De Wet betaalbare huur beschermt internationals — maar de woningen verdwijnen

De Wet betaalbare huur ging op 1 juli 2024 in. Het idee was simpel en nobel: de middenhuurmarkt reguleren met een puntensysteem (Woningwaarderingsstelsel), maximale huren opleggen op basis van punten, en huurders beschermen tegen willekeurige uitzetting. Tot 143 punten was de sociale huur met een maximum van €900 per maand. Tussen 143 en 186 punten viel de middenhuur met een plafond van €1.184. Daarboven was de vrije sector zonder cap.

Sinds januari 2025 kunnen gemeenten bovendien zelf handhaven. Je hoeft dus niet meer zelf naar de Huurcommissie te stappen — de overheid kan voor je optreden. Dat klinkt geweldig, zeker voor internationals die vaak niet weten hoe het Nederlandse huurrecht in elkaar zit.

En de wet deed ook iets anders wat lang overduidelijk was: hij gaf expats, kenniswerkers en internationale studenten expliciet dezelfde huurrechten als Nederlandse huurders. Geen onterechte uitzetting meer, geen woekerprijzen zonder verweer, toegang tot de Huurcommissie. Dat was nodig. Het was eerlijk.

Maar er was één probleem dat de wetgever onderschatte. Je kunt rechten geven aan huurders, maar je kunt verhuurders niet dwingen om te verhuren.

Sinds 2023 zijn meer dan 100.000 huurwoningen verkocht aan kopers die er zelf gaan wonen. In 2025 alleen al verdwenen 42.000 woningen van de huurmarkt — een stijging van 14% ten opzichte van het jaar daarvoor, en het dubbele van het tempo in 2022-2023. De uitpondgolf is niet een rimpeling. Het is een tsunami.

En het gebeurt precies in de segmenten waar de wet haar bescherming bood: de sociale sector en de middenhuur. Dat zijn precies de woningen waar internationals en mensen met een middeninkomen op aangewezen zijn. De vrije sector — waar geen huurplafond geldt — blijft staan. Maar die is onbetaalbaar geworden voor precies de groepen die de wet zou beschermen.

Waarom verkopen verhuurders? Omdat de rekensom is omgeslagen. In steden als Amsterdam zijn de rendementen met 20 tot 30% gedaald door de nieuwe huurplafonds. De Box 3-belasting op vastgoed is gestegen. De overdrachtsbelasting is wel verlaagd van 10,4% naar 8% in 2026, maar dat compenseert niet de structurele daling van het rendement. En dan is er de regelgeving zelf: tijdelijke contracten zijn beperkt, wat betekent dat verhuurders hun woning niet makkelijk terug kunnen krijgen. Voor een verhuurder die aan internationals verhuurt — die misschien na twee jaar weer vertrekt — was dat flexibiliteit die ze nu missen.

De cijfers liegen niet. Verhuurdersvereniging Vastgoed Belang schat dat de versoepelingen die de overheid in 2026 doorvoerde — meer gewicht voor de WOZ-waarde in de puntenberekening, herintroducitie van tijdelijke contracten voor studenten — de uitpondgolf met slechts 6% zal verminderen. Dat is een druppel op een brandende plas.

Hier is de wrangheid. De Wet betaalbare huur gaf internationals voor het eerst dezelfde huurbescherming als Nederlandse huurders. Bescherming tegen willekeurige uitzetting. Het recht om excessieve huren en servicekosten aan te vechten. Toegang tot de Huurcommissie en de rechter. Dat zijn geen kleine dingen — voor iemand die net in Nederland aankomt, zonder BSN-geschiedenis, zonder netwerk, zonder kennis van het Nederlandse rechtssysteem, was dit een enorme stap vooruit.

Maar wat heb je aan huurbescherming als er geen huurwoning meer is?

De verhuurders die overblijven verhuren in de vrije sector, waar de huren juist stijgen omdat de vraag zich verplaatst. Internationals die normaal in de middenhuur terechtkomen — de leraar uit Polen, de onderzoeker uit India, de startup-medewerker uit Brazilië — worden nu doorgegeven naar een vrije sector die ze niet kunnen betalen. Of ze vallen buiten de boot helemaal.

