Geen servicekostenafrekening vóór 1 juli? Dan betaal je te makkelijk blind

Een van de meest voorkomende misverstanden die ik bij internationals tegenkom, gaat over die regel op het huurcontract: servicekosten, vaak ergens tussen de 50 en 200 euro per maand, voor schoonmaak van de gangen, verlichting van de gemeenschappelijke ruimtes en soms gas en licht.

Mensen lezen dat als onderdeel van de huur. Een vast bedrag. Klaar.

Maar dat is het niet. Het woord dat ertoe doet is voorschot. Je betaalt vooruit op kosten die nog gemaakt moeten worden. En aan het eind van het jaar hoort daar een rekening tegenover te staan waarin de verhuurder laat zien wat hij écht heeft uitgegeven.

Die afrekening — de jaarafrekening servicekosten — moet je verhuurder je geven vóór 1 juli van het volgende jaar. Krijg je die over 2025 niet vóór 1 juli 2026, dan is er iets aan de hand. Niet per se kwade wil, maar wel iets dat je niet stilzwijgend voorbij moet laten gaan.

De wet is hier helder. Voor élke vorm van huur — sociaal, middenhuur, en sinds juli 2024 ook voor de meeste contracten in de vrije sector — geldt dat de verhuurder een gespecificeerde jaarafrekening moet leveren. Daarin staan de werkelijke kosten, afgezet tegen wat jij aan voorschot hebt betaald. Daaruit blijkt of je geld terugkrijgt of moet bijbetalen.

De deadline is 1 juli van het jaar erna. Dus de kosten over kalenderjaar 2025 moeten vóór 1 juli 2026 op tafel liggen.

Het probleem zit niet in de regel, maar in de handhaving. Levert je verhuurder die afrekening niet op tijd, dan is er geen automatische boete. De enige directe consequentie is dat hij het maandelijkse voorschot niet mag verhogen zolang er geen nette afrekening is.

Dat is een zwakke prikkel. En precies daarom komen verhuurders ermee weg. De last om in actie te komen ligt bij jou, de huurder.

Bij House Hunter helpen we mensen vooral aan de voorkant — een woning vinden in een markt waar in Amsterdam, Utrecht en Groningen tientallen mensen op één advertentie reageren. Maar zodra mensen eenmaal binnen zijn, hoor ik later de verhalen over wat er ná de sleuteloverdracht misging. En servicekosten staan daar hoog op de lijst.

Het patroon is bijna altijd hetzelfde. Iemand betaalt twee, drie jaar lang netjes 120 euro per maand aan servicekosten. Nooit een afrekening gezien. Gaat ervan uit dat het wel klopt, want "de verhuurder zal het wel weten".

Dat is precies het blind doorbetalen waar het hier om gaat. Want zonder afrekening kun je niet controleren of je te veel betaalt. En in sommige gevallen houdt een verhuurder zo jarenlang renteloos jouw geld vast.

De omgekeerde situatie is misschien nog vervelender. Heb je juist te wéínig betaald, dan kan een verhuurder ineens met een afrekening over meerdere jaren tegelijk komen — een naheffing van honderden euro's die je niet had zien aankomen. Huurdersorganisaties als de Woonbond en!WOON melden dat klachten over ontbrekende of te late afrekeningen tot de meest voorkomende problemen behoren die huurders aankaarten. Vooral in de particuliere sector, waar het toezicht zwakker is.

Geen afrekening binnen op 1 juli? Dan is de eerste stap simpel en saai: vraag er schriftelijk om. Een mail volstaat, mits je het bewaart. Vraag expliciet om de gespecificeerde jaarafrekening over het betreffende jaar.

Reageert je verhuurder niet binnen drie weken, dan kun je naar de Huurcommissie stappen. Dat moet wel binnen 24 maanden na de datum waarop je de afrekening had moeten ontvangen. Mis je die termijn, dan vervalt je recht om actie te ondernemen — al geldt dan ook dat als de verhuurder pas ná die periode met een afrekening komt, jij niet meer verplicht bent om nog bij te betalen over dat jaar.

Eén kanttekening die veel internationals niet kennen: voor contracten in de vrije sector die vóór juli 2024 zijn getekend, kun je alleen bij de Huurcommissie terecht als dat expliciet in je contract is afgesproken. Check dus eerst je huurovereenkomst.

En vergeet de kracht van samen optrekken niet. Woon je in een groot complex in Rotterdam of Den Haag, dan is de kans groot dat je buren dezelfde afrekening missen. Een gezamenlijke brief weegt zwaarder dan één losse mail.

Er is licht aan het eind van de tunnel. Per 1 januari 2027 treedt de Wet modernisering servicekosten in werking. Die pakt precies de zwakke plekken aan.

Wat verandert er? Er mogen nog maar acht categorieën kosten als servicekosten worden doorberekend. Er komen duidelijkere rekenmethodes en plafonds op bepaalde kosten. De Huurcommissie krijgt bredere bevoegdheden om álle onderdelen van de servicekosten te beoordelen, niet alleen de nutsvoorzieningen. En groepen huurders kunnen makkelijker samen een klacht indienen.

De belangrijkste verbetering, wat mij betreft: als een verhuurder niet op tijd afrekent, mag de Huurcommissie standaardbedragen opleggen — vaak lager dan wat de verhuurder rekent. Dat is eindelijk een echte financiële prikkel om je gewoon aan de deadline te houden.

Maar wees realistisch. De nieuwe wet geldt voor contracten die vanaf 1 januari 2027 worden gesloten. Verhuurder en huurder kunnen afspreken om de regels ook op bestaande contracten toe te passen, maar verplicht is dat niet. Dat betekent dat je nog jaren onder het oude, zwakkere regime kunt vallen. Tot die tijd blijft de oude waarheid staan: wie niet zelf aan de bel trekt, betaalt blind door.

Het punt dat ik wil maken is dit: een uitblijvende afrekening na 1 juli is geen administratief dingetje dat je verhuurder vast nog wel een keer regelt.

Het is een signaal. Een lampje dat aangaat.

In de beste gevallen is het gewoon slordigheid. In de slechtste gevallen rekent een verhuurder erop dat jij — nieuw in Nederland, druk, niet bekend met de huurregels — er nooit naar zult vragen. En dat gokje pakt vaak goed uit, want de meeste huurders vragen er inderdaad niet naar.

Wees die uitzondering. Zet 1 juli in je agenda. Bewaar je betalingen. En als de afrekening dan uitblijft, stuur die mail. Het kost je vijf minuten en het kan je honderden euro's schelen.

Je hebt al moeten knokken voor die woning. Laat het geld dat je daarna elke maand overmaakt niet zomaar in een zwart gat verdwijnen.