Passende huurcontracten: je tijdelijk contract wordt straks niet zomaar verlengd

Sinds 2 juli 2026 ligt het wetsvoorstel Passende huurcontracten open voor internetconsultatie. Dat klinkt als een bureaucratische procedure die alleen juristen en beleidsmakers interesseert. Maar als je nu op een tijdelijk contract zit in Amsterdam, Utrecht, of eender welke andere Nederlandse stad, gaat dit wetsvoorstel direct invloed hebben op wat er met jouw woonsituatie gebeurt.

De meeste internationals die ik spreek via House Hunter weten niet dat de regels rondom tijdelijke huur al sinds 1 juli 2024 drastisch zijn veranderd met de Wet vaste huurcontracten. Dat was de wet die onbepaalde tijd als de norm instelde. Nu, twee jaar later, komt het kabinet met een vervolg dat de uitzonderingen op die norm herdefinieert.

En hier is het probleem: veel huurders met een tijdelijk contract gaan er vanuit dat hun contract wel verlengd kan worden. Dat was onder het oude regime soms mogelijk. Onder de nieuwe regels is dat een stuk ingewikkelder dan je zou denken.

De Wet vaste huurcontracten, die op 1 juli 2024 van kracht werd, maakte een einde aan het vrijwel onbeperkt gebruik van tijdelijke huurcontracten. Voor 2024 konden verhuurders via de Wet doorstroming huurmarkt 2015 relatief makkelijk tijdelijke contracten aanbieden — tot twee jaar voor zelfstandige woningen en tot vijf jaar voor onzelfstandige woningen zoals kamers.

Die flexibiliteit had een keerzijde. Verhuurders konden contracten opzeggen en de huur verhogen voor nieuwe huurders. Huurders leefden in onzekerheid, moesten frequent verhuizen, en in sommige wijken verdween alle sociale cohesie. Tijdelijke contracten werden soms gebruikt als drukmiddel — huurders die klaagden over achterstallig onderhoud konden simpelweg niet verlengd worden.

Sinds juli 2024 geldt: elk nieuw contract moet voor onbepaalde tijd zijn, tenzij er een specifieke wettelijke uitzondering is. Bestaande tijdelijke contracten die vóór 1 juli 2024 zijn getekend, blijven geldig tot de einddatum. Maar — en dit is cruciaal — ze mogen niet als tijdelijk contract worden verlengd.

Dus als je in Rotterdam of Den Haag nu een tijdelijk contract hebt dat in december 2026 afloopt, en je verhuurder zegt "we verlengen gewoon met een jaar", dan is dat onder de huidige wetgeving niet zomaar toegestaan. Het nieuwe contract zou voor onbepaalde tijd moeten zijn, of onder een specifieke uitzondering vallen.

Het nieuwe wetsvoorstel, dat nu in consultatie is, probeert een balans te vinden tussen huurbescherming en marktflexibiliteit. De Wet vaste huurcontracten uit 2024 was rigide — te rigide voor bepaalde groepen. Het wetsvoorstel Passende huurcontracten introduceert gerichte uitzonderingen.

De belangrijkste veranderingen op een rij.

Short-stay contracten worden streng beperkt. Huur naar aard van korte duur wordt gemaximeerd op 30 dagen. Dit is een directe reactie op verhuurders die short-stay of logiesconstructies gebruikten om huurbescherming te omzeilen. In steden als Amsterdam en Eindhoven werden deze constructies op grote schaal ingezet voor wat eigenlijk reguliere woonruimte was.

Studenten krijgen meer ruimte. De beperking dat alleen studenten van buiten de gemeente of uit het buitenland een tijdelijk contract konden krijgen, wordt opgeheven. Alle studenten kunnen nu een tijdelijk contract van maximaal twee jaar krijgen. Dat is relevant voor studenten in Groningen of Delft die lokaal zoeken naar kamers.

Arbeidsmigranten krijgen tijdelijke contracten met kwaliteitsseisen. Tijdelijke contracten tot twee jaar zijn toegestaan, maar de woning moet voldoen aan strikte kwaliteitseisen zoals minimale kamergrootte en gecertificeerde huisvesting.

Expats met tijdelijke werkopdrachten worden expliciet erkend in het wetsvoorstel. Ook zij kunnen in aanmerking komen voor tijdelijke huur.

Nieuwe opzeggingsgrond voor werkgever-werknemer verhuur. Werkgevers die huisvesting op hun eigen bedrijfspand bieden, kunnen het contract opzeggen als het dienstverband eindigt — mits de woning nodig is voor een andere werknemer.