En dan is er de groep die het zwaarst treft: mensen met een inkomen net boven de grens voor sociale huur. Die komen niet in aanmerking voor huurtoeslag, die komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning met wachttijden van jaren in steden als Amsterdam en Utrecht, en die kunnen de vrije sector niet betalen. De middenhuur was hun vangnet. Dat vangnet wordt nu uitgepond.

Bij House Hunter scannen we meer dan 1.000 websites voor huurwoningen. We zien de uitpondgolf niet als abstract cijfer — we zien hem in real-time. Wat opvalt: het aantal nieuwe middenhuurwoningen dat verschijnt op Pararius, Funda en Kamernet is dramatisch gedaald sinds juli 2024. En wat verschijnt, is vaker in de vrije sector — boven dat puntensysteem, boven de bescherming.

We krijgen berichten van internationals die al maanden zoeken. Mensen met een vast contract, een goed salaris, alle papieren in orde — en toch vinden ze niets in de middenhuur. Niet omdat ze niet kwalificeren, maar omdat de woningen er niet meer zijn. Een Delftse onderzoeker die na zes maanden zoeken een kamer deelt met twee anderen. Een familie in Eindhoven die in een hotel woont omdat de huurwoning die ze op het oog hadden werd verkocht voordat de bezichtiging plaatsvond.

Dit is geen anecdote. Het is een patroon dat we in de data zien. De bescherming werkt — voor de mensen die een woning hebben. Voor de mensen die er een zoeken, is de wet een deur die dichtging.

De overheid heeft in 2026 enkele aanpassingen doorgevoerd. De WOZ-waarde telt zwaarder mee in de puntenberekening, wat betekent dat woningen met een hoge waarde sneller in de vrije sector vallen — en dus buiten de huurplafonds. Tijdelijke contracten zijn deels teruggekomen voor studenten. De overdrachtsbelasting is verlaald.

Maar dit zijn randaanpassingen. De kern van het probleem — dat verhuurders hun huurwoningen massaal verkopen — wordt niet aangepakt. Er is geen verbod op verkoop van huurwoningen. Er is geen fiscale prikkel om te blijven verhuren. Er is geen mechanisme dat voorkomt dat de beschermde voorraad leegloopt. En terwijl de bestaande voorraad krimpt, hapert ook de nieuwbouw — investeerders trekken zich terug door de regulerende onzekerheid.

De Raad van State waarschuwde al in 2023 dat de wet tot uitponding kon leiden. Dat is precies wat er is gebeurd. En de waarschuwing is genegeerd.

Huurdervoorschangers zoals!WOON stellen terecht dat de wet werkt zoals bedoeld: huurders die een woning hebben, betalen minder en hebben meer zekerheid. Dat is echt. Maar het is maar de helft van het verhaal. De andere helft is dat de voorraad waar die bescherming op zou moeten rusten, verdwijnt.

De Wet betaalbare huur is geen fout. Huurdersbescherming is nodig, zeker in een markt waar internationals historisch kwetsbaar waren. Maar een wet die alleen rechten geeft zonder het aanbod te waarborgen, is een papieren tijger.

Wat nodig is, is een fundamentele herbalancering. Geef verhuurders beperkte flexibiliteit terug — bijvoorbeeld tijdelijke contracten met een redelijke opzegtermijn, niet het alles-of-niets model dat de wet nu voorschrijft. Maak het fiscaal weer aantrekkelijk om te verhuren in plaats van te verkopen. En bovenal: bescherm de huurvoorraad tegen uitponding, bijvoorbeeld door verkoop van huurwoningen aan kopers die er zelf gaan wonen te ontmoedigen of te vergunningsplichtig te maken.

Zonder die stappen blijft de wet wat het nu is: een bescherming die de meest kwetsbare huurders haarfijn raakt, doordat de woningen verdwijnen voordat de bescherming überhaupt van kracht kan worden.

Internationals verdienen huurbescherming. Maar ze verdienen ook een woning om in te huren.