De 'verhuurderstoets' die internationals uitsluit: illegaal en discriminerend

We zien het bij House Hunter regelmatig voorbijkomen. Een international vindt een woning op Pararius of Funda, reageert binnen minuten, heeft een vast contract, een salaris dat ruim boven de huurprijs ligt — en krijgt dan een mailtje terug met de mededeling dat er een 'verhuurderstoets' moet worden uitgevoerd. Geen uitleg over wat die toets inhoudt. Geen mogelijkheid om vragen te stellen. Alleen een formulier met de vraag om een BKR-overzicht.

Het klinkt officieel. Het voelt als standaardprocedure. Maar dat is het niet.

Er is geen wettelijke grondslag voor verhuurders om een BKR-check uit te voeren op een huurder. Het Bureau Krediet Registratie (BKR) is het Nederlandse centrale kredietregister, opgericht om problematicsche schulden te voorkomen voor kredietverstrekkers. Banken, hypotheekverstrekkers en andere licentiehoudende financiële instellingen mogen BKR-gegevens raadplegen om iemands kredietwaardigheid te beoordelen. Particuliere verhuurders horen daar niet bij.

Onder de AVG mogen verhuurders niet zomaar BKR-gegevens opvragen. Dat mag alleen als de huurder vrijwillig toestemming geeft, of via commerciële screeningbureaus die soms BKR-data verwerken — maar alleen met expliciete toestemming van de huurder. Dat er tussenpersonen zijn die beweren dat dit 'standaardprocedure' is, maakt het nog niet wettelijk.

De realiteit is dat deze toets een ondoorzichtige filter is die internationals zonder Nederlandse kredietgeschiedenis automatisch uitsluit, terwijl verhuurders tegelijkertijd beweren 'objectief' te selecteren.

De BKR-check slaat bij internationals nergens op, en dat is precies het probleem.

Iemand die net naar Nederland is verhuisd — een expat die in Amsterdam gaat werken, een internationale student in Groningen, een kenniswerker in Eindhoven — heeft geen Nederlandse lening gehad, geen Nederlandse telefoonabonnement met kredietregistratie, geen Nederlandse hypotheek. Dat betekent dat er bij het BKR geen dossier bestaat. In de wandelgangen heet dat een 'thin file' of zelfs een 'blank file'.

Verhuurders en screeningbureaus interpreteren die afwezigheid van een BKR-dossier als een risicofactor. Geen geschiedenis betekent immers geen bewijs van betrouwbaarheid. Maar die logica is omgekeerd: internationals worden afgewezen om wat ze níét hebben, niet om wat ze wél hebben. Een vast contract bij een Nederlands bedrijf, een salaris van €4.500 per maand, een werkgeversverklaring — het telt allemaal niet mee als het BKR-dossier leeg is.

Dit is geen kwestie van pech of toeval. Het is een structureel probleem dat internationals onevenredig hard treft. De nationale monitor en rapporten van de Woonbond laten zien dat discriminatie op de huurmarkt hardnekkig is, vooral via tussenpersonen. De BKR-check geeft verhuurders een ogenschijnlijk objectief excuus om internationals af te wijzen, zonder dat ze hoeven te zeggen: we huren niet aan buitenlanders.

Sinds juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap van kracht. Die wet stelt duidelijke eisen aan verhuurders: selectiecriteria moeten transparant en objectief zijn, en moeten vooraf worden gecommuniceerd. Verhuurders kunnen niet willekeurig nieuwe eisen toevoegen als een kandidaat al heeft gereageerd.

De wet verbiedt bovendien discriminatie op basis van nationaliteit, etniciteit, geslacht en andere beschermde kenmerken. De Algemene Wet Gelijke Behandeling (AWGB) gaat zelfs verder: ook selectiecriteria die niet openlijk discriminerend lijken, maar in de praktijk een disproportionele impact hebben op een beschermde groep, zijn verboden.

Een BKR-check die internationals uitsluit omdat ze geen Nederlandse kredietgeschiedenis hebben, is precies zo'n criterium. Het raakt niet-Dutch nationals onevenredig zwaar. Dat maakt het indirecte discriminatie, ook als de verhuurder beweert dat de toets 'kleurblind' is.

