Je woning wordt te koop gezet: mag je verhuurder je zomaar op straat zetten?

Ik spreek regelmatig internationals in Amsterdam en Utrecht die huilend bellen omdat hun verhuurder de woning op Funda heeft gezet. Vaak met een mail erbij: 'De woning wordt verkocht, je moet binnen drie maanden vertrekken.' Soms wordt er vriendlijk bijgezet dat een vertrekpremie mogelijk is. Soms is de toon harder. 'Meewerken aan bezichtigingen is verplicht, anders stappen we naar de rechter.'

En hier is het probleem: de meeste internationals geloven het. Ze kennen Artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek niet. Ze weten niet dat 'koop breekt geen huur' een van de oudste en sterkste principes van het Nederlandse huurrecht is. Ze schrikken, voelen zich machteloos, en beginnen dozen te pakken.

Precies wat de verhuurder wil. Een lege woning levert 10 tot 30% meer op dan een bewoonde. Bij een woning van €450.000 in Rotterdam praat je over €45.000 tot €135.000 verschil. Dat is de prijs van jouw onwetendheid.

Sommige verhuurders zetten letterlijk een clausule in het huurcontract: 'bij verkoop van de woning eindigt de huurovereenkomst.' Of ze sturen een formele opzegging met als reden 'verkoop van de woning.' Leuk bedacht, juridisch ongeldig.

Artikel 7:226 BW is glashelder: verkoop verbreekt de huur niet. De nieuwe eigenaar treedt in de voetsporen van de oude. Jouw contract gaat door, onder dezelfde voorwaarden, dezelfde huurprijs, dezelfde opzegbescherming. Een contractuele clausule die dit probeert te omzeilen, is nietig. Niet 'twijfelachtig.' Niet 'grijs gebied.' Nietig.

De enige manier waarop een verhuurder je tegen je wil uit je woning krijgt, is via 'dringend eigen gebruik' door de koper. En verkoop zelf is expliciet uitgesloten als geldige reden voor die procedure. De koper moet aannemelijk maken dat hij er zelf gaat wonen. Een investeerder die de woning leeg wil verkopen? Dat telt niet.

De Woonbond rapporteerde in 2025 dat huisbazen steeds agressievere methoden gebruiken om huurders eruit te drukken voor een lucratieve verkoop. En wie het vaakst slachtoffer is? Internationals.

Dat is geen toeval. Het is een bewuste keuze van verhuurders die weten wie wel en wie niet terugvecht. Een internationale student in Groningen die net in Nederland is, spreekt de taal niet, kent het juridisch loket niet, en heeft geen netwerk om advies te vragen. Een expat in Eindhoven met een tijdelijk contract is bang dat verzet gevolgen heeft voor zijn verblijfsstatus. Een Nederlandse huurder daarentegen belt de Huurcommissie of het Juridisch Loket. Of hij belt zijn oom die advocaat is.

De Juncto van de JSVU schreef hier al in 2021 over: internationale huurders zijn systematisch kwetsbaarder. Verhuurders spelen daar handig op in. Ze selecteren niet op nationaliteit, maar op zwakte. En internationals zijn simpelweg de makkelijkste prooi.

Dit is waar de meeste internationals struikelen. Je verhuurder zegt: 'De woning staat te koop, je bent verplicht om bezichtigingen toe te laten.' En dat klopt deels. Je bent verplicht om redelijk mee te werken aan de verkoop. Bezichtigingen toestaan onder redelijke voorwaarden, foto's laten maken voor de Funda-advertentie. Maar 'redelijk' is het sleutelwoord.

Je hoeft niet je leven op pauze te zetten. Bezichtigingen moeten op afspraak, op een redelijk tijdstip. Niet drie keer per dag. Niet zonder voorafgaande aankondiging. Niet als je er niet bent. En je hoeft absoluut niet te vertrekken. Niet voor de bezichtiging, niet voor de verkoop, niet voor de overdracht.

De truc die verhuurders gebruiken is om 'meewerken aan bezichtigingen' te verwarren met 'accepteren dat je weg moet.' Dat zijn twee verschillende dingen. Je kunt beleefd de deur openen voor kijkers, koffie aanbieden, en daarna gewoon weer op je eigen bank gaan zitten. Jouw huis. Jouw contract.

Een uitkoopsom, of 'vertrekpremie,' is legaal. Het bedrag varieert doorgaans tussen zes maanden en twee jaar huur. Bij een huur van €1.500 per maand in de vrije sector in Den Haag praat je over €9.000 tot €36.000. Dat klinkt als veel geld, en voor sommige huurders is het een eerlijke deal. Als jij weg wilt en de verhuurder wil betalen, prima.

Maar het moet écht vrijwillig zijn. En daar wringt het. Als je verhuurder je eerst vertelt dat je 'toch moet vertrekken' en dan een uitkoopsom voorstelt, is dat geen vrijwillig aanbod. Dat is chantage met een vriendelijk gezicht. Je wordt onder druk gezet om iets te tekenen wat je niet hoeft te doen, in ruil voor geld dat je alleen nodig hebt omdat je gedwongen wordt te verhuizen.

Mijn advies: accepteer nooit een uitkoopsom onder tijdsdruk. Laat het contract nakijken door het Juridisch Loket of een huurrechtadvocaat. Als de druk te groot is, kun je bij de Huurcommissie een klacht indienen. En onthoud: eenmaal getekend, is er geen weg terug.

Allereerst: niets. Je hoeft niets te doen. Je contract loopt door. Je huur blijft hetzelfde. Je rechten veranderen niet. Dat is de kracht van het Nederlandse huurrecht, en sinds de Wet vaste huurcontracten van 1 juli 2024 geldt die bescherming voor nagenoeg alle nieuwe contracten, inclusief die van internationals.

Wat je wél moet doen: documenteer alles. Elke mail, elke app, elk gesprek. Als je verhuurder dreigt met uitzetting, zet dat op papier. 'Ik begreep uit ons gesprek dat ik de woning moet verlaten wegens verkoop. Ik wijs erop dat verkoop geen grond is voor opzegging en dat ik mijn huurcontract voortzet.' Stuur dat per mail. Je hebt een papierwerk.

En als het echt misgaat, schakel dan hulp in. De Woonbond heeft een Engelstalige helpdesk. Het Juridisch Loket biedt gratis advies, ook als je nog geen BSN hebt. Universiteiten hebben vaak een legal aid service voor internationale studenten. Je staat er niet alleen voor.

De wet beschermt je. De praktijk is weerbarstiger. Ik ken genoeg internationale huurders in Delft die zijn vertrokken omdat de stress te groot werd. Elke week nieuwe bezichtigingen. Een makelaar die je belt op zaterdagochtend. Een verhuurder die 'per ongeluk' binnenloopt. Het is niet illegaal om een woning te verkopen met een huurder erin. Het is wel illegaal om die huurder te intimideren. Maar wie bewijst het?

En dat is de echte les hier. De wet is sterk, maar alleen als je hem kent. De verkoop-van-huurwoning-clausule werkt niet ondanks de wet, maar omdat huurders de wet niet kennen. Zodra je weet dat 'koop breekt geen huur' geldt, verliest de verhuurder zijn belangrijkste wapen: de angst voor het onbekende.

Dus de volgende keer dat je een Funda-link krijgt van je verhuurder met de mededeling dat je moet vertrekken: lees hem, glimlach, en antwoord dat je huurcontract gewoon doorloopt. Want dat is wat de wet zegt. En in Nederland is de wet sterker dan de makelaar.