Nee, je verhuurder mag je studio niet zomaar 'renoveren' naar de vrije sector

Een gebruiker van House Hunter stuurde me een advertentie: een studio van 28 vierkante meter in Utrecht, 'volledig gerenoveerd', voor 1.450 euro per maand. Geen huurdersverleden vermeld, geen puntentelling erbij, alleen mooie foto's en de tekst 'vrije sector, geschikt voor expats'.

Dit patroon is niet nieuw, maar ik zie het sinds de invoering van de Wet betaalbare huur in juli 2024 vaker opduiken. De vorige huurder vertrekt, de verhuurder laat een nieuwe vloer leggen, verft de muren, plaatst een nieuwe keuken — en plotseling staat de woning voor het drievoudige van de oude huur online, gericht op internationals die de Nederlandse regels niet kennen.

Het probleem: renovatie is geen magisch knopje waarmee een gereguleerde woning ineens vrije sector wordt. Er zit een heel precies systeem achter, en dat systeem is niet onderhandelbaar.

Het Woningwaarderingsstelsel, de WWS, kent punten toe voor oppervlakte, voorzieningen, energielabel, locatie en meer. Die punten bepalen de maximale huur die een verhuurder mag vragen.

Voor 2026 gelden deze grenzen: tot 143 punten is de woning sociale huur (maximaal 923,93 euro per maand), van 144 tot 186 punten is het middenhuur (maximaal 1.228,07 euro), en pas vanaf 187 punten val je in de vrije sector, waar de WWS-cap niet meer geldt.

Sinds 1 juli 2024 is die grens bindend voor elk nieuw huurcontract onder de 186 punten. De verhuurder moet je een puntentelling geven en mag niet meer vragen dan het WWS-maximum toestaat. Dit geldt evengoed voor bestaande als voor 'vernieuwde' woningen — de wet maakt geen uitzondering voor een net geverfde muur.

Een typische zelfstandige studio van 25 tot 35 vierkante meter met energielabel C of D scoort doorgaans tussen de 120 en 160 punten. Dat is fors onder de 187 die je nodig hebt om legitiem in de vrije sector te belanden.

Hier gaat het bij verhuurders vaak mis, of wordt het bewust vaag gehouden. De wet maakt een helder onderscheid tussen onderhoud en woningverbetering.

Een nieuwe keuken, badkamer of kozijnen die oud vervangen door nieuw: dat is onderhoud. Dat rechtvaardigt geen huurverhoging, punt. Alleen echte verbeteringen — een extra toilet waar er geen was, centrale verwarming waar die ontbrak, een substantiële uitbreiding van het woonoppervlak — tellen als renovatie die punten mag toevoegen.

En zelfs als er sprake is van echte woningverbetering, blijft de nieuwe huur gebonden aan de nieuwe puntenscore. Als die na renovatie op 165 punten uitkomt, mag de verhuurder nog steeds niet meer vragen dan het middenhuur-maximum van 1.228,07 euro. De vrije sector ontgrendel je pas bij 187 punten of meer, en dat is voor een kleine studio economisch bijna onhaalbaar: de kosten van labelsprong naar A++, extra kamers of hoogwaardige afwerking wegen zelden op tegen de huuropbrengst, zeker omdat ook in de vrije sector jaarlijkse huurverhogingen tot en met minstens 2029 gemaximeerd zijn op inflatie plus 1 procent.

Voor lopende huurcontracten geldt bovendien: renovatie mag alleen doorgaan met jouw schriftelijke toestemming als huurder. Zonder die toestemming moet de verhuurder naar de rechter of de Huurcommissie, die toetst of de renovatie redelijk en noodzakelijk is. Als het overduidelijke doel is om onder huurregulering uit te komen, is dat een zware bewijslast voor de verhuurder.

Er is ook geen terugwerkende kracht. Zelfs als een bestaande woning na renovatie meer punten scoort, blijft het lopende contract gereguleerd tenzij de nieuwe score boven de 186 punten uitkomt — en dan geldt dat alleen voor een nieuw contract, niet automatisch voor de zittende huurder.

Dit is precies waarom die studio in Utrecht me verbaasde: als de vorige huurder een regulier contract had onder de 160 punten, kan een likje verf en een nieuwe vloer nooit die 27 punten extra opleveren die nodig zijn om de grens van 187 te halen.

Vraag altijd om de puntentelling. Een serieuze verhuurder kan die zonder problemen laten zien; als iemand ontwijkend reageert, is dat al een signaal. Reken zelf grofweg mee: oppervlakte, WOZ-waarde, energielabel en voorzieningen zijn de grootste knoppen in het systeem, en die vind je terug in de officiële WWS-rekentools.

Check de huurprijscheck van de Huurcommissie of je huidige of toekomstige huur boven het wettelijke maximum uitkomt. Betaal je te veel, dan kun je binnen zes maanden na intrek bezwaar maken bij de Huurcommissie, en heb je bij een gegrond bezwaar recht op terugbetaling van te veel betaalde huur.

Bij House Hunter zien we via onze meldingen precies hoe vaak dit soort 'vrije sector'-advertenties voor kleine studio's in steden als Amsterdam, Rotterdam en Groningen opduiken zonder onderbouwde puntentelling. Het patroon is vaak hetzelfde: internationals die net in Nederland zijn, geen BSN-geschiedenis met huren hebben en de taal niet spreken, worden vaker als doelgroep gekozen voor dit soort constructies dan Nederlandse huurders die de weg naar de Huurcommissie beter kennen.

Dat is geen toeval. Het is precies waarom het puntensysteem bestaat: om te voorkomen dat een cosmetische opknapbeurt een verkapte huurverhoging van honderden euro's wordt, en om de sociale en middenhuurvoorraad in steden als Delft, Eindhoven en Den Haag betaalbaar te houden voor wie er het hardst naar zoekt.