Die 'opstalvergoeding' bij je vertrek? Vaak gewoon onterecht

Het woord 'opstalvergoeding' duikt op in contracten en vertrekfacturen van verhuurders, maar je zult het tevergeefs zoeken in de Nederlandse huurwetgeving. Het is geen juridische term. Het is een label dat verhuurders plakken op een afschrijving van de borg, meestal met de vage reden dat er iets 'verwijderd' of 'vervangen' moest worden.

Bij House Hunter zien we het voornamelijk bij internationale huurders — expats en internationale studenten in steden als Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. De verhuurder stuurt na vertrek een specificatie waar een post 'opstalvergoeding' of 'verwijderingsvergoeding' op staat, vaak zonder onderbouwing, en houdt het bedrag in op de borg.

De Rijksoverheid is duidelijk over waar een borg voor dient: onbetaalde huur, aantoonbare schade voorbij normale slijtage, of openstaande servicekosten. Een forfaitaire vergoeding voor vaste inventaris die jij niet zelf hebt aangebracht, valt daar niet onder.

Het is een vangnetterm die klinkt alsof het een legitieme kostenpost is. Dat is het niet.

Het uitgangspunt in het Nederlandse huurrecht is simpel. Een huurder is aansprakelijk voor opstellingen die hij zelf heeft aangebracht. Heb je een muurtje gebouwd, een eigen inbouwkeuken geplaatst of iets aan de woning veranderd? Dan ben je verantwoordelijk voor het verwijderen of herstellen daarvan bij vertrek.

Maar de inventaris die bij aanvang al in de kamer of woning stond — het bed, de kast, de lampen, het tapijt — is de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Die stond er al. Die hoort bij de woning. Als de verhuurder die spullen wil vervangen of verwijderen na jouw vertrek, is dat zijn kostenpost, niet de jouwe.

Toch zien we verhuurders die een 'opstalvergoeding' in rekening brengen voor precies die vaste inventaris. Alsof de huurder betaalt voor het voorrecht dat de verhuurder zijn eigen meubels moet verplaatsen. Het is een omkering van wie wat verschuldigd is.

Normale slijtage mag volgens de wet al niet worden doorberekend. Een kast die na drie jaar wat krassen heeft, of een matras dat versleten is na normaal gebruik — dat is geen schade. Dat is bewoonbaarheid.

Internationale huurders zijn kwetsbaar in de Nederlandse huurmarkt. Ze kennen het huurrecht niet, spreken de taal vaak niet vloeiend, en hebben haast om iets te vinden. Dat maakt ze een makkelijk doelwit voor verhuurders die rekenen op de kans dat er niet teruggevochten wordt.

Het College voor de Rechten van de Mens heeft gedocumenteerd dat internationale huurders systematisch anders worden behandeld in de kamerverhuur. Dat gaat van 'No international students' in advertenties tot het opleggen van kosten die Nederlandse huurders niet geconfronteerd worden.

De Landelijke Studentenvakbond en Europese studentennetwerken krijgen dagelijks klachten van internationals over excessieve of willekeurige kosten bij vertrek. Vaak gaat het om bedragen die zomaar van de borg worden afgetrokken, zonder factuur, zonder bewijs, zonder specificatie.

De verhuurder rekent erop dat de huurder allang terug is naar het thuisland en het niet de moeite waard vindt om vanuit het buitenland een procedure te starten. En helaas werkt dat vaak.

Wie wél vecht, wint meestal. Volgens de Huurcommissie heeft meer dan 80% van de huurders die excessieve kosten aanvechten succes. Dat betekent dat de overgrote meerderheid van dit soort afschrijvingen onrechtmatig is.

In een zaak uit 2025 werd een internationale student in Amsterdam €1.500 per maand in rekening gebracht voor een kleine kamer. Bij vertrek werd een flink deel van de borg ingehouden als 'opstalvergoeding'. De Huurcommissie en vervolgens de rechter oordeelden dat de kosten grof overmatig waren. De huur werd teruggebracht naar €212 per maand en de borg moest volledig worden terugbetaald.

Dat is geen uitzondering. Het is een patroon. Verhuurders die deze vergoeding rekenen, kunnen zelden onderbouwen wat de daadwerkelijke kosten zijn. En dat is precies het punt: zonder facturen, zonder inspectierapport, zonder aantoonbare schade, is er geen juridische grond.

De Wet goed verhuurderschap en de Wet Betaalbare Huur hebben de bevoegdheden van gemeenten uitgebreid om dit soort praktijken te beboeten. Maar de handhaving loopt altijd achter de schade aan.

Stap één: eis bewijs. Een verhuurder mag niet zomaar een bedrag van je borg aftrekken. Vraag om facturen, een gedetailleerde specificatie, en een inspectierapport met foto's. Zonder bewijs is de aftrek onrechtmatig. Punt.

Stap twee: documenteer alles. Maak foto's bij intrek en bij vertrek. Zorg dat je een incheck- en uitcheckrapport hebt, bij voorkeur ondertekend door beide partijen. Als de verhuurder beweert dat iets kapot is, moet hij aantonen dat het bij jouw vertrek kapot was en dat het niet om normale slijtage gaat.

Stap drie: ga niet zomaar akkoord. Stuur een schriftelijke reactie waarin je de vergoeding betwist en verwijst naar je rechten als huurder. Vaak is dat al genoeg om een verhuurder te laten weten dat je niet zomaar wegloopt.

Stap vier: schakel de Huurcommissie in. Als je het niet eens bent met een borginhouding, kun je een procedure starten. De Huurcommissie is laagdrempelig en de success rate is hoog. Je hoeft geen advocaat voor te hebben.

En mocht de verhuurder weigeren: de rechtbank heeft in meerdere uitspraken bevestigd dat de bewijslast bij de verhuurder ligt. Niet bij jou.

Ik zie deze verhalen wekelijks voorbijkomen. Internationals die mailen dat hun borg is ingehouden voor 'verwijderingskosten' van meubels die ze niet zelf hebben gekocht. Studenten in Groningen die €500 kwijt zijn aan 'opstalvergoeding' voor een kast die al in de kamer stond toen ze aankwamen. Expats in Eindhoven die een factuur krijgen voor 'restauratie' zonder dat er ooit een inspectie is geweest.

Dit is geen kwestie van pech of een misverstand. Het is een systeem dat leunt op de aanname dat internationals niet terugvechten. En zolang dat werkt, blijft de verhuurder het doen.

De enige manier om het te stoppen is door het te herkennen. Als je een 'opstalvergoeding' op je vertrekfactuur ziet staan voor vaste inventaris die jij niet hebt geplaatst, weet dan dit: het is niet legitiem. Het is niet iets dat je zomaar moet betalen. En je hoeft het niet te accepteren.