Waarom die 'te koop staande' huurwoning voor internationals ineens onbereikbaar is

Ik krijg deze vraag inmiddels wekelijks van internationals die net in Nederland zijn aangekomen: "Ik zag een appartement in de Pijp te koop staan, kan een investeerder dat niet gewoon opkopen en aan mij verhuren?" Het logische antwoord zou ja zijn. In de praktijk is het antwoord in steden als Amsterdam, Rotterdam en Utrecht steeds vaker: nee.

Sinds 1 januari 2022 kunnen gemeenten opkoopbescherming instellen. Dat is geen vage beleidsterm, het is een harde juridische grens: als een woning binnen een aangewezen gebied of prijssegment wordt verkocht, mag de nieuwe eigenaar die woning minimaal vier jaar niet verhuren, tenzij er een specifieke uitzondering geldt zoals verhuur aan familie of tijdelijke verhuur na eigen bewoning.

Dat betekent dus letterlijk: het pand dat je op Funda zag staan en waar je hoopte op een particuliere huurmogelijkheid, is voor een groot deel van de markt simpelweg uit de huurvoorraad verdwenen zodra het verkocht wordt aan een koper die er zelf gaat wonen.

En dat gebeurt massaal. In 2025 werden er meer dan 65.000 huurwoningen verkocht, met een piek van 20.700 in het laatste kwartaal alleen al. Het overgrote deel ging naar eigenaar-bewoners, niet naar nieuwe verhuurders.

Opkoopbescherming staat niet op zichzelf. Het werkt samen met een hele stapel andere maatregelen die verhuren als investering steeds minder aantrekkelijk maken. De overdrachtsbelasting voor investeerders ligt al sinds 2021 hoger dan voor eigenaar-bewoners. De Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten hebben de ruimte om rendement te maken verder ingeperkt. En de dreiging van hogere box 3-belasting op vastgoed maakt het plaatje compleet.

Het resultaat: het aantal woningen in handen van particuliere beleggers is eind 2025 onder het niveau van 2016 gedoken. Beleggers verlaten de markt in een tempo dat analisten zelf verrassend noemen.

Wat je ziet is een golf van 'uitponden': verhuurders die hun huurwoning te koop zetten zodra die leegkomt, wetende dat een nieuwe belegger die woning toch niet mag verhuren en dus niet meebiedt. Wie er dan wel op afkomt, is een starter of doorstromer die zelf wil wonen. In 2024 kwamen er 38.000 meer woningen uit de bestaande voorraad te koop dan het jaar ervoor, een stijging van 38 procent, grotendeels door dit vertrek van verhuurders.

Voor starters op de koopmarkt is dit goed nieuws: minder concurrentie van beleggers die overbieden. Voor iedereen die moet huren, en dat zijn de meeste internationals in hun eerste jaren hier, is het precies het omgekeerde verhaal.

Internationals die naar Nederland komen voor werk of studie hebben zelden een BSN, inkomensgeschiedenis of Nederlandse borgsteller die nodig is om een huis te kopen. Huren is voor hen vaak de enige realistische optie, zeker in het eerste jaar. En precies dat segment van de markt, de betaalbare en middeldure particuliere huurwoning, is waar opkoopbescherming het hardst toeslaat.

De NVM registreerde in het vierde kwartaal van 2024 een daling van 30 procent in nieuwe aanbod in de particuliere huursector. In de vijf grootste steden is het aanbod van vrijesectorhuur flink gekrompen, terwijl de huurprijs per vierkante meter juist stevig is gestegen.

Dit is precies waarom je bij House Hunter zo vaak internationals ziet die frustrerend weinig treffers krijgen ondanks dat ze op tien platforms tegelijk zoeken: het aanbod is niet incompleet gescand, het bestaat simpelweg minder. Wij monitoren meer dan 1.000 sites, maar als het totale volume aan particuliere huurwoningen in Amsterdam of Utrecht daalt, dan verandert dat niets aan het feit dat er structureel minder te vinden is.

Het is dus niet zo dat internationals iets fout doen in hun zoekstrategie. De taart is kleiner geworden. Dat is een beleidsgevolg, geen zoekprobleem.

Opkoopbescherming doet precies wat het moet doen: het beperkt de rol van beleggers en geeft eigenaar-bewoners meer kans. Onderzoek wijst uit dat starters en middeninkomens hierdoor daadwerkelijk vaker een woning kunnen bemachtigen in populaire wijken. Als je het doel isoleert, is de wet effectief.

Maar het adresseert niet de kern van de Nederlandse woningcrisis: er wordt structureel te weinig nieuwbouw gerealiseerd. Naar schatting raakt opkoopbescherming ongeveer 7.500 transacties per jaar, tegenover een landelijke nieuwbouwdoelstelling van 75.000 woningen. Dat is een druppel op een gloeiende plaat qua volume, maar het effect op de huurmarkt is wel degelijk voelbaar omdat het precies het segment treft waar de vraag naar betaalbare huur het grootst is.

De Nederlandsche Bank, de OESO en het IMF hebben hier kritiek op geuit: opkoopbescherming verschuift de krapte eerder dan dat het die oplost. Kopers profiteren, huurders betalen de rekening. En internationals, die per definitie huren voordat ze ooit kunnen kopen, zitten aan de verliezende kant van die verschuiving.

Check bij een woning die je op Pararius of Funda ziet staan altijd of het pand recent is doorverkocht en in welke gemeente het staat. Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag hebben allemaal actieve opkoopbescherming, meestal voor woningen onder een grens van ongeveer 355.000 euro, met lokale verschillen. Als een woning binnen die vier jaar na aankoop wordt aangeboden als huurwoning zonder geldige uitzondering, klopt er iets niet en kun je dat navragen bij de gemeente of huurcommissie.

Richt je zoektocht ook op woningen die al langer als huurwoning in de markt zitten in plaats van net vrijgekomen koopwoningen. Die laatste categorie krimpt hard, precies om de redenen hierboven.

En reken niet op het aanbod alleen: snelheid is nu belangrijker dan ooit, omdat het beschikbare deel van de markt kleiner is geworden. Wij zien bij House Hunter dat gebruikers die binnen enkele minuten na een nieuwe listing reageren, aanzienlijk vaker een bezichtiging krijgen dan wie een dag wacht. Met een krimpende voorraad is dat verschil alleen maar groter geworden.