Verhuurders mogen de betalingscapaciteit van een huurder controleren — daar draait de wet niet om. Maar dat moet via middelen die wettelijk zijn toegestaan: loonstroken, werkgeversverklaringen, referenties. Niet via een kredietregister dat niet voor verhuurders is bedoeld en dat internationals structureel benadeelt.

Wat deze praktijk extra schadelijk maakt, is het gebrek aan transparantie.

Internationals die worden afgewezen op basis van een BKR-check krijgen zelden een duidelijke uitleg. Vaak is het een standaardmailtje: 'U komt helaas niet in aanmerking.' Geen reden. Geen specificatie van welke gegevens zijn gebruikt. Geen mogelijkheid om te corrigeren als de informatie onjuist is.

Onder de AVG heeft iedereen recht om te weten welke persoonsgegevens zijn gebruikt bij een beslissing. Dat geldt ook voor verhuurders en screeningbureaus. Maar in de praktijk weten internationals niet welke data er over hen zijn opgevraagd, hoe het risicoprofiel is samengesteld, of waarom ze zijn afgewezen. Daardoor kunnen ze ook geen bezwaar maken.

De Wet goed verhuurderschap verplicht verhuurders om afwijzingen objectief te onderbouwen. Een afwijzing die uitsluitend gebaseerd is op een ontbrekend of dun BKR-dossier — zonder te kijken naar het werkelijke inkomen of de financiële situatie van de kandidaat — haalt die toets niet. Het is niet objectief. Het is niet transparant. Het is niet rechtmatig.

Als je als international wordt geconfronteerd met een verhuurderstoets of BKR-check, zijn er concrete stappen die je kunt zetten.

Ten eerste: vraag om schriftelijke uitleg. De Wet goed verhuurderschap verplicht verhuurders om selectiecriteria vooraf bekend te maken en afwijzingen te onderbouwen. Als een verhuurder weigert te zeggen waarom je bent afgewezen, is dat op zichzelf al een overtreding.

Ten tweede: leg de afspraak vast dat je geen BKR-overzicht hoeft te verstrekken. Particuliere verhuurders hebben geen wettelijk recht om BKR-gegevens op te vragen. Als je vrijwillig toestemming geeft, is dat je eigen keuze — maar je bent er niet toe verplicht. Bied in plaats daarvan alternatieven aan: loonstroken, een werkgeversverklaring, een referentie van een vorige verhuurder.

Ten derde: als je vermoedt dat de afwijzing discriminerend is, kun je een melding doen bij je gemeente. Sinds de Wet goed verhuurderschap hebben gemeenten de taak om overtredingen te handhaven. Je kunt ook terecht bij de Huurcommissie als er sprake is van een geschil over de selectieprocedure, of bij een lokaal meldpunt discriminatie.

De Woonbond en diverse gemeenten in steden als Amsterdam, Utrecht en Rotterdam hebben inmiddels meldpunten waar dit soort praktijken kan worden gemeld. Hoe meer meldingen er binnenkomen, hoe duidelijker het beeld wordt voor handhavers.

De BKR-check als verplichte selectie-eis voor internationals is illegaal, discriminerend en ondoorzichtig. Dat is geen mening — dat is wat de wet zegt.

Verhuurders hebben een legitiem belang om te weten of een huurder de huur kan betalen. Maar daarvoor zijn loonstroken, werkgeversverklaringen en referenties meer dan voldoende. Een kredietregister dat is bedoeld voor banken en hypotheekverstrekkers, niet voor verhuurders, en dat internationals per definitie benadeelt, hoort niet in de huurselectie.

Bij House Hunter helpen we internationals elke dag om sneller te reageren op woningen. We zien ook wat er daarna gebeurt: de mails, de afwijzingen, de ondoorzichtige 'toetsen' die nergens op gebaseerd zijn. Daarom zeggen we het maar liever ronduit: als een verhuurder een BKR-check eist, vraag dan waarop die eis is gebaseerd. En als het antwoord onduidelijk blijft, weet dan dat je rechten hebt.