De schoonmaakverklaring bij de eindinspectie: hoe kamerverhuurders borg inhouden voor slijtage

Ik zie het wekelijks voorbijkomen bij gebruikers van House Hunter. Een international vertrekt uit een kamer in Amsterdam-Oost of Utrecht-Centrum, de eindinspectie is gedaan, en dan volgt de mail: de borg wordt ingehouden wegens 'huurschade'. De bijlage heet een 'schoonmaakverklaring'. Een vast bedrag, ergens tussen €150 en €350, voor een 'verplichte poetsklus' die de verhuurder zelf heeft opgegeven.

Het klinkt officieel. Het voelt officieel. Het is geen officieel document.

Een schoonmaakverklaring is een verklaring die de verhuurder zelf opstelt bij de eindinspectie, waarin hij stelt dat de kamer niet schoon is opgeleverd en daarom een vast bedrag aan schoonmaakkosten in rekening brengt. Geen factuur, geen specificatie van uren, geen bewijs van wat er daadwerkelijk is schoongemaakt. Een vast tarief, ongeacht de staat van de kamer.

Dit is in strijd met de wet. Artikel 7:224 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek zegt dat je de woning moet teruggeven in de staat waarin je hem hebt ontvangen, behalve normale slijtage. De Hoge Raad bepaalde in 2008 (Ymere/Nelisse) dat als er geen voorinspectierapport is, de wet veronderstelt dat de woning in goede staat is opgeleverd. De bewijslast ligt dan volledig bij de verhuurder.

Toch houden kamerverhuurders in studentensteden deze praktijk in stand. Waarom? Omdat het werkt. Internationals kennen hun rechten niet, hebben vaak geen BSN-geregistreerd adres meer op het moment van vertrek, en gaan niet naar de Huurcommissie voor €200. De verhuurder weet dat. De schoonmaakverklaring is geen juridisch instrument — het is een verdienmodel gebouwd op machtsonbalans.

De regels zijn helderder dan verhuurders je laten geloven. Een verhuurder mag alleen schoonmaakkosten in rekening brengen als twee dingen tegelijk kloppen: de kamer was demonstrabel vies achtergelaten, én de kosten zijn daadwerkelijk en redelijk gemaakt.

De Huurcommissie is hier expliciet over in haar beleidsboeken, die per juli 2026 weer zijn bijgewerkt. Mutatiekosten — de kosten voor schoonmaken bij aanvang of einde van een huurcontract — mogen niet standaard aan de huurder worden doorberekend. Alleen schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, als de verhuurder die uitvoert, mag worden doorberekend, en alleen als het bedrag redelijk is en de ruimte voor de huurder toegankelijk is.

Vaste schoonmaaktarieven zijn niet toegestaan. De Huurcommissie en rechters wijzen ze herhaaldelijk af. Een verhuurder moet een factuur kunnen overleggen met een specificatie van de gewerkte uren, en moet met foto's kunnen aantonen dat de kamer daadwerkelijk vies was.

Rechtbank Amsterdam bevestigde dit in 2024 (ECLI:NL:RBAMS:2024:3334). Schoonmaakkosten kunnen als schade worden beschouwd als de huurder de woning niet schoon heeft opgeleverd, maar de verhuurder moet zowel de noodzaak als de omvang van de schoonmaak bewijzen. Geen bewijs, geen geld.

Hier wordt het interessants. De schoonmaakverklaring wordt niet gebruikt voor kamers die echt vervuild zijn achtergelaten. Die gevallen zijn zeldzaam en juridisch simpel: je hebt foto's, je hebt een factuur, je houdt borg in. Klaar.

De schoonmaakverklaring wordt gebruikt voor het grijze gebied: een keukenvloer die niet meer spiek en span is, een douche met kalkaanslag, een raam met vingervlekken. Dat is normale slijtage. Dat is waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is. Maar door het woord 'schoonmaakverklaring' op een formulier te zetten en een bedrag te noemen, wordt normale slijtage omgezet in 'huurschade'.

