Het 'schoonmaakbedrag' dat verhuurders van je borg inhouden is in bijna alle gevallen onterecht

Een student uit Groningen huurt een kamer, legt twee maanden borg neer, en bij vertrek houdt de verhuurder €350 in. Reden? 'Schoonmaakkosten.' De kamer was bezemschoon opgeleverd. Geen foto's, geen factuur, geen specificatie. Gewoon: €350 weg.

Dit gebeurt wekelijks in Nederland. Niet alleen in Groningen — ook in Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Eindhoven zien we hetzelfde patroon. Verhuurders en verhuurbureaus die zich richten op internationals houden standaard een schoonmaakbedrag in van de borg, ergens tussen €150 en €400. Zonder bewijs. Without documentation. En de huurder betaalt, want die weet niet beter.

De wet is echter duidelijk. En als je weet wat er in de wet staat, kun je dit terugvechten.

Onder Nederlandse huurwetgeving mag een verhuurder de borg alleen inhouden voor drie dingen: schade aan de woning die verder gaat dan normaal gebruik, onbetaalde huur, en onbetaalde servicekosten of energieprestatievergoedingen. Een forfaitair schoonmaakbedrag staat daar niet bij.

De verhuurder is bovendien verplicht de woning in bezemschone staat op te leveren. Dat betekent: vegen, dweilen, leeg. Bij vertrek moet de huurder de woning in dezelfde staat teruggeven. Maar hier is het punt: als de huurder dat doet, mag de verhuurder niets inhouden.

Zelfs als de woning niet schoon genoeg was, mag de verhuurder geen vast bedrag van €200 of €300 zomaar van de borg afsnoepen. Hij moet aantonen dat hij daadwerkelijk schoonmaakkosten heeft gemaakt — met facturen, bonnetjes, foto's. Een forfaitair bedrag zonder bewijs is niet toegestaan.

Sinds 1 juli 2023 geldt bovendien dat de borg maximaal twee maanden kale huur bedraagt voor nieuwe contracten. Voor oudere contracten gold drie maanden. Dat maakt de pot groter die verhuurders proberen aan te spreken.

In 2024 deed de rechtbank Amsterdam een uitspraak die elke internationale huurder zou moeten kennen. De rechter oordeelde dat schoonmaakkosten alleen van de borg mogen worden ingehouden als de uitgaande huurder de woning niet in contractueel overeengekomen staat heeft opgeleverd — bijvoorbeeld 'bezemschoon.' De verhuurder draagt de bewijslast. Hij moet met foto's, inspectierapporten of andere bewijzen komen dat de woning onvoldoende schoon was.

Eén forfaitair bedrag zonder onderbouwing? Mag niet. De rechter was daar glashelder over.

Dit betekent dat als je de woning bezemschoon oplevert en de verhuurder toch €250 inhoudt voor 'schoonmaak,' hij in strijd handelt met de wet. Je hebt recht op terugbetaling.

De reden dat dit patroon zich herhaalt is pijnlijk simpel. Internationale huurders kennen de Nederlandse huurwet niet. Ze weten niet wat de Huurcommissie is, kennen!WOON of het Juridisch Loket niet, en hebben vaak geen BSN of netwerk om hulp te vinden. Ze huren voor zes of twaalf maanden, willen geen conflict in een vreemd land, en laten het lopen.

Verhuurders weten dit. En sommige maken er actief gebruik van.

Volgens de Wet goed verhuurderschap, die in 2023 in werking trad, is het targeten van internationals met onterechte borginhoudingen een vorm van ongewenst verhuurgedrag. Gemeenten zijn verplicht een meldpunt in te richten waar huurders dit kunnen aangeven. Maar hoeveel internationals weten dat die meldpunten bestaan?

We zien berichten van huurders op fora die precies dit meemaken. De borg wordt ingehouden voor schoonmaak, er komt geen specificatie, en de huurder weet niet waar hij moet zijn. Het Juridisch Loket en organisaties als!WOON in Amsterdam krijgen regelmatig dit soort meldingen.

Verhuurders proberen ook vaak slijtage door te berekenen als schoonmaak- of herstelkosten. Verveelde verf door zonlicht, kleine vlekken op de muur, lichte krassen op de vloer — dat is normale slijtage. Dat mag niet van de borg worden ingehouden.

Alleen buitengewone schoonmaakkosten — bijvoorbeeld omdat de woning echt vervuild was achtergelaten — mogen worden doorberekend. En ook dan moet de verhuurder bewijzen dat de kosten daadwerkelijk zijn gemaakt en redelijk waren.

Een forfaitair bedrag van €200 'voor de zekerheid' is nooit redelijk. Niet in de wet, niet in de rechtspraak.

Stap één: vraag om een schriftelijke, gespecificeerde specificatie van de inhouding. De verhuurder is verplicht die te geven. Geen factuur? Geen recht op inhouding.

Stap twee: betwist de inhouding schriftelijk. Verwijs naar de wet en vraag om bewijs van daadwerkelijk gemaakte schoonmaakkosten. Heb je foto's van de woning bij vertrek? Gebruik ze.

Stap drie: schakel hulp in.!WOON in Amsterdam, het Juridisch Loket, of Steunpunt Huren Groningen — deze organisaties helpen huurders gratis of tegen kostprijs. De Huurcommissie kan bij geschillen over de borg worden ingeschakeld.

Stap vier: dien een melding in bij het gemeentelijke meldpunt ongewenst verhuurgedrag. Sinds de Wet goed verhuurderschap zijn gemeenten verplicht deze te handhaven. Een melding kan ertoe leiden dat de gemeente optreedt tegen de verhuurder.

Stap vijf: als het bedrag groot genoeg is, kun je naar de kantonrechter. Voor bedragen boven €150 is dat vaak de moeite waard, zeker als je bewijs hebt dat je de woning schoon hebt opgeleverd.

En hier is het belangrijkste: de verhuurder moet de borg binnen 14 dagen terugbetalen als er geen inhoudingen zijn. Als er wel inhoudingen zijn, moet hij binnen 30 dagen een gespecificeerde verantwoording geven en de rest terugbetalen. Doet hij dat niet? Dan is hij in overtreding.

De beste verdediging begint niet bij vertrek. Die begint bij intrek.

Maak foto's bij intrek. Van elke kamer, elke muur, elke vloer. Noteer wat vuil is, wat kapot is, wat slijtage is. Laat de verhuurder dit ondertekenen of stuur het per e-mail met de vraag om binnen een week te reageren. Geen reactie betekent akkoord.

Bij vertrek: dezelfde routine. Foto's van elke ruimte, bezemschoon. Vraag de verhuurder om een gezamenlijke inspectie. Weigert hij? Stuur je foto's per e-mail met datum en tijd.

Dit klinkt als overkill, maar het is het niet. Het verschil tussen een huurder die zijn borg terugkrijgt en een die €350 verliest, is vaak niet de staat van de woning. Het is de documentatie.

Internationals die dit doen — foto's bij intrek, foto's bij vertrek, alles per e-mail — krijgen hun borg terug. De verhuurder ziet bewijs en weet dat hij de Huurcommissie niet kan winnen. De zaak is gesloten voordat hij begint.