De short-stay-uitzondering van 30 dagen: waarom internationals de dupe worden van het nieuwe wetsvoorstel

Artikel 7:232(2) van het Burgerlijk Wetboek biedt een uitzondering voor huur "naar zijn aard van korte duur." Dat klinkt onschuldig, maar in de praktijk is dit artikel jarenlang gebruikt om complete bedrijfsmodellen om de huurbescherming heen te bouwen. Verhuurders in Amsterdam en Rotterdam zetten furnished kamers en appartementen op de markt als short-stay, gericht op expats, internationale studenten en arbeidsmigranten, voor periodes van drie tot zes maanden. Geen huurbescherming, geen huurprijscontrole, minimale opzegtermijn.

Het wetsvoorstel Passende huurcontracten, dat sinds augustus 2026 in internetconsultatie ligt, maakt daar harde korte metten mee. Elke verhuur die langer duurt dan 30 nachten valt per definitie niet meer onder de korte-duur-uitzondering. De wettekst is expliciet: "Huur welke een gebruik van woonruimte betreft voor de duur van meer dan dertig nachten is in ieder geval geen gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is."

De bedoeling is nobel. De overheid wil voorkomen dat verhuurders de uitzondering misbruiken om huurregels te omzeilen en internationals te veel te laten betalen. Maar de uitvoering creëert een probleem dat in de kamer niet lijkt te zijn doorgedacht.

Eerst het technische detail dat iedereen mist: de wet spreekt over "nachten," niet over "dagen." Dat klinkt als haarkloverij, maar het is cruciaal. Wie op 1 maart aankomt en op 31 maart vertrekt, heeft dertig nachten geslapen. Niet eenendertig. Maar wie op 1 maart aankomt en op 1 april vertrekt, heeft eenendertig nachten geteld — en valt volledig onder het reguliere huurrecht.

Die ene nacht verschil bepaalt of je een toerist bent of een huurder met huurbescherming. Geen overgangsregeling, geen grensgebied. Vanaf de 31e nacht gelden de volledige huurbeschermingsregels, en die bescherming werkt niet terug naar de eerste dag van het contract. Je bent dus geen huurder voor de eerste 30 nachten en wel voor de rest. Dat is juridisch helder, maar in de praktijk een chaoswachtijde.

En er is geen overgangsregeling. Bestaande contracten worden niet gegrandvaderd. Wie nu een short-staycontract heeft voor vier maanden, kan straks wakker worden in een juridisch niemandsland.

Hier wordt het pijnlijk. De short-stayconstructie was voor veel internationals de enige realistische manier om überhaupt een woning te vinden in Nederland. Als je als expat zonder BSN aankomt in Utrecht of Eindhoven, kun je geen regulier huurcontract tekenen op Funda of Pararius — je hebt geen werkgeversverklaring, geen Nederlandse bankrekening, geen huurgeschiedenis. Short-stay was de poort. Betaalbaar? Nee. Maar wel toegankelijk.

Die poort gaat dicht. Niet omdat de wet dat expliciet verbiedt, maar omdat de 30-nacht-cap de businesscase voor verhuurders om zeep helpt. Wie een furnished appartement in Amsterdam verhuurt aan internationals voor vier maanden, moet nu kiezen: maximaal 30 nachten (toeristische verhuur) of een volledig regulier huurcontract met huurprijscontrole en opzegbescherming. Het middengebied — de periode van een tot zes maanden die zoveel internationals nodig hebben — bestaat juridisch niet meer.

Er zijn nieuwe tijdelijke contracten voor arbeidsmigranten en studenten in het voorstel, maar die komen met strikte voorwaarden. Arbeidsmigranten moeten voldoen aan de Roemer-norm: een eigen slaapkamer van minimaal 5,5 vierkante meter en 15 vierkante meter woonruimte per persoon. Studenten mogen voortaan uit de eigen gemeente komen in plaats van alleen van buiten, wat de pool verbreedt. Maar expats en kenniswerkers? Die worden in het wetsvoorstel expliciet genoemd als groep die beschermd moet worden — niet als groep die in aanmerking komt voor een tijdelijk contract.

