De verhuurdersverklaring is een illegale selectie-tool die nieuwkomers buitensluit

De verhuurdersverklaring is een briefje van je vorige verhuurder waarin staat dat je netjes hebt betaald, geen overlast hebt gegeven en het huis netjes hebt achtergelaten. Klinkt redelijk. Het probleem: het staat nergens in de Nederlandse wet.

De Woonbond is daar helder over. Er is geen wettelijke basis voor de verhuurdersverklaring. Je vorige verhuurder is niet verplicht om er een te schrijven, en je nieuwe verhuurder is niet verplicht om er een te vragen. Het is een uitvinding van de vrije huurmarkt zelf.

Toch noemt ongeveer 70% van de particuliere huuradvertenties in Nederland de verhuurdersverklaring als vereiste. Dat cijfer komt van TenePass, dat de Nederlandse huurmarkt analyseert. Wat begon als een informeel controlemechanisme is uitgegroeid tot een de facto toegangsbewijs voor de woningmarkt.

En dat toegangsbewijs heeft een grote deur, maar een heel smalle sleutelgat. Wie de sleutel niet heeft, komt niet binnen.

Stel: je komt uit Londen voor een baan bij een techbedrijf in Eindhoven. Je hebt een vast contract, een salaris ruim boven de inkomenseis, een BSN, alles. Je reageert op een woning op Pararius of Funda. De makelaar vraagt om een verhuurdersverklaring.

Je hebt in Nederland nog nooit gehuurd. Dus je hebt geen Nederlandse verhuurdersverklaring. Je biedt een werkgeversverklaring aan, drie maanden loonstrookjes, een referentie van je vorige verhuurder in Londen. Niet genoeg. De makelaar wil een Nederlandse referentie. Die kun je niet hebben. Einde verhaal.

Dit is de klassieke catch-22 die Sociaal.Net beschrijft in haar onderzoek naar discriminatie op de huurmarkt. Om te huren in Nederland moet je al in Nederland gehuurd hebben. Voor internationals, expats, statushouders en studenten die voor het eerst zelfstandig gaan wonen, is die cirkel onbreekbaar.

We zien dit terug in de data van House Hunter. Gebruikers die net in Nederland aankomen en reageren op woningen in Amsterdam, Utrecht of Rotterdam worden driemaal vaker afgewezen dan gebruikers met een Nederlands adres in hun profiel. De reden is vrijwel altijd hetzelfde: geen verhuurdersverklaring.

Verhuurders zullen zeggen dat de verhuurdersverklaring neutraliteit is. Het gaat om betalingsgedrag, niet om nationaliteit. Maar de praktijk is anders.

59% van nieuwkomers meldt discriminatie tijdens het zoeken naar een huurwoning. Dat cijfer komt uit onderzoek van Sociaal.Net. De discriminatie gebeurt vaak in de eerste selectiefase — nog voordat iemand een bezichtiging krijgt. En het mechanisme? De verhuurdersverklaring is daarvan het perfecte instrument.

In 2025 faciliteerde 77,5% van de verhuurmakelaars discriminerende verzoeken van verhuurders. In 2023 was dat nog 37%. Dat cijfer komt van de Woonbond. De stijging is dramatisch. Verhuurders vragen makelaars om alleen te reageren op mensen met een Nederlandse huurgeschiedenis, en makelaars voeren dat uit.

De Algemene Wet Gelijke Behandeling verbiedt discriminatie op basis van nationaliteit en etniciteit. Maar de verhuurdersverklaring is een indirecte manier om hetzelfde te bereiken zonder het expliciet te benoemen. Je zegt niet: "ik huur niet aan buitenlanders." Je zegt: "ik heb een Nederlandse verhuurdersverklaring nodig." Het effect is identiek.

Zelfs als je een verhuurdersverklaring kunt krijgen, is het een problematisch document. De vorige verhuurder bepaalt wat erin staat. Er is geen standaardformat, geen toezicht, geen controle.

Stel dat je huur hebt ingehouden omdat je verhuurder weigering om een lekkend dak te repareren. Dat is je wettelijke recht. Maar de verhuurder kan dat in de verhuurdersverklaring noteren als "huurachterstand" of "conflict met verhuurder." En je volgende verhuurder leest dat en wijst je af.

Dit is geen theoretisch scenario. Het Radar-forum staat vol met verhalen van huurders die een negatieve of geen verhuurdersverklaring kregen na een conflict dat legitiem was. De subjectiviteit van het document maakt het een wapen in de handen van verhuurders, niet een neutrale referentie.

En er is geen beroep mogelijk. Omdat de verhuurdersverklaring geen wettelijke basis heeft, kun je niet naar de huurcommissie als je er oneerlijk op wordt beoordeeld. Je kunt niet afdwingen dat een verhuurder het accepteert. Het is woord tegen woord, en de verhuurder heeft de macht.

De verhuurdersverklaring is niet de enige manier om betrouwbaarheid aan te tonen. Een werkgeversverklaring bevestigt je inkomen en je vastheid van werk. Drie maanden loonstrookjes laten zien dat je daadwerkelijk betaald krijgt. Een bankgarantie of borgstelling van een derde partij dekt het financiële risico.

Sommige corporaties, zoals Woonbedrijf, vragen geen verhuurdersverklaring voor nieuwe huurders of mensen die binnen hun eigen portefeuille verhuizen. Zij gebruiken een bewonersverklaring die intern wordt opgesteld. Dat bewijst dat het ook anders kan.

Maar in de particuliere sector, vooral in de Randstad, weigeren verhuurders deze alternatieven systematisch. Een expat met een werkgeversverklaring van een Nederlands bedrijf en een salaris van €5.000 per maand wordt afgewezen omdat hij geen briefje heeft van een Nederlandse verhuurder. Dat is geen risicobeheer. Dat is luiheid.

Verhuurders gebruiken de verhuurdersverklaring als een snelle filter. In een krappe markt met twintig reacties per woning is het makkelijker om iedereen zonder Nederlands referentie weg te strepen dan om alternatieve bewijzen te beoordelen. Het is efficiënt voor de verhuurder. Het is desastreus voor de nieuwkomer.

De Wet goed verhuurderschap is in werking getreden en versterkt de antidiscriminatieplicht voor verhuurders en makelaars. Maar de handhaving is zwak, en de verhuurdersverklaring blijft een loophole voor indirecte uitsluiting.

De oplossing is niet complex. Eén: schaf de verhuurdersverklaring af als verplicht vereiste voor eerstehuurders en nieuwkomers. Twee: verplicht verhuurders om alternatieve bewijzen — werkgeversverklaring, loonstrookjes, bankgarantie — te accepteren als equivalent. Drie: standaardiseer het format als het dan toch gebruikt wordt, zodat subjectieve rancune er niet in past.

Tot die tijd blijven nieuwkomers aangewezen op tijdelijke, overpriced accommodatie, illegale onderhuur of uitbuitende voorwaarden. Dat is niet een kwestie van pech. Het is een structuren falen van een markt die een onwettig document gebruikt om mensen buiten te houden die erin horen.