De economische prikkel is evident. Verhuurders in kamerverhuur draaien veel omzet per vierkante meter — een kamer in Groningen of Eindhoven levert sneller een nieuwe huurder op dan een volledige woning. Elke keer dat een kamer leeg staat, kost dat geld. De schoonmaakverklaring compenseert dat verlies. Een vaste poetsklus van €200 per vertrekkende huurder, doorberekend aan de volgende, is een manier om omzetverlies bij leegstand af tedekken.

Maar de wet maakt een duidelijk onderscheid: normale slijtage is voor de verhuurder, vuil of schade veroorzaakt door de huurder is voor de huurder. Een schoonmaakverklaring die dat onderscheid negeert, is in strijd met de wettelijke zorgplicht van de verhuurder.

Deze praktijk is niet willekeurig verspreid. Ze concentreert zich in studentensteden waar veel internationals wonen: Amsterdam, Utrecht, Delft, Groningen, Eindhoven. Kamerverhuur via platforms zoals Kamernet en Pararius trekt een stroom nieuwe huurders aan die de Nederlandse huurregels niet kennen.

Een international die na een jaar vertrekt, krijgt de schoonmaakverklaring vaak pas dagen na de eindinspectie via mail. Ze zijn al vertrokken, hebben geen Nederlands adres meer, en de verhuurder speelt in op die afwezigheid. De drempel om naar de Huurcommissie te stappen — laat staan een procedure in het Nederlands te voeren — is te hoog voor iemand die allang terug is in Berlijn, Londen of Madrid.

De verhuurder weet dat de kans dat de huurder terugkomt voor €200 borg minimaal is. En dus blijft de praktijk bestaan. Het is een systeem dat draait op de aanname dat de huurder niet terugvecht.

Maar dat is wel de aanname. En die aanname klopt niet altijd.

De belangrijkste stap begint vóór de eindinspectie. Documenteer alles. Maak foto's en video's bij zowel de voorinspectie als de eindinspectie. Tijdens de eindinspectie: wees fysiek aanwezig, weiger het rapport te tekenen als het niet klopt, en vraag om een afschrift.

Als de verhuurder geen voorinspectie heeft gedaan of niet heeft gespecificeerd wat er schoongemaakt of gerepareerd moet worden, dan ben je volgens het Juridisch Loket alleen aansprakelijk voor de kosten van materialen — niet voor arbeid of professionele schoonmaak.

Krijg je na vertrek een schoonmaakverklaring met een vast bedrag? Betwist deze schriftelijk. Vraag om een gespecificeerde factuur en foto's die aantonen dat de kamer vies was. Komt de verhuurder daar niet mee? Dan is de vordering niet handhaafbaar.

De volgende stap is de Huurcommissie. Die is laagdrempelig, kost weinig, en je kunt een procedure starten zonder advocaat. De Huurcommissie toetst of de kosten daadwerkelijk, redelijk en bewezen zijn. Een schoonmaakverklaring zonder factuur en zonder fotobewijs overleeft die toets niet.

De wet is niet het probleem. Artikel 7:224 BW is duidelijk. De Huurcommissie-beleidsboeken zijn duidelijk. De rechtspraak van Rechtbank Amsterdam is duidelijk. Vaste schoonmaakkosten zijn niet toegestaan, de verhuurder moet de noodzaak en de kosten bewijzen, en de huurder kan onterechte claims betwisten.

Het probleem is dat deze regels alleen werken als huurders ze kennen en gebruiken. De meeste internationals in kamerverhuur in Nederland kennen de Huurcommissie niet. Ze weten niet dat een schoonmaakverklaring geen juridische status heeft. Ze gaan ervan uit dat als de verhuurder een bedrag noemt, dat bedrag ook gerechtvaardigd is.

Dat is het gat waar verhuurders doorheen glippen. En zolang dat gat bestaat, blijft de schoonmaakverklaring een verdienmodel.

De oplossing is niet meer wetgeving — de wet is al voldoende. De oplossing is informatie. Huurders die weten dat ze een schoonmaakverklaring kunnen weigeren, die hun kamer documenteren met foto's, en die de Huurcommissie inschakelen bij onterechte borginhouding, doorbreken het systeem.

De verhuurder die weet dat de huurder terugvecht, stuurt geen schoonmaakverklaring meer.