Een dure WOZ-waarde betekent niet automatisch een dure huur — zo werkt het WOZ-plafond echt

Ik krijg regelmatig screenshots doorgestuurd van verhuurders die in hun advertentie of contract schrijven: "gezien de WOZ-waarde van de woning is deze huurprijs gerechtvaardigd". Klinkt logisch. Duur pand, dure straat, dus dure huur. Alleen klopt die logica niet met hoe het woningwaarderingsstelsel — het WWS, de officiële puntentelling voor huurprijzen — daadwerkelijk in elkaar zit.

Het WWS bepaalt de maximale huur op basis van punten. Die punten komen uit een stapeling van factoren: woonoppervlak, energielabel, keuken, badkamer, buitenruimte, en ja, ook de WOZ-waarde. Maar sinds mei 2022 geldt een harde grens: de WOZ-waarde mag niet meer dan 33% van de totale punten uitmaken bij woningen met 142 punten of meer. Verhuurders die alleen de WOZ-waarde noemen, vertellen je maar een derde van het verhaal — letterlijk.

Stel: een appartementje in de Amsterdamse grachtengordel zou op basis van de WOZ-waarde alleen al 80 punten scoren, en de rest van de kenmerken (oppervlak, voorzieningen, energielabel) levert nog eens 80 punten op. Totaal 160 punten. Het WOZ-aandeel is dan 50% — ruim boven het plafond van 33%.

In dat geval worden de WOZ-punten teruggebracht tot precies een derde van het totaal. De uiteindelijke puntentelling valt dus lager uit dan wat de rauwe WOZ-waarde zou suggereren, en daarmee ook de wettelijke maximale huur. Dit plafond geldt niet voor woningen onder de 142 punten, en er zijn uitzonderingen voor bepaalde nieuwbouwprojecten in aangewezen regio's — maar voor de meeste bestaande huurwoningen in steden als Utrecht, Rotterdam en Den Haag is dit gewoon de rekenregel.

Het effect is vooral zichtbaar in steden waar de WOZ-waarde de afgelopen jaren hard is gestegen. Amsterdam is het duidelijkste voorbeeld: de WOZ-waarden zijn daar flink omhooggeschoten, maar het plafond zorgt ervoor dat verhuurders niet zomaar kunnen "cashen" op die stijging zonder dat de rest van de woning — isolatie, oppervlak, voorzieningen — dat rechtvaardigt.

Dit is geen bureaucratische grap. Voordat het plafond bestond, dreef de snelle stijging van WOZ-waarden in stedelijke gebieden de maximale huur van steeds meer woningen zo hoog op dat ze uit de sociale sector vielen en in de vrije sector terechtkwamen — puur door de waardestijging van het pand, niet omdat de woning zelf beter was geworden.

Volgens cijfers van de Rijksoverheid zijn dankzij dit plafond ongeveer 23.000 woningen in de sociale sector gebleven en 15.000 woningen teruggekeerd van de vrije sector naar de gereguleerde sector. Dat zijn geen kleine getallen. Het plafond is dus niet alleen een rekenregel op papier — het heeft de facto duizenden woningen betaalbaar gehouden die er anders uit waren gevallen.

Sinds de Wet betaalbare huur (juli 2024) geldt het WWS niet meer alleen voor sociale huur, maar voor het hele middensegment. De grenzen voor 2026 zijn:

• Sociale huur: tot 143 punten, maximaal €932,93 per maand.
• Middenhuur: 144 tot 186 punten, tussen €932,94 en €1.228,07 per maand.
• Vrije sector: vanaf 187 punten, huur vrij onderhandelbaar.

Dit betekent dat zelfs een woning met een torenhoge WOZ-waarde in de gereguleerde sector blijft zitten als het totale puntenaantal onder de 187 blijft. De WOZ-waarde alleen tilt een woning niet over die grens — daarvoor moet de rest van de kenmerken ook meewerken. Een groot pand met een slecht energielabel, een basic keuken en geen buitenruimte kan met een hoge WOZ-waarde alsnog in het middensegment blijven steken.

Als je in Nederland een woning zoekt en de verhuurder verwijst naar de WOZ-waarde om een hoge huur te onderbouwen, is dat op zichzelf geen argument — het is op z'n best een derde van een argument. Vraag naar de volledige puntentelling, of reken die zelf uit via de huurprijscheck. Je hebt daarvoor de WOZ-waarde nodig (op te vragen bij de gemeente of via het WOZ-waardeloket), het woonoppervlak, het energielabel en een overzicht van de voorzieningen.

Belangrijk detail: de WOZ-waarde die gebruikt wordt in de berekening is altijd de meest recente beschikbare taxatie, met een peildatum die soms een jaar of langer achterloopt. Dat kan tijdelijke mismatches opleveren tussen de actuele marktwaarde van een pand en de waarde die in de puntentelling meetelt.

Als blijkt dat de puntentelling — inclusief het WOZ-plafond — een lagere maximale huur oplevert dan wat je daadwerkelijk betaalt, kun je naar de Huurcommissie stappen. Je kunt bovendien bezwaar maken tegen de WOZ-waarde zelf als je vermoedt dat die te hoog is vastgesteld; als dat bezwaar slaagt, wordt de maximale huur opnieuw berekend en heb je recht op verlaging als je te veel betaalde.

Bij House Hunter zien we bij internationals die via ons platform woningen vinden vaak dezelfde valkuil: ze rekenen de huur af tegen het lokale prijsniveau van de buurt, niet tegen de wettelijke puntentelling. Een woning aan de Prinsengracht met een torenhoge WOZ-waarde kan, na aftrek van het plafond, gewoon in het middensegment vallen — en dan betaal je als huurder voor iets waarvoor je helemaal niet hoeft te betalen.

Ik ben geen fan van doen alsof dit plafond alle problemen oplost. De jaarlijkse herberekening van punten, de peildata van WOZ-waarden en de harde knip bij 143 en 186 punten kunnen leiden tot abrupte veranderingen in de status van een woning — soms zakt een pand terug van vrije sector naar gereguleerd, soms schiet het net over de grens omheen. Dat levert onzekerheid op voor zowel verhuurders als huurders.

Het plafond raakt ook niet de onderliggende oorzaak: het woningtekort, dat zowel WOZ-waarden als vrije marktprijzen blijft opdrijven. Maar als losstaande regel is het effectief: het voorkomt dat huurprijzen los komen te staan van de daadwerkelijke kwaliteit van een woning, en dat is precies waar het systeem voor bedoeld is.