De Leegstandwet en de diplomatenclausule blijven beschikbaar voor tijdelijke verhuur tijdens renovatie, verkoop, of wanneer de verhuurder uit het buitenland terugkeert.

Hier is waar het pijnlijk wordt voor veel huurders. Ik spreek wekelijks met internationals in Nederland die op een tijdelijk contract zitten. Het scenario dat ik het meest hoor: "Mijn contract loopt over zes maanden af, mijn verhuurder heeft gezegd dat we het kunnen verlengen, dus ik maak me geen zorgen."

Dat is gevaarlijk. Onder de Wet vaste huurcontracten mag een bestaand tijdelijk contract niet als tijdelijk worden verlengd. Je verhuurder kan niet simpelweg zeggen: "We tekenen nog een jaar bij." Als je contract afloopt, heeft je verhuurder twee opties: een onbepaalde tijd contract aanbieden, of het contract beëindigen.

Met het wetsvoorstel Passende huurcontracten komen er nieuwe uitzonderingen — maar die uitzonderingen gelden voor specifieke groepen en specifieke situaties. Als jij een expat bent met een tijdelijke werkopdracht, of een student, dan val je mogelijk onder de nieuwe regels. Maar als je een reguliere huurder bent in een zelfstandige woning in Amsterdam of Utrecht, en je verhuurder wil je contract verlengen, dan moet dat waarschijnlijk een onbepaalde tijd contract worden.

En hier is de valstrik die ik keer op keer zie: huurders tekenen een zogenaamde verlenging zonder zich te realiseren dat de juridische grondslag is veranderd. Een verhuurder die een nieuw tijdelijk contract aanbiedt na afloop van het vorige, kan in strijd met de wet handelen. Dat betekent dat je als huurder mogelijk rechten hebt die je niet kent — maar het betekent ook dat je verhuurder het contract onder de nieuwe regels wellicht terecht kan opzeggen.

Begrijp wat er verandert voordat je tekent. Niet na afloop. Niet als je verhuurder plotseling zegt dat je moet vertrekken. Nu.

Als je nu een tijdelijk contract hebt dat vóór 1 juli 2024 is getekend, blijft dat contract geldig tot de einddatum. Daarna kan het niet als tijdelijk worden verlengd. Punt.

Als je na 1 juli 2024 een tijdelijk contract hebt getekend, dan moet dat contract al onder een van de wettelijke uitzonderingen vallen. Controleer of dat klopt. Heeft je verhuurder de juiste grondslag gebruikt? Als dat niet zo is, heb je mogelijk recht op een onbepaalde tijd contract.

Als je binnenkort een nieuw contract tekent, let dan op welke categorie je valt. Student? Dan kan er een tijdelijk contract tot twee jaar geldig zijn. Expat met een tijdelijke werkopdracht? Mogelijk val je onder de nieuwe regels. Reguliere huurder? Dan is onbepaalde tijd de norm.

En als je huurtoeslag ontvangt of van plan bent die aan te vragen, check dan altijd of je contract voldoet aan de eisen van de Belastingdienst. Een tijdelijk contract dat niet aan de wettelijke voorwaarden voldoet, kan problemen opleveren bij je huurtoeslag-aanvraag.

De simpelste stap die je kunt zetten: vraag je verhuurder expliciet onder welke wettelijke grondslag je tijdelijk contract valt. Als hij of zij dat niet kan beantwoorden, is dat een signaal.

Het wetsvoorstel is goed doordacht op het punt van huurbescherming. Maar er is een keerzijde die zelden wordt besproken. De juridische complexiteit van de nieuwe regels is aanzienlijk toegenomen. Meerdere uitzonderingen, speciale regels per doelgroep, en aanvullende kwaliteitseisen maken het voor zowel verhuurders als huurders lastig om te weten wat precies geldt.

Die complexiteit kan kleine verhuurders afschrikken. En dat is niet alleen een theoretisch risico. We zien al dat sommige particuliere verhuurders de markt verlaten vanwege de combinatie van strengere regulering en huurprijsbeheersing in het kader van de Wet betaalbare huur. In de middensegmenten — de woningen tussen de liberalisatiegrens en de sociale huurgrens — kan dat leiden tot minder aanbod.

Minder aanbod betekent meer concurrentie. En meer concurrentie betekent dat de huurders die het hardst een woning nodig hebben — vaak internationals die nieuw zijn in Nederland en het systeem nog niet kennen — de dupe worden.

Toezicht en handhaving door gemeenten worden cruciaal. Zonder adequate handhaving kunnen de beoogde beschermingen niet waargemaakt worden. En de geschiedenis van de Nederlandse huurmarkt laat zien dat waar toezicht ontbreekt, misbruik volgt.