Betaal geen borg voordat je de verhuurder in het Kadaster hebt gecheckt

Ik zie het patroon elke maand terugkomen in onze inbox. Iemand reageert op een prachtige listing in Amsterdam of Utrecht, krijgt snel antwoord, en de "verhuurder" wil even snel de borg ontvangen om de woning vast te zetten. Vaak nog voordat er een bezichtiging is geweest.

Dan is het geld weg. En de persoon ook.

Het vervelende is dat dit bijna nooit voorkomt als mensen één simpele stap hadden gezet: checken wie er volgens het Kadaster eigenaar is van de woning. Niet als paranoïde extra, maar als de standaardcheck die hoort bij elke huurtransactie in Nederland.

De borg zelf is sinds 1 juli 2023 wettelijk gemaximeerd op twee maanden kale huur voor nieuwe contracten. Voor contracten van daarvoor was het nog drie maanden. Maar een wettelijk maximum beschermt je niet tegen iemand die helemaal geen recht heeft op die woning.

Het Kadaster is het officiële Nederlandse register waarin alle eigendom en rechten op vastgoed staan: wie de juridische eigenaar is, of er een hypotheek op zit, en wanneer en voor welk bedrag het pand voor het laatst is verkocht.

Dat is precies de informatie die je nodig hebt. Een knappe website, een vlot WhatsApp-gesprek en een PDF met een huurcontract zeggen je niets over of iemand de woning echt mag verhuren. De Kadaster-eigendomsinformatie wel.

Een makelaar kan een mooie advertentie maken voor een woning die hij niet bezit. Een tussenpersoon kan een borg innen en verdwijnen. Maar de naam in het Kadaster verzin je niet.

De Woonbond adviseert huurders niet voor niets om bij twijfel te controleren wie de eigenaar van een woning is. Bij geschillen — bijvoorbeeld als je borg niet terugkomt — is de eigenaar volgens het Kadaster ook de partij die de rechter en de Huurcommissie aanspreken. Ken je die niet, dan sta je juridisch met lege handen.

Hier komt het deel dat mensen verbaast. Een eigendomsuittreksel bij het Kadaster kost in 2026 ongeveer €2,95 tot €6,95, afhankelijk van waar je het opvraagt.

Zet dat eens af tegen waar het om gaat. Twee maanden kale huur als borg is in steden als Amsterdam, Utrecht of Den Haag al snel €2.500 tot €4.000. Voor een paar euro check je of het bedrag dat je gaat overmaken überhaupt naar de juiste persoon gaat.

Let wel op: basisinformatie over een pand is vaak gratis te vinden, maar de eigendomsgegevens zelf zijn betaald. Koop ze rechtstreeks bij het Kadaster. Commerciële tussenpartijen rekenen vaak meer voor precies dezelfde gegevens, dus daar betaal je alleen voor het gemak.

Er zit ook een bonus in die uittreksels: je ziet hypotheken en eventuele beslagen. Staat een verhuurder financieel onder druk of dreigt er een gedwongen verkoop, dan loop je het risico dat je borg in de problemen komt of dat je onverwacht je woning uit moet. Een check van een paar euro vertelt je dat van tevoren.

Vraag eerst het volledige adres en, als het kan, de kadastrale aanduiding op bij de verhuurder of het verhuurbureau. Een betrouwbare partij geeft die zonder gedoe.

Ga daarna naar de officiële site van het Kadaster en bestel de eigendomsinformatie voor dat adres. Je krijgt de juridische eigenaar(s), het type eigendom, eventuele hypotheken of beslagen, en de laatste transactiedatum en -prijs.

Vergelijk vervolgens de naam op het uittreksel met de naam van de persoon of het bedrijf dat de borg vraagt. Klopt dat niet? Dan vraag je om schriftelijk bewijs van bevoegdheid — een volmacht of een beheerovereenkomst. Zit er een beheerder of bureau tussen, dan is dat een normaal verzoek, geen belediging.

En nog iets simpels maar essentieels: betaal nooit contant. Maak de borg altijd over via bankoverschrijving zodat je een spoor hebt. Zorg ook dat de naam en gegevens in het huurcontract exact matchen met het Kadaster. Maak voor je intrekt foto's en video's van de staat van de woning, zodat je aan het eind niet onterecht inhoudingen op je borg krijgt.

Sinds 1 juli 2023 is er de Wet goed verhuurderschap. Die maximeert niet alleen de borg, maar verplicht gemeenten ook om op te treden tegen verhuurders die de regels overtreden. Gemeenten hebben meldpunten waar je misstanden kunt melden, en kunnen boetes opleggen of in zware gevallen het beheer overnemen.

Dat is goed nieuws. Maar besef het verschil tussen preventie en herstel.

De wet en de Huurcommissie helpen je nadat het misgaat. Een terugvordering van een onterecht ingehouden borg loopt via een schriftelijke aanmaning, daarna de Huurcommissie of de rechter. Dat kost tijd en energie. De wet stelt overigens dat je borg binnen 14 dagen na het einde van de huur terug moet — en bij inhoudingen krijg je een gespecificeerde lijst en het restant binnen 30 dagen.

Alleen: dit hele apparaat werkt pas als je met een échte verhuurder te maken hebt. Bij een spookverhuurder die je geld via een willekeurige rekening heeft geïnd, is er niemand om aan te spreken. De Kadaster-check vóór betaling is precies het stuk dat geen enkele wet voor je kan invullen.

Bij House Hunter monitoren we ruim 1.000 woningsites en sturen mensen een seintje zodra er een passende woning verschijnt. Snelheid wint in deze markt — wie als eerste reageert, krijgt de bezichtiging.

Maar er is een verschil tussen snel reageren en snel betalen. Het eerste is slim. Het tweede is waar mensen de fout in gaan.

Ik merk dat de schaarste in steden als Groningen, Eindhoven en Delft mensen bang maakt om vragen te stellen. Ze denken: als ik nu om Kadaster-gegevens vraag of een bezichtiging eis, ben ik de woning kwijt aan iemand anders. Precies dat gevoel buiten oplichters uit.

Een echte verhuurder vraagt nooit om je borg voordat je het pand hebt gezien en een contract hebt getekend. Wordt er druk op je gezet om snel over te maken zonder bezichtiging, dan is dat geen kans, dat is een waarschuwing.

Reageer dus snel. Maar voordat er ook maar één euro je rekening verlaat: het adres, het uittreksel, de naam die matcht. Een paar euro en tien minuten tegenover je hele borg. Die rekensom is niet ingewikkeld.