Dat tijdelijke contract van 12 maanden? Waarschijnlijk mag het helemaal niet meer

Een Italiaanse PhD-kandidaat in Utrecht stuurde me vorige maand een screenshot. Bemiddelaar bood een appartement aan in Lombok voor €1.650 per maand, kale huur. Voorwaarde: tekenen voor 12 maanden, daarna 'kijken we verder'. Ze vroeg of dat normaal was.

Het korte antwoord: nee. Niet meer.

Ik zie deze vraag elke week binnenkomen bij gebruikers van House Hunter. Bijna altijd internationals — studenten in Groningen, software engineers in Eindhoven, consultants die net in Den Haag zijn geland. De aanname is dat je in Nederland nu eenmaal begint met een tijdelijk contract en jezelf 'bewijst'. Dat klopt niet meer sinds 1 juli 2024.

De Wet vaste huurcontracten heeft de standaard omgedraaid. Een nieuw huurcontract is automatisch voor onbepaalde tijd, tenzij de verhuurder een specifieke wettelijke uitzondering kan aanwijzen. En 'ik wil flexibel zijn als verhuurder' staat niet in dat lijstje.

Tussen 2016 en medio 2024 mocht een verhuurder een zelfstandige woning maximaal twee jaar tijdelijk verhuren, en een onzelfstandige kamer maximaal vijf jaar. Dat was de Wet doorstroming huurmarkt. Het idee: meer doorstroming op de woningmarkt. Het resultaat: een hele generatie huurders die om de twee jaar weer ging zoeken, en die hun mond hield over schimmel of een te hoge huur uit angst dat het contract niet werd verlengd.

Die regeling is afgeschaft. Nieuwe huurovereenkomsten voor woonruimte die na 1 juli 2024 worden afgesloten, zijn standaard voor onbepaalde tijd. Wordt een bestaand tijdelijk contract na die datum verlengd? Dan wordt het automatisch een vast contract.

Tijdelijke contracten die vóór 1 juli 2024 zijn getekend, lopen nog wel netjes af op de overeengekomen einddatum. Maar voor alles wat daarna is gesloten, draait de bewijslast om: niet jij moet aantonen waarom je recht hebt op een vast contract, de verhuurder moet aantonen waarom hij een uitzondering mag toepassen.

Dat is een fundamenteel andere onderhandelingspositie dan veel internationals beseffen.

De wet erkent dat er situaties zijn waarin flexibiliteit logisch is. Die staan opgesomd in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten. Het zijn er een paar, en ze zijn smal gedefinieerd:

• Studenten die voor hun studie naar een andere gemeente verhuizen, inclusief internationale studenten (het zogenoemde campuscontract en varianten daarop).
• Huurders die tijdelijk ergens anders moeten wonen tijdens renovatie of dringende werkzaamheden.
• Mensen met een urgente woonbehoefte: vanuit de maatschappelijke opvang, na een scheiding, statushouders die wachten op definitieve huisvesting.
• 'Tweede kans'-huurders die eerder hun huur kwijtraakten door bijvoorbeeld overlast.
• Jonge wezen tussen 16 en 27 jaar.
• Woningen onder de Leegstandswet, met een vergunning van de gemeente.
• Verhuur 'naar zijn aard van korte duur' — vakantieverhuur, een paar weken tussen twee bewoners in. Niet: een jaar in Amsterdam.

Er zit ook een aparte categorie voor diplomaten in (de zogenoemde diplomatenclausule), maar die is bedoeld voor de situatie waarin de éigenaar tijdelijk in het buitenland zit en bij terugkeer zijn eigen huis weer wil bewonen. Dat is iets anders dan 'ik ben expat, dus ik krijg automatisch een tijdelijk contract'. Die laatste lezing kom ik regelmatig tegen op makelaarssites en hij is gewoon onjuist.

Belangrijk: de reden voor tijdelijkheid moet expliciet in het contract staan, mét onderbouwing. Geen onderbouwing, geen geldige uitzondering. Dan is het contract van rechtswege voor onbepaalde tijd.

Ik zal eerlijk zijn over wat ik in de markt zie. In Amsterdam-Zuid, het centrum van Utrecht, de Statenkwartier in Den Haag — de wijken waar internationals geconcentreerd terechtkomen — is het percentage 'aangeboden' tijdelijke contracten nog steeds hoog. Bemiddelaars werken met templates uit 2022. Particuliere verhuurders kopiëren wat hun buurman vorig jaar deed. En de huurder die net is geland, vergelijkt het met Londen of Berlijn en denkt: oké, klinkt strak maar logisch.

Drie dingen die ik consequent zie misgaan:

Het 'diplomatenclausule'-misverstand. Een gewone werknemer bij ASML of Booking is geen diplomaat. De clausule bestaat, maar wordt regelmatig op contracten geplakt waar hij niet thuishoort. Een rechter prikt daar zonder problemen doorheen — alleen moet jij dan wel naar de Huurcommissie of de rechter stappen.

'Het is een proefperiode.' Bestaat niet in het Nederlandse huurrecht. Een verhuurder mag jou niet 'proberen' voor een jaar. Hij kan je in een vast contract uitzetten bij wanbetaling, ernstige overlast of dringend eigen gebruik — dat is de bescherming die jij ook hebt.

