De waarborgsom-val voor internationals: wat verhuurders niet vertellen over twee maanden huur

Sinds 1 juli 2023 is de wet glashelder: de waarborgsom voor een woonhuurcontract mag maximaal twee maanden kale huur bedragen. Dat staat in Artikel 7:261b BW, ingevoerd via de Wet goed verhuurderschap. Die grens geldt voor iedereen — Nederlands of niet, vast contract of tijdelijk, sociale huur of vrije sector.

De wet maakt geen onderscheid tussen een Amsterdamse expat met een kennismigrantenvisum en een lokale huurder in Groningen. Toch zien we in de praktijk dat verhuurders bijna altijd het maximum vragen van internationals, met als argument dat ze geen Nederlandse kredietgeschiedenis hebben of een tijdelijk arbeidscontract hebben.

Dat begrijp ik vanuit zakelijk perspectief. Maar de wet staat geen uitzonderingen toe op basis van nationaliteit of verblijfsstatus. Een clausule in je contract die meer dan twee maanden kale huur eist, is nietig — zelfs als je hebt getekend.

En let op: het maximum gaat over de kale huur, exclusief servicekosten, gas, water, elektra en meubels. Als je €1.200 per maand betaalt waarvan €150 servicekosten zijn, is je kale huur €1.050. De maximale borg is dan 2 × €1.050 = €2.100. Niet €2.400.

Hier wordt het echt pijnlijk. Verhuurders in steden als Amsterdam, Utrecht en Den Haag weten dat internationals vaak geen Nederlandse referenties of BSN-geschiedenis hebben. Sommige verhuurders en makelaars gebruiken dat als excuus om via een omweg extra zekerheid te eisen — bijvoorbeeld een extra maand borg via een tussenpersoon, of een werkgeversgarantie bovenop de twee maanden.

De wet is daar ook duidelijk over: verhuurders mogen geen extra waarborgsom eisen via derden of tussenpersonen om de wettelijke grens te omzeilen. Toch gebeurt het regelmatig, vooral bij expatwoningen die via internationale bemiddelaars worden aangeboden.

Ik heb gebruikers gezien die €4.500 borg betaalden op een huur van €1.500 per maand — drie maanden, omdat de makelaar vond dat een expat zonder Nederlandse referenties "een hoger risico" was. Dat is illegaal. De wet is sinds 1 juli 2023 expliciet: maximaal twee maanden kale huur, punt uit.

Als je dit tegenkomt, weiger dan niet boos te worden — leg de verhuurder de wet voor. Stuur een formele brief waarin je Artikel 7:261b BW aanhaalt. De meeste verhuurders weten dat ze ongelijk hebben en trekken bij zodra je laat zien dat je je rechten kent.

Als je al meer dan twee maanden kale huur als borg hebt betaald, heb je recht op teruggave van het teveel betaalde. Het proces is simpeler dan je denkt.

Stap 1: stuur een formele brief naar de verhuurder waarin je Artikel 7:261b BW aanhaalt en vraagt om het verschil terug te betalen binnen 14 dagen. Stap 2: als de verhuurder niet reageert, kun je de gemeente inschakelen — die mag de verhuurder beboeten. Stap 3: als dat ook niet helpt, kun je naar de kantonrechter, die de verhuurder kan verplichten het bedrag terug te betalen.

Wat veel internationals niet weten: de Huurcommissie behandelt geen borggeschillen. Dus je kunt daar niet terecht voor dit specifieke probleem. Dat maakt het proces iets minder toegankelijk, maar een brief naar de verhuurder met een verwijzing naar de wet werkt in de meeste gevallen al voldoende.

En mocht je huurbaas weigeren de borg terug te betalen na afloop van je contract: sinds de nieuwe wet moet de verhuurder de borg binnen 14 dagen terugbetalen, tenzij er sprake is van achterstallige huur of aantoonbare schade. Bij aftrek moet de verhuurder een specificatie geven en het restant binnen 30 dagen terugbetalen.

Laten we eerlijk zijn: de krapte op de Nederlandse huurmarkt, vooral in Amsterdam, Utrecht en Eindhoven, geeft verhuurders enorme macht. Internationals voelen zich gedwongen om illegale eisen te accepteren uit angst de woning te verliezen. Dat is begrijpelijk, maar het is precies wat verhuurders uitbuiten.

De Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap zijn bedoeld om deze machtsongelijkheid aan te pakken. Gemeenten kunnen verhuurders nu beboeten voor overtredingen, en rechters kunnen terugbetaling van te veel betaalde borg afdwingen. Maar de handhaving hangt voor een groot deel af van huurders die hun rechten kennen en claimen.

Dat is het probleem. Internationals kennen de Nederlandse borgregels niet, spreken de taal niet vloeiend, en zijn bang dat klachten leiden tot uithuiszetting. Dus betalen ze stilzwijgend te veel. Dat moet stoppen.

De wet is aan jouw kant. Gebruik hem.

Voordat je een huurcontract tekent, controleer drie dingen. Ten eerste: staat de borgsom in het contract? En bedraagt die maximaal twee maanden kale huur? Ten tweede: is de borgsom gebaseerd op de kale huur, niet op de huur inclusief servicekosten? Ten derde: zijn er geen extra eisen via derden, zoals een extra borg via een werkgever of tussenpersoon?

Als een van deze drie niet klopt, onderhandel. Haal Artikel 7:261b BW erbij. De meeste verhuurders in de vrije sector weten dat de wet sinds 1 juli 2023 strenger is en zullen bijtrekken als je laat zien dat je op de hoogte bent.

En als je via een platform zoals Pararius of Funda zoekt: let op dat sommige verhuurders de borgsom pas noemen na de bezichtiging, om je te binden. Vraag altijd vooraf wat de borgsom is en op basis waarvan die is berekend. Het is jouw recht om dat te weten voordat je ook maar iets tekent.

Bewaar alles schriftelijk. Een mondelinge toezegging over de borgsom is lastig te bewijzen als het misgaat.