Verhuurders schuiven zorgplicht af bij asbest: hoe internationals op straat komen te staan

Een internationale huurder in Amsterdam tekent een contract. Ergens tussen de standaardbepalingen staat een zinnetje: bij asbestvondst of noodzakelijk onderhoud wordt de zorgplicht van de verhuurder opgeheven. De huurder moet zelf maar een noodwoning zien te vinden. De verhuurder is immers niet aansprakelijk voor tijdelijke huisvesting.

Dat klinkt misschien als een praktische regeling voor beide partijen. Maar het is een constructie die vooral de zwakke partij klem zet. En in de Nederlandse huurmarkt is de zwakke partij vrijwel altijd de international.

De clausule is juridisch rammelend. De wettelijke zorgplicht van de verhuurder, vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek (art. 7:204 BW), is een dwingendrechtelijke verplichting. Dat betekent dat je er niet zomaar van af kunt wijken in een contract. Een verhuurder moet een woning leveren die veilig en bewoonbaar is. Punt. Dat geldt ook als er asbest wordt aangetroffen tijdens je huurperiode.

Toch zien we deze clausule opduiken, vooral bij kamerverhuur aan expats en studenten in steden als Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. De verhuurder weet dat de huurder het clausule-jargon niet kent, geen Nederlands netwerk heeft en al helemaal niet naar de Huurcommissie zal stappen. Het is een preventieve afscherming die in de praktijk vaak standhoudt, simpelweg omdat niemand hem aanvecht.

Laten we even door de juridische brij waden. Asbest is in twee vormen te vinden in Nederlandse huurwoningen: hechtgebonden en niet-hechtgebonden. Hechtgebonden asbest zit vast in een matrix (zoals in eternitplaten) en is relatief ongevaarlijk zolang het onbeschadigd blijft. Niet-hechtgebonden asbest is het echte probleem: de vezels kunnen vrijkomen in de lucht en ernstige gezondheidsrisico's veroorzaken, waaronder asbestose en longkanker.

Nederlandse rechters hebben consistent bepaald dat de aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest een gebrek aan de huurwoning is. De verhuurder moet saneren. Dat is geen keuze, dat is de wet.

Maar hier komt de wrange realiteit. Tijdens de sanering kan de woning onbewoonbaar worden. En hoewel de wet de verhuurder verplicht om het probleem op te lossen, is er geen automatische wettelijke plicht om vervangende woonruimte te regelen. Dat klinkt als een tegenstrijdigheid, en dat is het ook.

De verhuurder moet de woning veilig maken, maar mag de huurder tegelijkertijd de deur uitsturen zodra het werk begint. De huurder kan wel aanspraak maken op huurverlaging of opschorting van de huurprijs, omdat de woning niet meer naar behoren gebruikt kan worden. Maar huurverlaging betaalt geen hotelrekening.

En de 'opheffing zorgplicht'-clausule? Die is juridisch niet standvastig. Een verhuurder kan zijn wettelijke zorgplicht niet uitsluiten via een beding in het huurcontract. De plicht om een veilige, bewoonbare woning te leveren is van openbare orde. Een clausule die stelt dat de verhuurder geen vervangende woonruimte hoeft te regelen, kan worden vernietigd door de Huurcommissie of de kantonrechter. Maar dat vereist dat de huurder de stap zet om dit aan te vechten. En voor veel internationals is dat een brug te ver.

Stel je voor: een expat in Eindhoven huurt een appartement uit 1978. Alles lijkt prima. Dan moet er plotseling onderhoud plaatsvinden aan het plafond of de gevel. De aannemer treft asbest aan. De verhuurder belt op: je moet binnen 48 uur de woning verlaten in verband met saneringswerkzaamheden. Noodzakelijk onderhoud, gezondheidsrisico, zorgplicht.

De verhuurder citeert het contract: bij noodzakelijk onderhoud wordt de zorgplicht opgeheven. De huurder moet zelf een noodwoning zoeken. De verhuurder is niet aansprakelijk voor tijdelijke huisvesting of kosten.

Voor een Nederlandse student met een netwerk in Eindhoven is dit vervelend, maar oplosbaar. Je logeert een week bij vrienden. Voor een international die net twee maanden in Nederland woont, is het een rampscenario. Geen familie in de buurt. Geen vrienden met een logeerkamer. Geen kennis van het Nederlandse huurrecht om te weten dat de clausule niet standhoudt.

De internationale huurder belandt in een hotel, betaalt zelf de kosten, en hoopt dat de verhuurder dit zal vergoeden. Dat gebeurt zelden zonder juridische druk. En juridische druk vereist een advocaat, tijd, en kennis van het systeem.

