Je verhuurder 'verlengt' je tijdelijk contract? Dat is waarschijnlijk illegaal

Ik spreek regelmatig internationals die in Amsterdam of Utrecht wonen en in paniek raken. Hun tijdelijke contract loopt af, de verhuurder zegt dat hij 'verlengt' met weer een nieuw tijdelijk contract voor een jaar, en de huurder denkt dat dit normaal is.

Dat is het niet. De Nederlandse wet is hier expliciet over: je mag per huurder per woning maar één tijdelijk contract hebben. Na afloop daarvan zet je niet gewoon weer een nieuw tijdelijk contract op. Dat noemen we 'stapeling', en het is verboden.

Als je verhuurder na je eerste tijdelijke periode toch weer een nieuw tijdelijk contract laat tekenen, wordt dat van rechtswege een vast contract. De wet trekt die constructie gewoon recht. Je hebt dan volledige huurbescherming — ook al staat er 'tijdelijk' boven je contract.

Voor 1 juli 2024 konden verhuurders tijdelijke contracten aanbieden voor maximaal twee jaar bij zelfstandige woningen (eigen voordeur, eigen keuken, eigen badkamer) en vijf jaar bij onzelfstandige woningen (kamers met gedeelde faciliteiten). Dat contract eindigde automatisch, mits de verhuurder op tijd schriftelijk opzegde.

Met de Wet vaste huurcontracten is het vaste contract weer de norm geworden. Tijdelijke contracten zijn nog maar in specifieke, wettelijk omschreven uitzonderingen mogelijk — denk aan de Leegstandwet voor woningen die wachten op sloop of renovatie, of contracten voor specifieke doelgroepen zoals studenten of statushouders.

Contracten die vóór 1 juli 2024 zijn getekend, gelden nog onder het oude regime. Voor zelfstandige woningen loopt het laatste daarvan af op 1 juli 2026; voor onzelfstandige woningen op 1 juli 2029. Daarna is echt alles vast, tenzij er een wettelijke uitzondering geldt.

Sommige verhuurders proberen creatief te zijn. Ze voegen een opzegclausule toe, noemen het geen verlenging maar een 'vaststellingsovereenkomst', of bedenken andere juridische constructies om toch weer een tijdelijk contract te kunnen aanbieden. Rechters hebben dit consistent weggezet: het gaat om de strekking van de wet, niet om de vorm.

Ook het 'resetten' door de naam van de huurder te veranderen — bijvoorbeeld je huisgenoot het nieuwe contract laten tekenen — werkt niet. De wet kijkt naar de werkelijkheid: als dezelfde huurder in dezelfde woning blijft zitten, is elk nieuw contract een vast contract.

En dan is er de meest voorkomende fout: de verhuurder vergeet op tijd op te zeggen. De opzegtermijn ligt tussen één en drie maanden voor de einddatum, schriftelijk. Doet de verhuurder dat niet? Dan wordt je contract automatisch een vast contract. Geen uitzondering, geen discussie.

Ik zie het vooral bij mensen die nieuw in Nederland zijn. Je komt aan met je BSN, je zoekt een woning via Kamernet of Pararius, en je bent al blij dat je überhaupt iets hebt gevonden in de krappe markt van Rotterdam of Den Haag. Je tekent wat er voor je ligt.

Verhuurders weten dat internationals vaak niet bekend zijn met de Huurcommissie, de Woningwet, of hun recht op een vast contract. Ze presenteren een 'verlenging' als gunst — 'we laten je nog een jaar blijven' — terwijl ze eigenlijk een illegale constructie op je leggen die jou je huurbescherming kost.

De realiteit is dat je na afloop van je tijdelijke contract recht hebt op een vast contract met bijbehorende bescherming. Dat betekent dat je verhuurder je niet zomaar kan zetten, dat je huurprijs onder de Huurcommissie valt bij een te hoog gestelde huur, en dat je eventueel recht hebt op huurtoeslag als je huur onder de liberalisatiegrens blijft.

Weet je niet zeker of je contract wel klopt? Check bij de Huurcommissie via de huurprijscheck of je huur reëel is, en vraag advies bij het Juridisch Loket. Dat is gratis en ze weten precies hoe dit werkt.

Als je verhuurder voorstelt om je tijdelijke contract te 'verlengen' met weer een nieuwe tijdelijke periode, onderteken dan niet zomaar. Je hebt recht op een vast contract. Dat is geen gunst — dat is de wet.

Je kunt als huurder altijd tussentijds opzeggen, zelfs bij een tijdelijk contract. Je zit dus niet vast aan een vast contract als je toch weg wilt. Maar je verhuurder zit wél aan je vast als hij je niet met een geldige reden kan zetten.

Geldige redenen voor opzegging van een vast contract zijn strikt gedefinieerd: dringend eigen gebruik, het niet nakomen van huurplicht, of een zodanig wanbeleid dat de verhuurder redelijkerwijs niet van je kan verlangen dat hij het contract voortzet. Zomaar 'ik wil de woning terug' is niet genoeg — en de rechter toetst dit streng.

Als je verhuurder dreigt met uitzetting of de huur verhoogt als 'straf', houd dan je communicatie schriftelijk. Mail is prima. WhatsApp kan ook, maar e-mail is beter voor bewijs. En check altijd of je huur onder de liberalisatiegrens valt — in 2024 was dat €879,66 per maand voor onzelfstandige woningen. Blijf je daaronder, dan heb je maximale bescherming.

Er zijn situaties waarin een tijdelijk contract wettelijk is toegestaan. De Leegstandwet dekt woningen die leegstaan in afwachting van sloop, renovatie of verkoop. Dat is een echte uitzondering, maar de verhuurder moet dit correct documenteren en de gemeente moet akkoord gaan.

Ook voor specifieke doelgroepen — studenten, jongeren, ouderen, mensen die uit een opvang komen — kunnen tijdelijke contracten worden aangeboden. Maar ook hier geldt: na afloop is het klaar met tijdelijk. En de diplomatieke clausule ('tussenhuur') geldt alleen als de verhuurder aantoonbaar tijdelijk in het buitenland verblijft en terugkeert.

Deze uitzonderingen worden streng geïnterpreteerd. Verhuurders die hiermee spelen zonder dat hun situatie echt past, lopen het risico dat de Huurcommissie of de rechter het contract omzet naar een vast contract met terugwerkende kracht. Dat kan duur worden — vooral als er ook nog een boete of huurteruggave aan hangt.

De boodschap is simpel: als je als huurder een 'verlenging' van je tijdelijke contract krijgt aangeboden, is de kans groot dat je recht hebt op meer dan je krijgt. Ken je rechten.