Hoe verhuurders internationals twee maanden extra huur laten betalen na vertrek

Elk jaar zie ik hetzelfde patroon bij internationale studenten in Amsterdam, Utrecht en Groningen. Ze tekenen een huurcontract in augustus, vertrekken in juni of juli, en ontdekken pas weken later dat de verhuurder hun borg inhoudt én extra huur eist voor twee maanden ná hun vertrekdatum. De reden? Een clausule die 'opzegtermijn bij vertrek' heet.

De clausule werkt zo: je mag alleen op een specifieke 'opzegdatum' vertrekken, meestal 31 juli of 31 augustus. Vertrek je eerder — bijvoorbeeld omdat je semester in mei eindigt — dan ben je wettelijk verplicht om door te betalen tot die datum. Of je moet een opzegtermijn van twee tot drie maanden in acht nemen, terwijl je kamer allang leeg staat. Sommige verhuurders vinden binnen een week een nieuwe huurder, maar eisen toch de volle huur door.

Dit is geen uitzondering. Grote commerciële verhuurders in studentensteden passen deze constructie structureel toe. De clausule staat vaak diep begraven in de algemene voorwaarden van het contract, in het Nederlands of in juridisch Engels dat internationale studenten niet goed kunnen doorgronden. Tegen de tijd dat ze doorhebben dat de afspraak juridisch onhoudbaar is, zitten ze alweer in het vliegtuig terug naar hun thuisland.

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten, die het huurcontract voor onbepaalde tijd als standaard herstelde. Voor studenten zijn er twee uitzonderingen: het tijdelijk studentenhuurcontract (artikel 7:271 lid 2 BW) met een maximale looptijd van twee jaar, en het campuscontract (artikel 7:274d BW) dat eindigt zodra je stopt met studeren.

De wettelijke opzegtermijn voor kamerverhuur is simpel: een huurder kan het contract opzeggen met een termijn gelijk aan de betalingstermijn, meestal één maand. Verhuurders moeten minimaal drie maanden opzegtermijn in acht nemen, plus een extra maand per huurjaar, tot maximaal zes maanden.

Een clausule die je dwingt om twee of drie maanden na je vertrek door te betalen, is in strijd met deze wettelijke regels. Het is geen opzegtermijn — het is een verborgen boete. En de Huurcommissie nietigt clausules die in strijd zijn met dwingendrechtelijke bescherming.

Toch blijven verhuurders deze constructie gebruiken. Waarom? Omdat internationale studenten zelden weten dat ze ertegenin kunnen gaan. En de verhuurder weet dat ook.

De meest voorkomende truc is het inhouden van de borg. Een internationale student vertrekt, de verhuurder zegt dat de opzegtermijn niet is nageleefd, en houdt de borg — vaak €500 tot €1.000 — in als 'compensatie'. Daarbovenop stuurt de verhuurder een incassobrief voor de resterende maanden huur.

In één zaak die ik ben tegengekomen, vertrok een student in september uit een kamer in Utrecht. Het contract eiste twee maanden opzegtermijn. De verhuurder vond binnen een week een nieuwe huurder die de kamer direct betrok. Toch eiste de verhuurder de volle twee maanden huur van de vertrekkende student — terwijl de nieuwe huurder al betaalde voor dezelfde kamer.

Dat heet dubbele huur innen, en het is niet toegestaan. Als een nieuwe huurder de kamer overneemt, is de vertrekkende huurder niet langer aansprakelijk voor de huur over die periode. Maar verhuurders rekenen erop dat studenten dit niet weten of niet de moeite nemen om het te bestrijden vanuit het buitenland.

Nederlandse studenten kennen het juridische systeem, spreken de taal, en hebben vaak een netwerk dat hen waarschuwt voor dit soort constructies. Internationale studenten niet.

Ze komen het land binnen zonder kennis van het huurrecht, zonder BSN-nummer, zonder begrip van begrippen als huurtoeslag, huurcommissie of Woningwet. Ze zijn wanhopig op zoek naar een kamer — in steden als Amsterdam en Utrecht waar de wachtlijsten maandenlang zijn — en tekenen wat er voor ze ligt. De verhuurder weet dat de onderhandelingspositie van een internationale student nul is.

De taalbarrier is een factor. Contracten zijn vaak in het Nederlands opgesteld, of in een soort Engels dat juridisch onBindend is maar voor niet-juristen ondoorgrondelijk lijkt. Begrippen als 'opzegtermijn bij vertrek' klinken redelijk — een notice period is normaal, toch? — maar verbergen dat je betaalt voor een periode waarin je de kamer niet gebruikt.

En zodra ze terug zijn in hun thuisland, is een procedure bij de Huurcommissie een brug te ver. De incasso-advocaat van de verhuurder weet dat ook.

Als je een contract hebt getekend met een opzegtermijn-clausule die je dwingt om na vertrek door te betalen: je bent niet machteloos. De wettelijke opzegtermijn voor kamerverhuur is maximaal één maand. Een langere termijn in je contract is een verborgen boete die de Huurcommissie nietigt.

Stap één: zet alles op papier. Mail je verhuurder dat je de clausule betwist op basis van artikel 7:271 BW en de wettelijke opzegtermijn van één maand. Vraag om teruggave van je borg. Als de verhuurder weigert, dien dan een klacht in bij de Huurcommissie. Dat kan online en kost €25.

Stap twee: als de verhuurder al een nieuwe huurder heeft geplaatst, is je aansprakelijkheid beperkt tot de dag waarop de nieuwe huurder intrekt. Dubbele huur is niet toegestaan. Vraag om bewijs dat de kamer leeg stond gedurende de periode waarvoor ze huur eisen.

Stap drie: laat je niet afschrikken door incassobrieven. Veel van deze brieven zijn bluf. Een incassobureau kan niet zomaar een vordering invorderen die juridisch ongeldig is. De Huurcommissie is er juist voor huurders zonder juridische kennis.

En als je nog niet hebt getekend: lees het contract. Als je een clausule ziet die je verplicht om na je vertrek door te betalen, streep hem door of zoek een andere kamer. In steden als Delft, Eindhoven en Rotterdam zijn genoeg verhuurders die zich aan de wet houden.