tijdens de economische crisis en woningcorporaties dwingen om hun sociale huurwoningen in te krimpen. De belasting geldt uitsluitend voor verhuurders met meer dan 50 sociale huurwoningen, waarbij de heffing wordt berekend over de totale WOZ-waarde van die woningen. Er is een heffingsvrije voet van toepassing.

Sinds de invoering heeft deze belasting meer dan €12 miljard opgeleverd voor de Nederlandse schatkist. Alleen al in 2020 ging het om €1,8 miljard. Grote corporaties zoals Ymere betaalden tientallen miljoenen per jaar — in 2024 bereikte Ymere's heffing €96 miljoen. Dat zijn astronomische bedragen die de woningcorporaties raken.\n
Maar hier is het cruciale punt: de verhuurderheffing geldt alleen voor sociale huurwoningen met een huur onder de liberalisatiegrens. Vrije sector woningen — met een start huur boven die grens en minimaal 187 punten — zijn expliciet vrijgesteld van deze belasting. Dat betekent dat een verhuurder in de vrije sector wettelijk gezien helemaal geen verhuurderheffing betaalt over die woningen.

Toch zien we in de praktijk dat verhuurders in Amsterdam, Rotterdam en andere grote steden manieren vinden om de impact van de verhuurderheffing door te berekenen aan huurders in de vrije sector. Dit gebeurt niet via een expliciete regelitem 'verhuurderheffing' in het contract — dat zou juridisch onhoudbaar zijn. Maar het gebeurt wel indirect.

De verhuurderheffing heeft geleid tot een krimping van de sociale huursector. Corporaties hebben sociale woningen omgezet naar vrije sector of verkocht aan particuliere investeerders. Dat verkleint het aanbod aan betaalbare woningen en drijft de vraag op in de vrije sector. Het resultaat: hogere huren. Sinds de invoering van de verhuurderheffing zijn de huren in zowel de sociale als de vrije sector sneller gestegen dan de inflatie, met sociale huren in de beginjaren met gemiddeld 5% per jaar.

Corporaties en particuliere verhuurders hebben openlijk erkend dat de financiële druk van de verhuurderheffing hen dwingt om huren te verhogen waar mogelijk en te focussen op huurders met hogere inkomens. En dat is precies waar internationals in beeld komen.

Internationals huren overwegend in de vrije sector. Dat komt door hun hogere inkomens, de behoefte aan flexibiliteit en de kwaliteit die deze sector biedt. Verhuurders stellen vaak een bruto maandsalaris van 3 tot 4 keer de huur als eis, wat lagere inkomensgroepen effectief uitsluit en de segmentatie versterkt.

Wat internationals extra kwetsbaar maakt is hun beperkte kennis van het Nederlandse huurrecht. Ze kennen de regels rondom huurprijscheck, de rol van de huurcommissie en hun rechten als huurder vaak niet. Ze huren voor kortere periodes, prioriteren ligging en gemak boven prijs, en zijn minder prijsgevoelig. Dat maakt hen aantrekkelijk voor verhuurders die hun rendement willen maximaliseren.

Er is geen bewijs dat verhuurders expliciet een regelitem 'verhuurderheffing' in het contract van expats zetten. Maar de indirecte effecten zijn reëel: hogere huren door marktvormen die door deze belasting zijn veroorzaakt. Internationals betalen de prijs zonder te begrijpen waarom.

Als je als international in de vrije sector een huurcontract tekent en de verhuurder verwijst naar de verhuurderheffing als rechtvaardiging voor een toeslag of hogere huur, wees dan kritisch. De verhuurderheffing is wettelijk niet van toepassing op vrije sector woningen. Elke expliciete vermelding van deze belasting als surcharge in een vrijesectorcontract is juridisch ongefundeer en aanvechtbaar.

De jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector is in 2026 gemaximeerd op 4,4%. Dat is de wettelijke cap. Verhuurders kunnen niet zomaar een extra toeslag bovenop de huur leggen onder het mom van 'gemeentelijke belastingen'.

Wat je wel kunt doen: controleer je contract op onduidelijke kostenposten. Vraag door als je een toeslag ziet die je niet begrijpt. Gebruik de huurcommissie als je denkt dat je te veel betaalt. En vergeet niet: dezelfde huurbescherming die voor Nederlandse huurders geldt, geldt ook voor jou. Je hebt recht op een transparante huurovereenkomst zonder onrechtmatige extra kosten.

Bij House Hunter zien we regelmatig listings waarin verhuurders vage kostenposten verwerken die niet zouden mogen. Het is precies daarom dat we 1.000+ websites monitoren — niet alleen om je sneller te vinden, maar ook om je te helpen herkennen wat klopt en wat niet.