De verkoopgolf in Brabant: waarom internationale huurders als eersten het nakijken hebben

In 2025 verkochten investeerders meer dan 16.000 huurwoningen. Ze kochten er 7.800 terug. Voor het eerst sinds 2010 krimpt de Nederlandse huurvoorraad structureel.

Dat is geen seizoensschommeling. Het is een richtingsverandering. De Wet betaalbare huur heeft de huren in het middensegment aan banden gelegd via het woningwaarderingsstelsel, box-3 is duurder geworden, en tijdelijke huurcontracten zijn verboden. Voor veel verhuurders is de rekening simpelweg niet meer rond te krijgen.

Dus verkopen ze. En in Brabant — Eindhoven, Tilburg, Breda — voel je dat harder dan in de Randstad, omdat de vrije sector hier het enige vangnet is voor iedereen die niet in aanmerking komt voor sociale huur.

Je huurt een appartement in Eindhoven. Je bent er net komen wonen voor een baan bij een techbedrijf in Brainport. Op een dinsdag hangt er een bord in de hal: te koop.

Wat veel huurders niet weten: je huurcontract loopt gewoon door na verkoop. De nieuwe eigenaar treedt in de rechten en plichten van de oude verhuurder. Je hoeft niet te vertrekken omdat het pand van eigenaar wisselt.

Maar hier wordt het grijs. Een verhuurder die wil verkopen, kan na verkoop opzeggen op grond van dringend eigen gebruik — als hij of zijn familie er zelf wil wonen. Dat mag niet zomaar tussendoor; er gelden opzegtermijnen en de huurcommissie kan toetsen of het beroep op dringend eigen gebruik terecht is.

En daar zit precies het probleem voor internationale huurders. Ze kennen die route niet. Ze weten niet dat ze naar de huurcommissie kunnen. En tegen de tijd dat ze het uitzoeken, is de opzegtermijn al verstreken.

Internationale huurders zijn bijna volledig aangewezen op de vrije sector. Sociale huur is voor hen vaak niet bereikbaar door inkomensgrenzen en inschrijfduur. Dus zodra die vrije sector krimpt, krimpt hun opties mee.

Daar komt een tweede laag bij. Verhuurders selecteren op zekerheid: een vast contract, Nederlandse referenties, een lange woonhistorie. Een expat die gemiddeld drie tot vijf jaar blijft, is in die afweging de mindere kandidaat. Niet omdat hij minder betaalt — 81% van de internationals betaalt meer dan €2.000 per maand, tegenover 28% van de Nederlandse huurders — maar omdat hij minder voorspelbaar is in de ogen van een verhuurder die zijn risico's ziet oplopen.

En dan de derde laag, de belangrijkste: het juridische netwerk. Een Nederlandse huurder die te horen krijgt dat zijn woning verkocht wordt, belt zijn rechtsbijstandverzekering of de huurcommissie. Een international belt zijn werkgever, of niemand. Tegen de tijd dat hij beseft dat hij bezwaar had kunnen maken, is de woning verkocht en de nieuwe eigenaar al langs geweest.

In het vierde kwartaal van 2025 daalde het aantal verhuurtransacties in de vrije sector met 38% ten opzichte van een jaar eerder. In sommige provincies liep dat op tot 50%. De gemiddelde huur voor nieuwe huurders steeg in één jaar met meer dan 9%. En per beschikbare woning meldden zich gemiddeld 45 kandidaten.

In kleinere Brabantse steden is de klap relatief nog harder. In vergelijkbare gemeenten als Venray verdween 19% van de particuliere huurvoorraad. Op Pararius zijn er steden waar je bij wijze van spreken geen enkele woning meer vindt in het middensegment.

Dat is geen abstract marktcijfer. Dat is een international die na drie maanden zoeken nog steeds in een kort-stay appartement zit, omdat er simpelweg niets anders is.

Brabant loopt voorop, maar niet omdat de regio uniek is. Het is omdat hier de combinatie samenkomt: veel internationale werknemers, veel private verhuurders, en een woningmarkt die al krap was.

Wat hier gebeurt, gebeurt straks in Utrecht, in Delft, in Groningen. Dezelfde regulering, dezelfde belastingdruk, dezelfde verhuurders die hun exit nemen. Het verschil is dat Brabant het eerst voelt.

Ik zie dat ook in de data van House Hunter. We monitoren duizenden woningwebsites, en het patroon is duidelijk: het aantal nieuwe listings in het middensegment daalt, terwijl het aantal zoekers stijgt. Dat is geen tijdelijk onevenwicht. Dat is een structureel tekort dat zich verplaatst van regio naar regio.

Ten eerste: je huurcontract blijft geldig na verkoop. Je hoeft niet te vertrekken omdat er een bord in de tuin staat. De nieuwe eigenaar neemt je contract over.

Ten tweede: als de verhuurder opzegt wegens dringend eigen gebruik, vraag dan om de onderbouwing. De huurcommissie kan toetsen of dat beroep terecht is. Dat kost je niets, en het is precies het instrument dat internationale huurders niet kennen.

Ten derde: documenteer alles. Datum van de aankondiging, wie er langs is geweest, wat er is gezegd. Als het tot een geschil komt, is dat je bewijs.

Ten vierde: zoek niet alleen op Funda en Pararius. De woningen die vrijkomen, komen soms eerst bij de werkgever of bij een kennis terecht. Zorg dat je in dat netwerk zit voordat je zoekt.