De inkomensgarantieverklaring voor internationale huurders: wie draait eigenlijk op?

Een inkomensgarantieverklaring is in theorie simpel: een document, vaak ondertekend door de werkgever van een internationale huurder, waarin bevestigd wordt dat de huurder een vast inkomen heeft. Soms gaat het verder en committeert de werkgever zich om de huur te betalen als de huurder in gebreke blijft. In de praktijk zien we dit vooral bij vrije-sectorwoningen in Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag, waar expats 20 tot 30 procent van de nieuwe particuliere huurcontracten voor hun rekening nemen.

Het klinkt redelijk. Een verhuurder wil zekerheid, en een internationale huurder heeft vaak geen Nederlands kredietverleden. Maar de manier waarop dit document in de praktijk wordt ingezet, reikt verder dan een eenvoudige loonstrook. Het verlegt de financiële aansprakelijkheid voor huurachterstand naar een derde partij die daar wettelijk niet voor bedoeld is.

De Wet goed verhuurderschap, sinds juli 2023 van kracht, stelt duidelijke regels rond transparantie en anti-discriminatie, maar zegt niets specifiek over inkomensgaranties. Dat gat wordt nu uitgebuit.

Verhuurders in de vrije sector — vaak met meubelstukken boven €1.500 per maand — hebben een grote pool aan aanvragers. Ze kunnen selectief zijn. En bij internationale huurders spelen twee zorgen: er is geen Nederlands kredietdossier beschikbaar, en als de huurder het land verlaat, is schuldinvordering een administratieve nachtmerrie.

Die zorgen zijn begrijpelijk. Grensoverschrijdende juridische procedures zijn duur, traag en leveren vaak niets op. Maar de oplossing die verhuurders nu kiezen — een derde partij aansprakelijk stellen voor de huur — is niet alleen disproportioneel, het verlegt het risico naar iemand die daar wettelijk niet voor kan worden verplicht.

Onder multinationals geeft meer dan 60 procent van de werkgevers inmiddels een of andere vorm van huurgarantie aan inkomende werknemers, vaak als onderdeel van een relocatiepakket. Dat klinkt alsof het geaccepteerd is, maar het betekent niet dat het terecht is. Het betekent alleen dat HR-afdelingen eraan gewend zijn geraakt.

Hier wordt het ongemakkelijk. Een werkgever ondertekent een verklaring waarin staat dat de werknemer voldoende inkomen heeft. Tot zover niets aan de hand. Maar als die verklaring ook bevat dat de werkgever de huur zal dekken bij wanbetaling, ontstaat er een situatie die juridisch heel lastig ligt.

Een werkgever is geen borg. Een werkgever heeft geen huurovereenkomst met de verhuurder. Toch wordt in de praktijk van deze verklaringen vaak een formulering gebruikt die de werkgever aansprakelijk stelt voor betalingsachterstanden van de werknemer. Dat is een constructie die in het Nederlandse huurrecht niet goed is geregeld, en die in strijd kan zijn met het proportionaliteitsbeginsel dat de Autoriteit Persoonsgegevens hanteert: verhuurders mogen alleen gegevens opvragen die noodzakelijk zijn om de betalingscapaciteit te beoordelen.

Een loonstrook volstaat. Een werkgeversgarantie voor de volledige huurperiode is niet noodzakelijk voor die beoordeling. Het is een risicoafschuiving die de verhuurder niet zomaar mag afdwingen via een derde partij.

De internationale kenniswerknemer met een 30%-regeling en een vast contract bij een multinational merkt hier weinig van. Zijn werkgever tekent de verklaring, de woning is geregeld, iedereen is tevreden. Maar kijk naar de groepen die buiten de boot vallen.

Freelancers en zelfstandigen zonder BSN-geschiedenis. Ondernemers met een nieuw bedrijf in Nederland. Studenten van buiten de EU. Zij krijgen geen werkgeversgarantie, en daarmee zijn ze in de praktijk uitgesloten van een groot deel van de vrije sector in steden als Eindhoven, Delft en Groningen. Niet omdat ze niet kunnen betalen, maar omdat ze geen derde partij kunnen produceren die voor hen wil instaan.

Dit is het oneerlijke effect: de eis creëert een tweedeling tussen goed ondersteunde expats en alle andere internationale huurders. Het bevoordeelt de corporate expat en sluit de rest uit. Dat is niet wat de Wet goed verhuurderschap voor ogen had.

Verhuurders mogen inkomen verifiëren. Ze mogen loonstroken, arbeidsovereenkomsten en bankafschriften opvragen. Ze mogen een borg vragen, maar die is sinds 2024 wettelijk gemaximeerd op twee maanden kale huur. Dat is een harde grens.

Wat ze niet mogen, is informatie opvragen die niet relevant is voor de beoordeling van de betalingscapaciteit, en ze mogen geen discriminatie toepassen op basis van nationaliteit of etniciteit. Een inkomensgarantieverklaring die verder gaat dan bevestiging van het inkomen is mogelijk disproportioneel en kan worden aangevochten.

Als je als internationale huurder met deze eis wordt geconfronteerd, onderhandel dan over alternatieven. Een bankgarantie is een optie. Een hogere borg binnen de wettelijke grens van twee maanden is een optie. En organisaties zoals!WOON of de Huurcommissie kunnen adviseren als je denkt dat de eisen overdreven zijn.

Bij House Hunter zien we geregeld dat internationale huurders deze verklaring als eerste obstakel tegenkomen. Soms is het een kwestie van de juiste formulering — een werkgeversverklaring die alleen inkomen bevestigt, zonder betalingsgarantie. Soms moet je als huurder gewoon weten dat je niet alles hoeft te accepteren wat een verhuurder vraagt.