Sleutelkosten en bemiddelingskosten via Kamernet: wat illegaal is en waarom het toch doorgaat

Een internationale student vindt een kamer in Utrecht via Kamernet. Huurprijs: €643 per maand — precies het landelijk gemiddelde voor Q2 2026. Voor hij de sleutel krijgt, eist de verhuurder €250 aan 'sleutelkosten'. Hij betaalt, want hij heeft geen andere optie en kent de Nederlandse wet niet.

Dit scenario gebeurt wekelijks. Kamernet had in Q2 2026 meer dan 14.000 kameradvertenties staan. Zelfs als een klein percentage daarvan gepaard gaat met illegale extra kosten, betekent dit dat duizenden studenten per jaar te veel betalen.

De bedragen variëren van €100 tot meer dan €250 per transactie. Soms wordt het 'sleutelgeld' genoemd, soms 'overnamekosten', 'administratiekosten' of 'bemiddelingskosten'. De namen veranderen, de praktijk blijft hetzelfde: een vergoeding eisen voor iets waar geen recht op bestaat.

Artikel 7:264 van het Burgerlijk Wetboek is ondubbelzinnig: elke bepaling in een huurovereenkomst die aan één partij een onredelijk voordeel oplevert dat niet direct met de huur samenhangt, is nietig. Sleutelkosten vallen daar precies onder. De Rijksoverheid stelt expliciet dat verhuurders geen sleutelgeld mogen vragen en adviseert huurders om het niet te betalen.

Als je al betaald hebt, heb je recht op terugbetaling — mits je bewijs hebt. Een bankoverschrijving met omschrijving volstaat. Geen bonnetje? Dan wordt het lastiger, maar niet onmogelijk.

De wet is niet vaag. Er is geen 'grijs gebied'. Sleutelkosten zijn illegaal, ongeacht hoe de verhuurder ze noemt.

Hier wordt het interessanter. Bemiddelingskosten zijn niet per definitie illegaal — maar de context bepaalt alles. Als jij als huurder zelfstandig een makelaar inschakelt om een woning te zoeken buiten diens eigen portfolio, mag die makelaar jou bemiddelingskosten in rekening brengen. Je bent de opdrachtgever.

Maar als de makelaar voor de verhuurder werkt — of voor beide partijen — is het illegaal om jou bemiddelingskosten te vragen. Dit heet het verbod op dubbel agency. De Hoge Raad bevestigde dit in 2015, en sinds 1 juli 2016 geldt het ook voor kamerverhuur en niet-zelfstandige wooneenheden.

Kamernet is geen onafhankelijke makelaar. Kamernet is een marktplaats waar verhuurders hun kamers aanbieden. De verhuurder betaalt Kamernet voor zichtbaarheid. Als een verhuurder of tussenpersoon via Kamernet een kamer adverteert en jou vervolgens bemiddelingskosten in rekening brengt, is dat illegaal. De tussenpersoon werkt voor de verhuurder, niet voor jou.

Kamernet zelf beweert geen bemiddelingskosten of commissie te rekenen, en dat klopt — het platform brengt gebruikers in rekening voor premium toegang om verhuurders te kunnen contacteren. Maar Kamernet is een open marktplaats waar verhuurders en tussenpersonen hun eigen voorwaarden kunnen stellen. De controle op illegale praktijken is minimaal.

Radar wees al in 2019 op dit probleem: Kamernets eigen informatie over toegestane en niet-toegestane kosten is inconsistent en soms misleidend. Verhuurders gebruiken de site als leadgenerator en voegen in hun advertenties extra kosten toe die niet toegestaan zijn. Klachten daarover blijven liggen bij de huurder zelf.

Universiteiten raden studenten dan ook af om Kamernet als betrouwbare bron te beschouwen. Vox Magazine rapporteerde in 2021 dat internationale studenten systematisch de dupe zijn van onbetrouwbare kamerverhuurders, mede door gebrek aan Engelstalige informatie en lokale ondersteuning.

Internationale studenten zijn onevenredig vaak het doelwit. Ze kennen de Nederlandse wet niet, spreken de taal niet, en arriveren vaak in augustus of september wanneer de woningnood het hoogst is. In steden als Amsterdam, Rotterdam, Delft en Groningen concurreren ze met honderden anderen om dezelfde kamers.

Sommige advertenties sluiten internationals expliciet uit met teksten als 'no internationals'. Dat verkleint hun opties verder en maakt hen afhankelijk van verhuurders die wél internationals accepteren — maar tegen illegale extra kosten.

De wanhoop is reëel. Als je vanuit India, Brazilië of Italië aankomt en je hebt drie weken om een kamer te vinden voordat de colleges beginnen, ga je niet procederen over €250. Dat weten verhuurders.

Niet alle extra kosten zijn illegaal. Een borg van één tot drie maanden huur is toegestaan. Servicekosten voor nutsvoorzieningen, internet en schoonmaak mogen in rekening worden gebracht, mits ze de werkelijke kosten dekken — typisch €80 tot €150 per maand bovenop de huur.

Kosten voor specifieke diensten voor de huurder, zoals een naambordje of aanvraag van een huisvestingsvergunning, mogen ook worden doorberekend. Maar administratie- of contractkosten die eigenlijk het belang van de verhuurder dienen, zijn niet toegestaan — ook niet als ze anders worden genoemd.

De regel is simpel: als de kosten voornamelijk de verhuurder helpen, mag de verhuurder ze betalen, niet jij.

Als je illegale sleutelkosten of bemiddelingskosten betaald hebt, kun je je geld terugvorderen. Bewaar je betaalbewijs. Stuur de verhuurder een schriftelijk verzoek tot terugbetaling met verwijzing naar artikel 7:264 BW voor sleutelgeld, of het dubbele-agentschapsverbod voor bemiddelingskosten.

Reageert de verhuurder niet of weigert hij? Dan kun je naar de huurcommissie of de kantonrechter stappen. Het Juridisch Loket biedt gratis juridisch advies en kan je helpen bij het opstellen van je brief. Wetswinkels in steden als Delft en Rotterdam doen hetzelfde.

De drempel is reëel — vooral voor internationals die Nederlands niet spreken en het land misschien weer verlaten voordat een procedure is afgerond. Maar de weg bestaat. En elke keer dat een huurder terugvordert, wordt het voor de volgende iets makkelijker.