Uitponding: voor elke nieuwe studentenkamer verdwijnen er twee — en internationals betalen de rekening

Tussen nu en 2034 verdwijnen er bijna 38.000 studentenkamers uit de particuliere voorraad in de twaalf grootste universiteitssteden. Er komen er ongeveer 16.000 voor terug. Dat is geen krapte, dat is een aderlating van meer dan 21.000 kamers.

In 2024 en 2025 verkochten particuliere verhuurders in diezelfde twaalf steden bijna 4% van hun studentenkamers. In Amsterdam, Rotterdam en Utrecht liep dat op tot 6 à 7%. Van elke acht verkochte kamers blijft er één over voor studenten. De rest wordt afgestoten, omgebouwd of bewoond door de koper zelf.

Ik hoor het steeds vaker van internationals die bij ons aankloppen: ze reageren op een kamer die gisteren nog op Pararius stond, en krijgen te horen dat de woning is verkocht. Niet aan een belegger. Aan een starter die er zelf gaat wonen. Hartstikke goed voor die starter. KUT voor de student die er woonde.

De overheid noemt dit 'verduurzaming van de huurmarkt'. Ik noem het wat het is: een verschuiving van betaalbare particuliere kamers naar commerciële complexen waar je alleen binnenkomt met de juiste papieren.

De 16.000 eenheden die wél gepland staan, zijn voor een groot deel PBSA: Purpose-Built Student Accommodation. Commerciële complexen met een eigen beheerder, een eigen prijskaartje en een eigen toelatingsbeleid.

En dat beleid is niet geschreven voor een international die net landt op Schiphol met een koffer en een BSN dat nog moet worden aangevraagd. Verhuurders van dit soort complexen vragen vaak om een Nederlands inkomen, een borgstelling van iemand met een Nederlandse bankrekening, of betaling van zes maanden huur vooruit. Wie dat niet heeft, staat buiten.

Ondertussen verdwijnt de particuliere kamer waar je met een gewone huurcontract en een Nederlandse huisgenoot terechtkon. De vervanging is duurder, strakker geregeld en minder toegankelijk. Dat is geen neutrale marktontwikkeling. Dat is een drempel die precies op de verkeerde plek wordt opgeworpen.

Amsterdam is het epicentrum. De stad is goed voor ongeveer 60% van het totale studentenkamerttekort in de twaalf grootste universiteitssteden. Het tekort groeit van ruim 6.000 kamers in 2026 naar bijna 11.000 in 2034. In 2024 werd er in Amsterdam geen enkel nieuw studentenhuisvestingsproject gestart. Nul.

Rotterdam houdt een tekort van meer dan 3.300 kamers. Leiden zit op 1.400. In beide steden is meer dan de helft van de studentenwoningen in particuliere handen, waardoor ze extra kwetsbaar zijn voor uitponding.

Groningen, Maastricht en Nijmegen lijken het iets rustiger aan te doen, met een verwacht evenwicht in 2034 door dalende studentenaantallen. Maar in Groningen is 77% van de studentenhuisvesting particulier bezit. Eén verkoopgolf en het evenwicht slaat weer om.

Dit zijn geen abstracte landelijke cijfers. Dit zijn de straten waar onze gebruikers wonen. In Utrecht zie ik dat verhuurders hun panden verkopen zodra de huurder vertrekt, omdat de nieuwe Box 3-regels het bezit onaantrekkelijk maken. De student die er zat, krijgt drie maanden om te vertrekken. De koper krijgt de sleutel.

Het kabinet heeft tientallen miljoenen extra uitgetrokken voor de bouw van studentenkamers. Er zouden definitieve plannen liggen voor 17.000 nieuwe eenheden in de negentien grootste studentensteden, met nog eens 18.000 in voorbereiding. Klinkt indrukwekkend. Maar Kences en CBRE zeggen allebei hetzelfde: dit compenseert de uitponding niet.

Sterker nog: het werkelijke effect is waarschijnlijk kleiner, omdat veel studenten allang niet meer zoeken. Ze hebben het opgegeven. Ze wonen noodgedwongen thuis, of ze hebben hun studie uitgesteld. Die vraag is onzichtbaar in de cijfers, maar ze is er wel.

En dan is er nog de maatregel om internationale studenten te weren. Universiteiten mogen niet meer actief werven, en sommige opleidingen hebben een numerus fixus gekregen. Dat wordt verkocht als 'druk op de woningmarkt verlichten'. Het is vooral een excuus om een structureel probleem niet aan te pakken. De echte oplossing ligt in het belastingstelsel en de huurregulering, niet in het buiten de deur houden van mensen die hier willen studeren.

Ik ga je niet vertellen dat je 'gewoon eerder moet beginnen met zoeken'. Dat is onzin als de kamer die je zoekt überhaupt niet meer bestaat. Wat ik wél vraag: eis inzicht.

Vraag je gemeente om de uitpondcijfers per wijk. Hoeveel particuliere studentenkamers zijn er in jouw stad in de afgelopen twee jaar verkocht? Hoeveel daarvan zijn er teruggekomen als studentenkamer? En hoeveel van de nieuwbouw is daadwerkelijk toegankelijk voor iemand zonder Nederlands inkomen of borgstelling?

Die cijfers zijn er. CBRE en Kences publiceren ze. De gemeente heeft ze. Maar ze worden zelden op tafel gelegd als er een nieuw complex wordt geopend met een wachtlijst die alleen openstaat voor Nederlanders met een inschrijving van twee jaar.

Weiger te betalen voor een wachtlijst die niet voor jou is bedoeld. Vraag om transparantie. En als je een kamer vindt die wél beschikbaar is: reageer binnen een minuut, niet binnen een dag. Bij House Hunter zien we dat de eerste reactie vaak wint. Niet omdat het eerlijk is, maar omdat het zo werkt.

Wij monitoren duizenden woningwebsites, van Funda en Pararius tot Kamernet en de lokale Facebookgroepen die niemand meer bijhoudt. We zien elke nieuwe advertentie zodra die online komt. Maar we zien ook de advertenties die na twee dagen weer verdwijnen omdat het pand is verkocht.

We kunnen de uitponding niet stoppen. We kunnen je wel eerder laten reageren dan de rest. En we kunnen je helpen herkennen welke complexen wél toegankelijk zijn voor internationals, en welke niet. Dat is geen oplossing voor het structurele probleem. Het is een pleister op een open wond.

Maar tot die wond wordt gehecht, is een pleister beter dan niets. En blijf vooral zeuren bij je gemeente. Ik doe het ook.