De verhuurdersverklaring is voor nieuwkomers geen check, maar een gesloten deur

Bij House Hunter volgen we ruim 1.000 woningsites en sturen we mensen een seintje zodra er een match verschijnt. Dat betekent dat we ook lezen wat er daarna misgaat. En één klacht komt steeds terug bij internationale studenten en expats: "Ik reageerde binnen vijf minuten, ik had het inkomen, en toen vroeg de makelaar om een verhuurdersverklaring van mijn vorige Nederlandse verhuurder. Die heb ik niet. Einde gesprek."

Dat is geen randgeval. Het is een patroon.

Iemand die net in Eindhoven aan een PhD begint, of een softwareontwikkelaar die voor ASML naar Nederland verhuist, heeft per definitie geen Nederlandse huurgeschiedenis. Niet omdat ze onbetrouwbaar zijn. Omdat ze er gisteren nog niet waren.

En toch wordt die ontbrekende verklaring behandeld alsof het een rode vlag is. Dat is het niet. Het is een lege regel in een formulier.

Even de feiten, want hier zit veel misverstand. Een verhuurdersverklaring is een briefje van je huidige of vorige verhuurder waarin staat dat je op tijd betaalde, geen overlast veroorzaakte en geen huurschuld had. Een soort verklaring van goed gedrag voor huurders.

Wat veel mensen niet weten: er is geen enkele wettelijke verplichting om zo'n verklaring te vragen of te geven. De Woonbond is daar helder over, en de overheid heeft dat in Kamervragen bevestigd. Het is een uitvinding van de sector zelf, bedoeld om risico te beperken.

Dat betekent twee dingen. Een verhuurder hoeft 'm niet te vragen. En jouw vorige verhuurder is niet verplicht 'm te geven — wat een eigen probleem is, want een verhuurder met wie je ruzie had, kan je zomaar dwarszitten.

De verklaring is dus geen objectieve maatstaf. Hij is niet gestandaardiseerd, de inhoud verschilt per verhuurder, en hij kan zelfs uit wrok worden geweigerd. Toch wordt hij in Amsterdam, Utrecht en Den Haag massaal als knock-outcriterium gebruikt.

Makelaars verkopen de eis als risicobeheer. Bij dertig reacties op één appartement begrijp ik de verleiding: je hebt een snelle manier nodig om de stapel kleiner te maken. Maar daar zit precies het probleem.

De verhuurdersverklaring filtert niet op betrouwbaarheid. Hij filtert op of je hier al langer woont. Dat zijn twee totaal verschillende dingen.

Een expat met een vast contract bij een multinational en een bruto jaarsalaris van zestig mille wordt afgewezen, terwijl iemand met een wankel inkomen maar wél een vorige Nederlandse huisbaas doorgaat. Dat is geen screening op kwaliteit. Dat is screening op gemak.

Een ruwe schatting op basis van CBS-cijfers over migratie en jongeren: zo'n 30 procent van de nieuwe huuraanvragers is starter of recent aangekomen. Maak je de verklaring tot harde eis, dan diskwalificeer je die hele groep automatisch — ongeacht of ze de huur driedubbel kunnen betalen.

Dat is geen neutrale check. Dat is een drempel die je optrekt omdat het je leven makkelijker maakt.

Hier is wat ik echt vind: als je wilt weten of iemand de huur gaat betalen, kijk dan naar of iemand de huur kán betalen.

Een arbeidscontract. Drie recente loonstroken. Een werkgeversverklaring. Bankafschriften. Een geldig identiteitsbewijs. Voor wie het nodig heeft, een garantsteller. Dat zijn harde, controleerbare signalen over solvabiliteit. Een verhuurdersverklaring is een subjectief briefje van een derde partij die je niet kunt verifiëren.

Kamernet noemt bankafschriften en garantstellingen expliciet als alternatieven, en grotere corporaties laten de eis voor starters soms gewoon vallen. Sommige makelaars die woondiscriminatie serieus nemen, draaien het al om: objectieve screening op inkomen, ID en betaalgedrag in plaats van op huurverleden.

Dat is geen softe aanpak. Het is een betere voorspeller. Een verhuurder die een kandidaat met aantoonbaar inkomen afwijst omdat er één papiertje ontbreekt, mist gewoon een goede huurder.

Sinds 2023 is er de Wet goed verhuurderschap. De kern: selecteer op objectieve, transparante criteria, documenteer je keuzes, en wijs niet af op basis van afkomst, leeftijd of andere beschermde kenmerken.

De verhuurdersverklaring valt formeel in een grijze zone — hij is niet expliciet geregeld. Maar dat maakt 'm juist riskant voor verhuurders. Want een eis die structureel nieuwkomers en mensen met een migratieachtergrond raakt, gaat richting indirecte uitsluiting. En dat is precies wat de wet wil tegengaan.

Professionele makelaars moeten hun selectieproces tegenwoordig kunnen onderbouwen. "Geen Nederlandse vorige verhuurder, dus afgewezen" is geen onderbouwing. Het is een gat in je beleid.

Mijn advies aan huurders: vraag bij een afwijzing gewoon op basis van welk objectief criterium je bent afgevallen. Alleen al die vraag dwingt verhuurders na te denken over of hun eis houdbaar is.

Accepteer de eis niet als een natuurwet. Dat is mijn belangrijkste punt.

Wat in de praktijk werkt, en wat ik onze gebruikers zie doen: stuur ongevraagd een sterk dossier mee. Arbeidscontract, loonstroken, een korte motivatie, en — als je uit het buitenland komt — een referentie van je vorige verhuurder daar of van je werkgever. Een internationale referentie telt. Veel makelaars vragen er niet om, simpelweg omdat het niet in hun standaardformulier staat.

Wees ook snel. In de oververhitte markt van Utrecht, Groningen en Delft is timing vaak doorslaggevender dan papierwerk. Wie als eerste een compleet, overtuigend dossier neerlegt, geeft de makelaar geen reden om naar dat ontbrekende briefje te grijpen.

En als een verhuurder de verklaring tóch keihard als enige eis hanteert: dat zegt meer over hun luiheid dan over jou. Er zijn genoeg verhuurders die wél naar het hele plaatje kijken. Die wil je hebben.

De markt is moeilijk genoeg. Een ontbrekende vorige Nederlandse huisbaas hoort niet de reden te zijn dat je geen dak vindt.