Het 'vriendencontract' is geen vriendendienst: hoe verhuurders kamerverhuur omzeilen

Vier mensen, één appartement van 103 m² in Amsterdam, €3.700 per maand. Dat is ruim €900 per persoon. Klinkt als een normale prijs in Amsterdam, toch? Maar hier is het probleem: als diezelfde vier mensen elk een eigen kamercontract hadden gehad, zou de maximale huur per kamer gebaseerd zijn op het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor kamerverhuur. En dat maximum ligt een stuk lager.

Dit is geen uitzondering. NOS op 3 ondervroeg meer dan 2.000 studenten. Een kwart van de kamergevers heeft een groepscontract voor de hele woning. In Amsterdam en Rotterdam is dat zelfs 50%. Het 'vriendencontract' is dus geen randverschijnsel — het is de standaardwerkwijze in de grootste studentensteden.

En het werkt. De verhuurder tekent één contract met de hele groep voor de woning als 'zelfstandige woonruimte'. Geen aparte kamercontracten, geen afzonderlijke puntentelling per kamer. De Huurcommissie ziet een zelfstandige woning met één huurprijs, en zolang niemand klaagt, staat die prijs los van het kamerpuntenstelsel.

Daardoor betalen huurders premiehuur voor een arrangement dat in de praktijk kamerverhuur is — gedeelde keuken, gedeeld toilet, gedeelde woonkamer. Maar zonder de bescherming die kamerverhuur hoort te bieden.

Het vriendencontract zelf is niet illegaal. De Nederlandse wet staat groepscontracten toe, en de Wet betaalbare huur, die in juli 2024 inging, verbiedt ze niet expliciet. Maar de wet is duidelijk over één ding: elke huurder in een onzelfstandige woonruimte — een kamer — moet een huurprijs betalen die gebaseerd is op het WWS voor kamers, ongeacht de contractvorm.

De crux ligt in de definitie. Verhuurders structureren het contract alsof de woning als één geheel wordt verhuurd — een zelfstandige woning met één voordeur, één keuken, één badkamer. Dat klopt juridisch gezien ook wel, want de groep huurt de hele woning. Maar in de praktijk slapen vier mensen in vier slaapkamers en delen ze de voorzieningen. Dat is functioneel kamerverhuur.

Sinds januari 2025 moeten verhuurders bij elk nieuw contract een puntentelling meeleveren. Gemeenten mogen boetes uitdelen als verhuurders de maximale huur overschrijden of geen puntentelling geven. Maar de handhaving is reactief: er moet eerst een klacht binnenkomen voordat een gemeente ingrijpt. En de meeste huurders klagen niet.

De juridische ambiguousiteit is precies wat verhuurders nodig hebben. Het contract ziet eruit als een zelfstandige verhuur. De realiteit is kamerverhuur. En zolang die twee uit elkaar blijven, blijft de premiehuur staan.

Internationals komen vaak aan met een beperkt netwerk, geen kennis van het Nederlandse huurrecht, en een deadline: ze moeten binnen een paar weken een adres hebben voor hun BSN-registratie. Dat is de perfecte storm voor een verhuurder die een vriendencontract wil verkopen.

De pitch is simpel en klinkt aantrekkelijk: 'Jullie huren samen een huis, gezellig met z'n allen, elk betaalt een deel.' Voor iemand die net aankomt uit het buitenland klinkt dat logisch — in veel landen is dat hoe wonen werkt. Wat ze niet weten, is dat het Nederlandse systeem kamerverhuur specifiek beschermt met maximale huren gebaseerd op punten, en dat een groepscontract die bescherming kan uitsluiten.

Platforms zoals Kamernet en Pararius staan vol met dit soort aanbod. Een listing voor 'woonruimte te delen met leeftijdsgenoten' of 'gezellig studentenhuis in Amsterdam-West' is vaak een gedeelde woning met een groepscontract. De advertenties benadrukken de sfeer en het gemeenschapsgevoel. De huurprijs per persoon wordt gepresenteerd als een 'fair share' van het totaal. Maar niemand vertelt je dat de totale huur ver boven het wettelijk maximum voor kamerverhuur ligt.