Verhuurders zijn niet dom. Als je een appartement hebt dat goed verdient aan internationals, ga je niet plotseling een regulier huurcontract aanbieden met huurprijscontrole. Je gaat churning toepassen: elke 29 nachten een nieuwe international, elke 29 nachten een nieuw contract, elke 29 nachten iemand de deur uit.

Dat is niet speculatie. Het is de logische uitkomst van een regel die geen middengebied biedt. Verhuurders die voorheen een kamer vier maanden aan dezelfde expat verhuurden, hebben nu een financiële prikkel om elke maand iemand anders te zetten. De international die dacht dat hij een kamer had voor drie maanden, krijgt na 29 nachten te horen dat hij moet vertrekken. Geen huurbescherming, want hij is onder de grens. Geen alternatief, want het middengebied is verdwenen.

Ik zie dit soort constructies al op platforms als Kamernet en Facebook-groepen voor expats in Den Haag en Delft. Verhuurders adverteren met "30 nights only" en "no extension possible." De internationale huurder is gedegradeerd van flexibele tijdelijke bewoner tot maandgast die elke vier weken zijn koffers moet pakken.

Een verhuurder die in het contract "toeristische verhuur" of "short-stay" zet, denkt misschien dat hij veilig is. Dat is hij niet. Rechters en toezichthouders kijken naar de feiten, niet naar het etiket. Als iemand vier maanden in dezelfde kamer woont, met zijn spullen, een BN-registratie op dat adres en een vast patroon van slapen en werken, dan is dat geen toerist. Dan is dat een huurder.

Dat betekent dat een international die opzettelijk een short-staycontract voor 30 nachten tekent en daarna blijft zitten, theoretisch huurbescherming kan claimen vanaf de 31e nacht. Maar dat is een juridisch gevecht dat je als net aangekomen expat niet wilt voeren. Je kent de taal niet, je kent de huurcommissie niet, je hebt geen netwerk. De verhuurder weet dat ook.

De gemeente heeft met de 30-nacht-regel eindelijk een heldere afbakening om handhaving te plegen. Dat is winst voor de markt. Maar voor de international die in die grijze zone belandt, is het een juridisch mijnenveld waar geen advocaat hem uit haalt zonder slagaderlijke kosten.

De kern van het probleem is simpel: Nederland heeft geen gereguleerd huurproduct voor de periode van een tot zes maanden. Dat was altijd zo, maar de short-stay-uitzondering maskeerde dat gat. Nu het gat zichtbaar wordt, vult niemand het op.

De Wet Passende Huurcontracten introduceert tijdelijke contracten voor studenten en arbeidsmigranten, maar expats en kenniswerkers vallen buiten de boot. Terwijl juist die groep in steden als Amsterdam, Rotterdam en Eindhoven de grootste behoefte heeft aan flexibele, middellange huur. Ze komen voor een project van vier maanden, een stage van een half jaar, een onderzoek op de universiteit. Geen 30 nachten. Geen vijf jaar. Precies dat middengebied.

Mijn standpunt is dat de 30-nacht-cap op zichzelf juist is. De short-stay-uitzondering is jarenlang misbruikt om internationals uit te buiten en betaalbare woningen uit de reguliere huurmarkt te halen. Maar een wet die een loophole dicht zonder een alternatief te bieden, lost het probleem niet op. Ze verplaatst het naar de straat.

Wat nodig is: een gereguleerd tijdelijk huurcontract voor één tot zes maanden, met huurprijscontrole en duidelijke opzegregels voor beide kanten. Geen vrijbrief voor verhuurders, geen churning-praktijk, maar ook geen internationale huurder die na 29 nachten zijn koffers moet pakken omdat de wet geen plek voor hem heeft bedacht.