De garantiehuurder is een illegale borgsom in vermomming — weiger het

Sinds 2024 is het simpel: een verhuurder in Nederland mag maximaal twee maanden basishuur als borg vragen. Dat is de wet. punt uit. Maar in de vrije sector in Amsterdam, Utrecht, en Rotterdam hebben verhuurders een creatieve manier gevonden om toch meer zekerheid te krijgen dan de wet toestaat. Ze noemen het de 'garantiehuurder' of 'geregistreerde werkgever'.

Het werkt zo: je krijgt de woning alleen als een derde partij — meestal je Nederlandse werkgever — een aparte overeenkomst tekent waarin hij zich aansprakelijk stelt voor de volledige huurperiode. Niet voor twee maanden. Niet voor de wettelijke maximumborg. Voor alles. De volledige looptijd van het contract.

Dat klinkt misschien onschuldig. Maar reken even mee. Als je €2.000 per maand huur betaalt voor een appartement in Amsterdam-Zuid en je tekent een contract voor twee jaar, dan is de wettelijke maximale borg €4.000. De garantiehuurder-constructie legt in theorie een aansprakelijkheid van €48.000 op de werkgever. Dat is twaalf keer het wettelijke plafond.

En het is precies daarom een onrechtmatige borgsom in vermomming.

De wet zegt dat een borg maximaal twee maanden bedraagt. De wet zegt niets specifieks over derden-garanties of werkgeversverklaringen. Dat gat in de wetgeving is precies waar verhuurders doorheen glippen.

Maar hier is het probleem: als een werkgever zich via een afzonderlijke overeenkomst aansprakelijk stelt voor de volledige huurperiode, dan is die overeenkomst effectief een onbeperkte borgsom. De Huurcommissie kan dergelijke constructies aanmerken als een omzeiling van het wettelijke borgplafond. En de Autoriteit Persoonsgegevens heeft bovendien gewaarschuwd dat verhuurders alleen informatie mogen opvragen die noodzakelijk is om de betalingscapaciteit te beoordelen. Het eisen van een garantie die ver boven het wettelijke maximum uitkomt, is disproportioneel en kan worden aangevochten.

Er is nog een juridisch probleem. Een werkgever is geen partij bij de huurovereenkomst. Als de garantie verder gaat dan een bevestiging van inkomen — als de werkgever zich echt aansprakelijk stelt voor achterstallige huur — dan is die belofte onder Nederlands contractrecht mogelijk niet eens afdwingbaar. Verhuurders eisen iets wat ze bij de rechter misschien niet kunnen waarmaken.

De constructie treft één groep in het bijzonder: internationals die net in Nederland aankomen en geen Nederlands netwerk hebben. Geen BSN nog, geen Nederlands kredietverleden, geen lange arbeids-overeenkomst bij een Nederlands bedrijf.

In Amsterdam, Utrecht, en Rotterdam schatten we dat 20 tot 30% van de nieuwe vrije-sector contracten voor internationals een derde-garantie vereist. Dat cijfer stijgt. Verhuurders worden steeds selectiever, en in een krappe markt kunnen ze het zich veroorloven om eisen te stellen die ver boven de wet uitgaan.

Wat in de praktijk gebeurt: de internationale huurder zonder garantsteller wordt geweigerd. Of erger — ze worden doorverwezen naar commerciële garantstellingsdiensten die maandelijks premie rekenen voor iets wat de verhuurder eigenlijk niet wettelijk mag eisen.

Ik heb gezien hoe freelancers, ondernemers, en studenten van buiten de EU systematisch worden uitgesloten, ongeacht hun daadwerkelijke financiële capaciteit. Een freelance developer uit Berlijn met een inkomen van €6.000 per maand wordt afgewezen voor een woning in Den Haag, terwijl een corporate expat met een lager salaris maar met een werkgeversgarantie wel wordt geaccepteerd. Dat is geen risicobeheer. Dat is indirecte discriminatie.

Er is een belangrijk onderscheid dat veel internationals missen. Een werkgever kan twee dingen doen: je inkomen bevestigen, of zich aansprakelijk stellen voor de huur. Die twee zijn niet hetzelfde.

Een inkomensgarantie — een brief van je werkgever waarin staat wat je verdient en dat je in vaste dienst bent — is redelijk. Verhuurders mogen vragen om bewijs van betalingscapaciteit. Dat is normaal.

Maar een garantie die verder gaat dan inkomensbevestiging, waarbij de werkgever zich committeert om de huur te betalen als jij in gebreke blijft, is een andere zaak. Dat is effectief een onbeperkte borgsom. En als die garantie de volledige huurperiode dekt, dan is het een borgsom die ver boven het wettelijke maximum van twee maanden huur uitkomt.

Ongeveer 60% van de multinationals in Nederland biedt inmiddels standaard een of andere vorm van huurgarantie voor inkomende medewerkers. Dat klinkt alsof het probleem zichzelf oplost. Maar het lost het alleen op voor corporate expats. Iedereen zonder een HR-afdeling die bereid is om garant te staan, blijft buiten de boot vallen.

Als een verhuurder in Amsterdam of Utrecht je vraagt om een garantiehuurder voor de volledige huurperiode, weiger het. Hier is waarom en hoe.

Ten eerste: de eis is niet wettelijk verplicht. Er is geen enkele wettelijke bepaling die zegt dat een verhuurder een garantiehuurder mag eisen. De wet zegt alleen dat de borg maximaal twee maanden bedraagt. Alles wat daar bovenop komt en effectief een borg fungeert, is een omzeiling van die wet.

Ten tweede: je kunt alternatieven voorstellen. Biedt de maximale wettelijke borg van twee maanden aan. Dat is je recht. Als de verhuurder dat niet accepteert, vraag dan waarom. Als het antwoord is dat je geen Nederlands kredietverleden hebt, dan is dat een legitieme zorg — maar de oplossing is niet een onbeperkte garantie.

Ten derde: als de eisen disproportioneel zijn of als je het gevoel hebt dat je oneerlijk wordt behandeld, kun je advies vragen bij!WOON (in Amsterdam) of de Huurcommissie. De Wet goed verhuurderschap verplicht verhuurders om redelijk en transparant te handelen. Het eisen van een garantiehuurder die ver boven het wettelijke borgplafond uitkomt, is niet redelijk.

En als je een werkgever hebt die onder druk staat om een garantie te tekenen: leg uit dat de overeenkomst mogelijk niet afdwingbaar is onder Nederlands contractrecht, en dat de werkgever zich blootstelt aan een aansprakelijkheid die de wet eigenlijk niet toestaat.

De oplossing is niet om de constructie beter te maken. De oplossing is om hem af te schaffen.

De Nederlandse overheid moet de wettelijke status van derde-garanties verduidelijken. Als het wettelijke borgplafond iets betekent, dan moet het ook gelden voor constructies die hetzelfde effect hebben als een borg. Een garantiehuurder die aansprakelijk is voor de volledige huurperiode is een borg. Behandel het als zodanig.

Tot die tijd blijven verhuurders in Amsterdam, Utrecht, en Rotterdam deze constructie gebruiken om meer zekerheid te krijgen dan de wet toestaat. En blijven internationals zonder Nederlands netwerk de dupe.

Wees je rechten bewust. De wet staat aan jouw kant, ook als de verhuurder dat niet laat merken.