'We doen dit altijd zo bij internationals.' Marktgewoonte is geen rechtsgrond. De wet maakt geen onderscheid op nationaliteit of inkomen. Een Nederlandse leraar en een Indiase data scientist hebben in juridische zin exact dezelfde rechten op huurbescherming.

De enige uitzondering die voor veel internationals wél echt geldt, is het studentencontract. Dus ben je een Erasmus-student of doe je een master in Delft, dan is een tijdelijk contract gekoppeld aan je studie volledig legitiem. Werk je hier? Dan niet.

Stel: je krijgt een appartement in Rotterdam aangeboden, €1.450 per maand, 12 maanden tijdelijk. Wat doe je?

Eerst lezen wat er als reden in staat. Als er geen reden voor tijdelijkheid is opgenomen, of een vage formulering als 'in verband met persoonlijke omstandigheden van verhuurder', dan is het contract juridisch waarschijnlijk gewoon voor onbepaalde tijd — ook als jij tekent. Dat is geen detail, dat is de kern van de wet.

Vraag de bemiddelaar of verhuurder schriftelijk welke wettelijke uitzondering wordt ingeroepen. Een serieuze partij geeft daar antwoord op. Stilte of een ontwijkende reactie zegt genoeg.

Check ook meteen de huurprijs via de huurprijscheck van de Huurcommissie. De WOZ-waarde van het object bepaalt voor een groot deel of de woning in het gereguleerde of vrije segment valt onder het puntensysteem. Een verhuurder die je een onnodig tijdelijk contract aanbiedt, probeert vaak óók een te hoge huur. Die twee dingen lopen in mijn ervaring vaak samen.

Is het echt een studentencontract en klopt dat ook (jij studeert in die gemeente, er staat een opzegmogelijkheid in zodra je studie eindigt)? Prima, teken. Is het 'naar zijn aard van korte duur' en huur je daadwerkelijk zes weken een gemeubileerde studio omdat je woning verbouwd wordt? Ook prima.

In alle andere gevallen: ga niet akkoord met 'tijdelijk' als argument om sneller te kunnen tekenen. Vraag een vast contract. In de huidige markt — en ik zeg dit als iemand die de listings van meer dan duizend platforms zoals Funda, Pararius en Kamernet dagelijks zie binnenkomen — kun je dat in steeds meer gevallen krijgen. Verhuurders weten ondertussen ook dat de wet veranderd is.

Sinds de wet ingevoerd is, zie ik twee dingen tegelijk gebeuren. Het aandeel listings dat expliciet 'permanent' of 'indefinite contract' vermeldt is duidelijk gestegen, vooral bij grotere beheerders en woningcorporaties. En tegelijk zie ik bij particuliere kamerverhuur en bij sommige expatbureaus dat 'tijdelijk' nog steeds standaard wordt aangeboden, vaak met een soort onuitgesproken verwachting dat de huurder dat slikt.

Die laatste groep speculeert op één ding: dat jij niet naar de Huurcommissie of de rechter stapt. En eerlijk, voor een international die hier net vier maanden is en geen Nederlands spreekt, is dat een reële drempel. Het Juridisch Loket is gratis, de Woonbond geeft advies, en de Huurcommissie heeft Engelstalige procedures — maar je moet wel weten dat ze bestaan.

De overheid heeft de regeling voor uitzonderingen bewust smal gehouden omdat de vorige generatie tijdelijke contracten precies het tegenovergestelde deed van wat de wet beloofde: meer onzekerheid, hogere huren, minder klachten over achterstallig onderhoud. De Woonbond en de Rijksoverheid waren daar in 2024 expliciet over toen ze de wet introduceerden.

Ik denk dat dat klopt. De voornaamste reden dat huurders in Nederland jarenlang hun mond hielden over schimmel, kapotte cv-ketels of een huur die €300 boven het wettelijk maximum lag, was dat ze bang waren hun contract niet verlengd te krijgen. Met een vast contract verdwijnt die angst. Dat is geen kleine verschuiving, dat is een herijking van de machtsbalans in de hele woningmarkt.

Accepteer een tijdelijk contract niet als 'gewoon hoe het hier werkt'. Dat is het sinds juli 2024 niet meer. Vraag altijd naar de wettelijke grond voor de tijdelijkheid, lees wat er in het contract staat, en realiseer je dat als die grond ontbreekt, jij waarschijnlijk al een vast contract hebt zonder dat de verhuurder het wil toegeven.

Ben je student, dan is een studentencontract logisch en eerlijk. Ben je werknemer, ondernemer of partner van iemand die hier werkt? Dan is een vast contract de norm — niet de gunst.

Ik bouwde House Hunter omdat het vinden van een huurwoning in Nederland al hard genoeg is zonder dat je ook nog onder druk een slecht contract tekent. Snel een match krijgen op een nieuwe listing helpt enorm. Maar net zo belangrijk is weten wat je tekent zodra je aan tafel zit.

Met een beetje rust en de juiste vragen ben je een hoop ellende voor.