De taalbarrier maakt het erger. Een contract in het Nederlands, of zelfs in het Engels met juridische termen die specifiek Nederlands zijn — huurcommissie, WWS-punten, onzelfstandige woonruimte — is voor veel internationals ondoorgrondelijk. Ze tekenen, betalen, en merken pas maanden later dat ze mogelijk te veel betalen.

Er is goed nieuws, al is het vermoeiend. De Huurcommissie heeft in meerdere zaken geoordeeld dat een vriendencontract in de praktijk kamerverhuur is. In één bekende zaak werd de huur van €3.700 voor de hele woning teruggebracht naar ongeveer €1.000 — gebaseerd op de som van de maximale kamerprijzen.

Maar dat gebeurt niet automatisch. Je moet zelf een zaak aanspannen bij de Huurcommissie. En dat is waar het systeem faalt voor de mensen die het meest kwetsbaar zijn.

De drempels zijn hoog. Je moet weten dat je te veel betaalt — en veel internationals weten niet eens wat het WWS is. Je moet bewijs verzamelen dat de woning functioneel als kamerverhuur wordt gebruikt. Je moet de procedure doorlopen, die maanden kan duren. En ondertussen woon je in het huis van de verhuurder die je net hebt aangegeven bij de Huurcommissie.

Verhuurders weten dit. Ze weten dat de meeste huurders het niet zullen aandurven. De drempel om te klagen is hoog, en de drempel om gewoon te betalen is laag. Zolang dat zo is, blijft het vriendencontract een lucratieve strategie.

Als je in een gedeelde woning woont met een groepscontract, controleer dan eerst of je huur redelijk is. Ga naar de website van de Huurcommissie en bereken hoeveel punten jouw kamer zou krijgen in het kamersysteem. Factoren zoals oppervlakte, voorzieningen, energielabel en locatie bepalen het maximum. Voor onzelfstandige woonruimte geldt een apart, lager puntenstelsel dan voor zelfstandige woningen.

Als de totale huur voor de woning ver uitsteekt boven de som van de maximale kamerprijzen, overweeg een procedure bij de Huurcommissie. Je kunt de Huurcommissie vragen om de huurprijs te toetsen. Als zij oordelen dat het arrangement feitelijk kamerverhuur is, kan de huur worden verlaagd naar het wettelijk maximum.

Maar wees realistisch over de risico's. Je woont in het huis van de verhuurder. De Wet goed verhuurderschap biedt bescherming tegen wanbeleid, maar de praktijk is dat sommige verhuurders wraakzuchtig worden. Praat met je huisgenoten voordat je stappen onderneemt — in een groepscontract ben je samen verantwoordelijk, en samen sta je sterker.

En als je op zoek bent naar een nieuwe woning: lees het contract zorgvuldig. Als er sprake is van één contract voor de hele groep, vraag dan waarom er geen aparte kamercontracten zijn. Dat is een legitieme vraag. Het antwoord zegt je veel over de verhuurder.

Demissionair minister De Jonge heeft voorgesteld om de maximale kamergestegenhuur met 20% te verhogen, om kamerverhuur voor verhuurders aantrekkelijker te maken. Het idee: als legale kamerverhuur genoeg oplevert, hebben verhuurders geen reden meer om via vriendencontracten te werken. Maar dat voorstel is nog steeds in behandeling, en het is de vraag of 20% genoeg is om de premie die verhuurders nu via groepscontracten vangen, te compenseren.

Huurdersorganisaties en sommige gemeenten willen een strengere aanpak: een eenduidige definitie van zelfstandige versus onzelfstandige verhuur, en verplichte individuele kamercontracten voor elke huurder in een gedeelde woning, ongeacht de contractstructuur. Dat zou het vriendencontract als workaround direct uitsluiten.

Tot die tijd blijft het stelsel afhankelijk van huurders die zelf de Huurcommissie inschakelen. En dat is precies het probleem. De mensen die het hardst bescherming nodig hebben — jonge huurders, internationals, studenten — zijn degenen die het minst geneigd zijn om actie te ondernemen. Niet omdat ze hun rechten niet willen opkomen, maar omdat ze niet weten dat ze die hebben.

Het vriendencontract is geen vriendendienst. Het is een strategie om de Huurcommissie buiten spel te zetten en per vierkante meter meer te rekenen dan de wet toestaat voor een zelfstandige woning. Zolang de wet dat niet expliciet verbiedt, blijft het gebeuren.