Hoe verhuurders 'voorlopige huurprijs' gebruiken om de Huurcommissie te omzeilen bij kamerverhuur

Sinds 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht. Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt met een puntenstelsel objectief wat de maximale huur voor een woning — of een kamer — mag zijn, gebaseerd op oppervlakte, voorzieningen, energielabel en WOZ-waarde. Tot 186 punten valt een woning in de gereguleerde middenhuur. Daarboven is het de vrije sector.

Maar in de kamermarkt zie ik een patroon dat me dwarszit. Verhuurders adverteren op platforms als Kamernet en Pararius met een 'voorlopige huurprijs' gebaseerd op 'indicatieve punten'. De clausule in het contract stelt dat de definitieve punten pas bij vertrek worden vastgesteld. Alsof het een borgsom is die je later terugkrijgt.

Dat is juridische onzin. Het puntenstelsel is met terugwerkende kracht te toetsen bij de Huurcommissie. Een huurder kan binnen zes maanden na contractstart een toetsing aanvragen, en de Huurcommissie bepaalt dan de werkelijke punten en de bijbehorende maximale huur. Als de huur te hoog blijkt, wordt deze met terugwerkende kracht verlaagd en kan de huurder te veel betaalde huur terugvorderen.

Er bestaat in de wet geen concept van een 'voorlopige' aanvangshuurprijs die pas later definitief wordt. Het is een verzonnen constructie die de Wet betaalbare huur ondermijnt.

Ik zie het voornamelijk bij kamerverhuur aan internationals in Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. De doelgroep is kwetsbaar: net aangekomen in Nederland, geen BSN, geen kennis van de Huurcommissie, en vaak een taalbarrière. Ze zijn blij dat ze überhaupt een kamer hebben gevonden.

De verhuurder weet dit. De constructie met 'indicatieve punten' is niet bedoeld om eerlijk te zijn — het is ontworpen om te ontmoedigen. Een internationale student of expat die hoort dat de punten 'pas bij vertrek' worden vastgesteld, begint geen procedure. Waarom zou je? Je denkt dat het nog niet definitief is. Tegen de tijd dat je doorhebt dat je te veel betaalt, ben je al weer aan het inpakken.

En precies daar draait het om. De meeste internationals vertrekken na één jaar. De Huurcommissie-procedure kan maanden duren. De kans dat iemand een zaak aanspant, is klein — en de verhuurder weet dat. Het is een berekende gok die vrijwel altijd uitbetaalt.

Het WWS-puntensysteem kent verschillende segmenten. Sociale huur loopt tot 143 punten met een maximumhuur van €932,93 per maand. De middenhuur beslaat 144 tot 186 punten met een maximum van €1.228,07 per maand. Voor onzelfstandige woonruimte — kamers — geldt een aparte puntentabel, maar het principe is hetzelfde: meer punten betekent een hogere maximale huur.

De truc zit in de WOZ-waarde. Voor individuele kamers in een omgebouwd pand is de WOZ-waarde vaak niet per eenheid beschikbaar. Verhuurders gebruiken dan de minimum WOZ-waarde of een willekeurige schatting, wat leidt tot een lager puntenaantal op papier en dus een lagere maximale huur dan de werkelijkheid.

Daarnaast krijgen huurders vaak geen volledig puntenrapport. Ze krijgen een zelf-berekend cijfer zonder onderbouwing — geen energielabel, geen documentatie van de WOZ-waarde, geen specificatie van voorzieningen. Zonder die informatie kun je als huurder niet eens controleren of de berekening klopt, laat staan een succesvolle procedure bij de Huurcommissie starten.

Sommige contracten bevatten zelfs een clausule die expliciet stelt dat de huur 'voorlopig' is en wordt bijgesteld als de puntenberekening verandert. In de praktijk gebeurt dat nooit — tenzij de huurder zelf het initiatief neemt.

In theorie is de bescherming helder. Een huurder kan binnen zes maanden na de start van het contract een puntenberekening en beoordeling van de maximale huur aanvragen bij de Huurcommissie. Die stelt dan de werkelijke punten vast en de bijbehorende maximale huur. Is de huur te hoog? Dan wordt deze met terugwerkende kracht verlaagd.

Maar in de praktijk bots je op meerdere barrieres. Ten eerste: informatieasymmetrie. De huurder heeft de WOZ-waarde niet, het energielabel niet, en vaak niet eens een volledig puntenrapport. De bewijslast ligt in de praktijk bij de huurder.

Ten tweede: complexiteit. Het puntenstelsel is niet simpel. Voor kamers in panden met meerdere bewoners is het berekenen van de juiste WOZ-waarde per eenheid een vak apart. Veel huurders geven op voordat ze zijn begonnen.

Ten derde: tijd. De Huurcommissie-procedure kan traag verlopen. Tegen de tijd dat er een uitspraak is, is de huurder vaak al verhuisd. En sinds 1 januari 2025 mogen gemeenten handhaven en verhuurders beboeten die te veel vragen — maar die handhaving is reactief en afhankelijk van klachten. Proactieve controles zijn zeldzaam, zeker in de gefragmenteerde kamermarkt.

Bij House Hunter scannen we meer dan 1.000 huurwebsites. We zien dagelijks listings voorbijkomen met dit patroon — vooral in studentensteden als Groningen, Eindhoven en Delft. Een kamer van 14 vierkante meter in een gedeeld pand, aangeboden voor €750 per maand, met in de beschrijving de toevoeging 'voorlopige huurprijs op basis van indicatieve punten'.

Als je die kamer door het WWS haalt, kom je vaak uit op maximaal €450 tot €550. Dat verschil van €200 per maand is wat de huurder te veel betaalt — twaalf maanden lang, tot het contract afloopt en de huurder vertrekt zonder ooit de Huurcommissie te hebben ingeschakeld.

De 'indicatieve punten' zijn in deze gevallen niet een eerlijke schatting. Ze zijn een marketinginstrument om een te hoge huur legaal te laten lijken.

De wet zou verplicht moeten stellen dat verhuurders bij elk contract — inclusief kamers — een geverifieerd puntenrapport overleggen met de WOZ-waarde, het energielabel en alle relevante voorzieningen. Voor zelfstandige woningen is sinds 2025 een transparantievere registratieplicht ontstaan, maar de kamermarkt loopt achter. Zolang dat gat bestaat, blijven verhuurders het uitbuiten.

Gemeenten zouden steekproeven moeten doen in de kamermarkt, vooral in studentensteden en omgebouwde panden. Niet wachten op klachten — actief controleren.

Maar als je nu een kamer huurt met een 'voorlopige huurprijs': laat je niet afschepen. Je kunt binnen zes maanden na contractstart een toetsing aanvragen bij de Huurcommissie. Die toetsing is gratis. De Huurcommissie bepaalt zelf de punten — je hebt het rapport van de verhuurder daar niet voor nodig. En als de huur te hoog blijkt, krijg je geld terug. Met terugwerkende kracht.

De truc van verhuurders werkt alleen als je hem gelooft. 'Voorlopig' betekent niets in de wet. De punten zijn nu al te toetsen.