De VvE-verklaring van goed gedrag is een illegale drempel voor internationals — en je mag hem weigeren

Een verhuurderverklaring van goed gedrag is een briefje van je vorige verhuurder waarin staat dat je netjes hebt betaald, geen overlast hebt gegeven en de woning netjes hebt achtergelaten. Op zich klinkt dat redelijk. Verhuurders willen weten wie ze in hun complex toelaten.

Maar sinds de Wet goed verhuurderschap (Wgv) in juli 2023 van kracht werd, heeft een VvE simpelweg niet het recht om willekeurige toelatingsdrempels op te werpen die niet objectief relevant zijn. De wet verplicht verhuurders om hun selectieprocedure te documenteren en criteria te gebruiken die meetbaar en niet-discriminerend zijn.

Toch zien we in de praktijk dat verhuurders in steden als Amsterdam, Utrecht en Rotterdam deze verklaring gebruiken als een knok-outcriterium. Geen Nederlandse verhuurdersverklaring? Dan kom je niet eens in de shortlist. Voor een international die net aankomt met een BSN en een arbeidscontract, is dat een onneembare berg.

En er is geen bewijs dat het werkt. Er is geen empirische grond die aantoont dat een verhuurderverklaring overlast of betalingsachterstanden significant reduceert. Het is een bureaucratisch excuus om te filteren op type huurder, niet op risico.

Hier is het scenario dat we wekelijks voorbij zien komen bij House Hunter. Een international vindt een huurwoning op Pararius of Funda. De makelaar reageert enthousiast, vraagt om loonstroken en een kopie van het paspoort. Tot zover alles normaal.

Dan komt de mail: 'U dient een verhuurderverklaring van goed gedrag te overleggen, afgegeven door uw vorige verhuurder in Nederland.' Voor iemand die vanuit Berlijn, Londen of Bangalore komt, is dat onmogelijk. Je hebt geen Nederlandse huurgeschiedenis. Je kunt een referentie van je vorige verhuurder in het buitenland overleggen, maar dat wordt vaak geweigerd met de mededeling dat het 'niet in het Nederlandse formaat' is.

Wat volgt is stilte. De woning gaat naar iemand anders. Geen formele afwijzing, geen reden, geen recht op inzage. Precies hetgene wat de Wgv probeert te voorkomen.

Soms gaat het nog verder. We hebben gezien dat verhuurders de verklaring als hefboom gebruiken om extra borg te eisen — twee of drie maanden huur in plaats van de standaard één of twee. Dat is niet alleen oneerlijk, het is ook in strijd met de regels rondom maximale borg die sinds de nieuwe huurwetgeving gelden.

De Wgv is helder: selectiecriteria moeten relevant, objectief en niet-discriminerend zijn. Een verhuurderverklaring die betaalgedrag en overlast documenteert, kan relevant zijn. Maar het rigide eisen van een Nederlandse verklaring, terwijl alternatieven bestaan, is indirecte discriminatie.

Indirecte discriminatie betekent dat een criterium ogenschijnlijk neutraal is, maar in de praktijk een beschermde groep onevenredig raakt. Internationals vallen onder de bescherming van de Algemene Wet Gelijke Behandeling (AWGB), die discriminatie op grond van nationaliteit en etniciteit verbiedt. Het College voor de Rechten van de Mens heeft herhaaldelijk bepaald dat beleid dat internationals uitsluit — zoals 'no internationals' — in de meeste gevallen verboden is.

De uitzondering is het zogenaamde privékarakter: als je een kamer verhuurt in je eigen huis, gelden er ruimere regels. Maar voor VvE-geregistreerde appartementen in Amsterdam, Den Haag of Eindhoven geldt die uitzondering niet. De Hoge Raad heeft bevestigd dat VvE-regels niet afwijken van de huurwetgeving en anti-discriminatiewetgeving.

Kortom: een VvE mag regels stellen, maar die regels kunnen nooit de wettelijke huurdersbescherming of het gelijkebehandelingsrecht overschrijden. Elke bepaling die dat wel doet, is nietig.

Als een verhuurder of VvE je om een verklaring van goed gedrag vraagt en je die niet kunt leveren, ga dan niet zomaar weg. Er zijn concrete stappen die je kunt zetten.

Ten eerste: lever alternatief bewijs. Bankafschriften van de afgelopen drie maanden, een werkgeversverklaring met je salaris, en een referentie van je vorige verhuurder in het buitenland. Dat is in de meeste gevallen voldoende om je betrouwbaarheid aan te tonen. De Wgv vereist dat verhuurders alternatieven in overweging nemen.

Ten tweede: vraag om de selectiecriteria op schrift. De Wgv verplicht verhuurders om hun procedure te documenteren en om afgewezen kandidaten een reden te geven. Als een verhuurder dat weigert, is dat op zichzelf al een schending van de wet. Je kunt dit bij de gemeente melden — gemeenten hebben sinds juli 2023 de bevoegdheid om handhavend op te treden.

Ten derde: als je vermoedt dat de eis een excuus is om je als international te weren, dien dan een klacht in bij het College voor de Rechten van de Mens. Dat kan online en kost niets. Het College onderzoekt de klacht en kan een uitspraak doen die publiek wordt gemaakt. Dat is voor verhuurders een serieuze reputatierisico.

Tot slot: schakel een huurdersorganisatie in.!WOON in Amsterdam, de Woonbond landelijk, of het Juridisch Loket in je stad kunnen je adviseren over je rechten en helpen bij het opstellen van een formele reactie.

Wat me het meest stoort aan deze praktijk, is dat het niet gaat om risicobeheer. Het gaat om uitsluiting. Verhuurders en VvE's die een verklaring van goed gedrag eisen van internationals, weten dondersgoed dat die groep het papier niet kan leveren. Dat is precies het punt.

In een stad als Groningen, waar de universiteit honderden internationale studenten en onderzoekers per jaar verwelkomt, betekent deze drempel dat mensen maandenlang in hotels of op banken van collega's slapen. In Eindhoven, waar techbedrijven expats aantrekken die de lokale economie draaiande houden, worden diezelfde expats geweigerd bij VvE-complexen omdat ze geen Nederlandse referentie hebben.

De kosten voor de huurder zijn enorm. Drie maanden in een hotel in Amsterdam kost snel 6.000 tot 9.000 euro. Dat is geld dat niet naar huurtoeslag of spaargang gaat, maar naar een hotelketen. Ondertussen staan er appartementen leeg omdat de VvE een papiertje eist dat niemand kan leveren.

En de kosten voor de samenleving zijn ook reëel. Als we expats en internationale werknemers niet fatsoenlijk kunnen huisvesten, vertrekken ze. Bedrijven verplaatsen hun kantoren. De steden die internationaal willen zijn, gedragen zich als gesloten clubs.

De oplossing is simpel. Accepteer alternatief bewijs. Toets op inkomen en referenties, niet op nationaliteit van het papierwerk. En als je als international te maken krijgt met deze eis: weet dat je niet machteloos bent. De wet staat aan jouw kant, ook al doet de verhuurder alsof van niet.