We zien dit patroon terugkeren, vooral bij woningen die voor 1990 zijn gebouwd. Dat is niet een klein beetje van de woningvoorraad: in Vlaanderen dateert 80% van alle woningen van voor 1990, en er zit nog steeds meer dan 3 miljoen ton asbest in gebouwen. De Nederlandse situatie is vergelijkbaar. De kans dat asbest wordt aangetroffen bij onderhoud is reëel, en de gevolgen voor huurders zijn disproportioneel.

De Nederlandse huurmarkt is al niet vriendelijk voor internationals. Ondanks het feit dat discriminatie op grond van nationaliteit verboden is, zien we nog steeds 'No internationals'-beleid bij kamerverhuur. Dat is illegaal, maar nauwelijks handhaubaar in de praktijk.

De studentenhuisvesting in Nederland kende in 2025 een tekort van 26.500 eenheden. Internationals zijn daar onevenredig hard door geraakt. Ze hebben minder toegang tot sociale netwerken, minder kennis van hun rechten, en vaak een taalbarrière die het zoeken naar juridische hulp bemoeilijkt.

De zorgplicht-clausule maakt gebruik van deze kwetsbaarheid. De verhuurder weet dat een international waarschijnlijk niet naar de Huurcommissie stapt, geen advocaat inschakelt, en de clausule gewoon accepteert als 'hoe het hier werkt'.

En het is niet alleen asbest. Dezelfde constructie wordt toegepast bij andere vormen van noodzakelijk onderhoud: vervanging van leidingen, dakreparaties, funderingsherstel. Telkens dezelfde boodschap: wij zorgen dat de woning bewoonbaar is, maar als we daarvoor de woning moeten ontruimen, is dat jouw probleem.

De informatieasymmetrie is structureel. Internationals weten vaak niet dat ze huurtoeslag kunnen aanvragen, niet dat de Huurcommissie bestaat, en al helemaal niet dat een contractclausule die in strijd is met dwingend recht nietig is. De verhuurder speelt dit uit. Niet elke verhuurder, maar genoeg om een patroon te vormen.

Als je een huurcontract ziet met een clausule die de zorgplicht van de verhuurder uitsluit bij asbest of noodzakelijk onderhoud: niet accepteren als vanzelfsprekend. De clausule is in strijd met dwingend recht en kan worden vernietigd.

Vraag de verhuurder om de clausule te schrappen of aan te passen. Komt hij niet tegemoet? Dan kun je naar de Huurcommissie. Die kan de clausule toetsen en vernietigen als ze in strijd is met de wet.

Het is ook verstandig om vooraf schriftelijke bevestiging te vragen over de asbeststatus van de woning. In Vlaanderen wordt het asbestattest vanaf 2030 verplicht bij verhuur. In Nederland bestaat die verplichting nog niet, maar je mag als huurder altijd om informatie vragen. Weigert de verhuurder? Dat is een rode vlag.

En als je al in een situatie zit waarbij je de woning moest verlaten vanwege asbestsanering: leg alles vast. Foto's, e-mails, de saneringsrapportage. Vraag huurverlaging aan bij de Huurcommissie voor de periode dat de woning onbewoonbaar was. En als je kosten hebt gemaakt voor tijdelijke huisvesting: dien een claim in bij de verhuurder. Komt hij niet in beweging? Dan is de kantonrechter je volgende stap.

De wet staat aan jouw kant, ook al voelt dat niet zo.

Het probleem is groter dan één verhuurder met een slinkse clausule. Het systeem faalt structureel bij de bescherming van internationale huurders tijdens noodzakelijk onderhoud.

De wet verplicht de verhuurder om te informeren over asbest en te saneren bij gezondheidsrisico's. Maar de wet verplicht de verhuurder niet om vervangende woonruimte te regelen tijdens de sanering. Dat is een gat dat de wetgever moet dichten.

Zolang dat gat bestaat, blijven verhuurders de zorgplicht gebruiken als schild in plaats van als verantwoordelijkheid. De clausule 'opheffing zorgplicht' is daar het meest zichtbare symptoom van.

De oplossing is niet ingewikkeld. Wijzig het Huurrecht zodanig dat de verhuurder expliciet verplicht is om vervangende woonruimte te regelen of te vergoeden tijdens asbestsanering en noodzakelijk onderhoud. Met bijzondere aandacht voor kwetsbare groepen zoals internationals.

Tot die tijd blijft de realiteit dat een international die asbest in zijn huurwoning ontdekt, eerder op straat staat dan dat hij beschermd wordt. En dat is precies wat de zorgplicht zou moeten voorkomen.