De 'onderverhuur toegestaan'-clausule: een verborgen valkuil voor internationals in Nederland

Sinds de Wet vaste huurcontracten in juli 2024 van kracht is, zijn verhuurders in steden als Amsterdam en Utrecht creatiever geworden. Tijdelijke contracten zijn flink ingeperkt, en de druk om vaste contracten te bieden is groot. Als tegenzet zien we steeds vaker de 'onderverhuur toegestaan'-clausule opduiken in contracten voor internationals.

Het wordt verkocht als vrijheid. Je kunt je kamer onderverhuren als je een half jaar stage loopt in het buitenland. Klinkt ideaal, toch? Maar de realiteit is dat deze clausule zelden in jouw voordeel is geschreven.

Artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek zegt dat onderverhuur verboden is, tenzij de verhuurder het expliciet toestaat. Dat de verhuurder het in je contract zet, betekent niet dat hij jou een gunst verleent. Het betekent dat hij een juridische achterdeur openzet — eentje die hij zelf kan gebruiken.

Stel: je vindt een kamer in Rotterdam via Kamernet, je tekent het contract, en je ziet de onderverhuurclausule. Je denkt dat je later wat flexibiliteit hebt. Maar zodra je iemand in je kamer laat trekken, verschuift het juridische landschap onder je voeten.

Als de verhuurder ontdekt dat er iemand anders in je kamer woont — zelfs met toestemming — kan hij proberen het hoofdcontract te beëindigen. De aanleiding? 'Andere contractuele voorwaarden overtreden.' Denk aan overbezetting, geluidsoverlast, of commercieel gebruik via short-stay platforms. In één klap kunnen zowel jij als je onderhuurder op straat staan.

En de bewijslast? Die ligt bij jou. Als international zonder diepe kennis van de Nederlandse huurwetgeving moet jij aantonen dat alles binnen de afspraken verliep. Dat is lastig als je niet precies de juiste documentatie bijhoudt.

Dit is het deel dat internationals vaak missen: als hoofdhuurder draag je het volledige risico. Artikel 7:244 BW is hier helder over. De hoofdhuurder blijft verantwoordelijk voor de woning en voor de nakoming van het oorspronkelijke huurcontract.

Als je onderhuurder de huur niet betaalt of schade veroorzaakt, kan de verhuurder jóú aanspreken. Jij moet de schade vergoeden. Jij bent degene die een juridisch gevecht aan moet gaan met je onderhuurder om het geld terug te krijgen — terwijl de verhuurder ondertussen ook nog eens stappen tegen jou kan ondernemen.

En als de gemeente erachter komt dat er illegale short-stay plaatsvindt via Airbnb in jouw woning in Amsterdam? Dan krijg jij de boete, niet de verhuurder. De verhuurder kan dan ook nog eens je contract ontbinden wegens contractbreuk.

Dutch huurrecht biedt sterke bescherming. Je kunt niet zomaar worden uitgezet, en sinds juli 2024 zijn onbepaalde contracten de norm. Maar er is een addertje onder het gras dat specifiek gevaarlijk is voor internationals.

Als jij je woning onderverhuurt en vertrekt, kan je onderhuurder directe huurbescherming krijgen — en jij verliest al je rechten op de woning. Je komt terug uit het buitenland en ontdekt dat je geen juridische claim meer hebt op je eigen kamer.

Hier komt nog bij dat 'expat' geen juridische categorie is in de Nederlandse huurwet. Je hebt precies dezelfde rechten als een Nederlandse huurder, maar ook precies dezelfde valkuilen. Je kunt je expat-status niet aanvoeren om een verloren huurrecht terug te krijgen. De Huurcommissie behandelt je zaak volgens dezelfde regels als voor elke andere huurder.

Het simpelste advies: teken geen contract met een onderverhuurclausule die niet strikt is beperkt tot schriftelijke toestemming van de verhuurder. Als de clausule vaag is ('onderverhuur toegestaan in overleg'), is dat een rode vlag.

Eis dat erin staat dat onderverhuur alleen mag met voorafgaande, schriftelijke toestemming van de verhuurder. Dat geeft je controle. Het voorkomt dat de verhuurder de clausule later als drukmiddel gebruikt.

Houd alles vast. Elke e-mail, elk bericht op WhatsApp, elke betaling. Als er ooit een geschil ontstaat, is jouw dossier het enige wat tussen jou en een ontruiming staat. Internationals in Den Haag en Eindhoven verliezen regelmatig hun huurbescherming omdat ze geen bewijs hebben van wat er precies is afgesproken.

En als je twijfelt? Raadpleeg een specialist in huurrecht voordat je tekent. Een uur juridisch advies is goedkoper dan een gevecht bij de Huurcommissie.