Utrechtse makelaars omzeilen het kamerverbod met mede-eigenaarschap — trap er niet in

Utrecht trad in oktober 2025 op tegen de verkoop van losse kamers. De gemeente zag steeds vaker huizen opgesplitst worden in kamers die per stuk verkocht werden, zonder splitsingsvergunning, zonder dat er een vierkante meter woonruimte bij kwam. Vooral vermogende ouders kochten zo een kamer voor hun studerende kind, omdat banken geen hypotheek verstrekken op een los gebruiksrecht.

De reactie van de makelaardij liet niet lang op zich wachten. Op de Amsterdamsestraatweg in Utrecht staat een tussenwoning met zes kamers, een gedeelde keuken en badkamer. In plaats van kamers te verkopen, verkoopt de makelaar nu een vijfde aandeel in het hele huis. Prijs: 200.000 euro. Niet voor een kamer met eigen sleutel en gebruiksrecht — voor een aandeel in de hele woning, zonder dat er ergens een exclusief gebruiksrecht op een specifieke kamer wordt vastgelegd.

Juridisch is dat een ander dier dan een koopkamer. Er wordt geen appartementsrecht gesplitst, er is geen splitsingsvergunning nodig, en de gemeente Utrecht geeft zelf toe dat het onduidelijk is of dit binnen de letter van de regels valt. Handhaving hangt af van de exacte formulering van het koopcontract en hoe het huis in de praktijk gebruikt wordt.

Het verschil tussen een koopkamer en mede-eigenaarschap lijkt op papier misschien een sluwe uitweg. In de praktijk is het een verschuiving van risico van de makelaar naar de koper. Bij een koopkamer had je op zijn minst een concreet gebruiksrecht op een specifieke ruimte. Bij mede-eigenaarschap van een vijfde deel van een huis met zes kamers heb je dat niet eens. Er is geen juridisch vastgelegd recht op 'jouw' kamer — je bent mede-eigenaar van het geheel, punt.

Dat betekent: geen exclusief gebruiksrecht, geen garantie welke kamer je krijgt of houdt, en geen bescherming als de verdeling tussen de mede-eigenaren verandert. Volgens het Burgerlijk Wetboek (Boek 5) kan een kamer alleen als apart eigendom verkocht worden als die formeel gesplitst is in een appartementsrecht. Gebeurt dat niet — en dat gebeurt hier bewust niet — dan koop je geen vastgesteld eigendomsrecht dat in het kadaster staat. Je koopt een constructie die banken niet erkennen als onderpand.

Daarom moet je bij deze deals volledig in cash betalen. Pas als alle aandelen verkocht zijn, kan de groep gezamenlijk een hypotheek aanvragen voor maximaal 60% van de waarde van het huis. Tot die tijd sta je er financieel alleen voor, met je eigen spaargeld of dat van je ouders.

Mede-eigenaarschap in zo'n constructie betekent hoofdelijke aansprakelijkheid. Als een van de vijf mede-eigenaren de hypotheeklasten niet meer kan betalen, springen de andere vier bij. Dat geldt ook voor onderhoud, gemeentelijke lasten en eventuele schade. Je deelt niet alleen een huis met wildvreemden — je deelt ook hun financiële risico's, zonder dat je enige controle hebt over hun keuzes.

Verkopen is een ander probleem. De markt voor een vijfde aandeel in een tussenwoning aan de Amsterdamsestraatweg is vrijwel non-existent. Een normale koper wil een heel huis of een gesplitst appartement, geen aandeel in een huis met vier andere eigenaren die je niet kent. Wil je eruit? Dan ben je afhankelijk van de bereidheid van de overige eigenaren om mee te werken, of van een koper die exact dezelfde constructie wil aangaan.

En dan is er nog het scenario waar de gemeente op wijst: als het hele huis ooit verkocht wordt aan een nieuwe eigenaar, is die nieuwe eigenaar niet verplicht om de afspraken van de vorige mede-eigenaren te respecteren. Je gebruiksrecht — voor zover daar al sprake van is — verdwijnt in dat geval gewoon.

De gemeente Utrecht was helder over waarom ze de verkoop van losse kamers wilde stoppen: het voegt geen woningen toe aan de voorraad, en het is vooral vermogende ouders die zich dit kunnen permitteren voor hun kinderen. Diezelfde kritiek geldt onverkort voor de mede-eigenaarschapconstructie. 200.000 euro cash op tafel leggen is voor de meeste starters, internationals en studenten in Utrecht volkomen onhaalbaar.

Het resultaat is een woningmarkt die zich verder splitst tussen mensen met kapitaalkrachtige achterban en de rest. Wie geen ouders heeft die 200.000 euro kunnen voorschieten, kijkt naar deze constructie als toeschouwer, niet als deelnemer. Ondertussen verandert er niets aan het aanbod van betaalbare huurwoningen in Utrecht — het is, zoals de gemeente het zelf noemt, een zero-sum spel dat vooral eigenaren en makelaars verrijkt.

De Tweede Kamer heeft hier ook naar gevraagd. De minister voor Wonen liet weten dat er geen nieuwe landelijke wetgeving komt, omdat gemeenten via de Huisvestingswet 2014 al voldoende instrumenten hebben om in te grijpen. Maar zolang de juridische grens tussen 'toegestaan mede-eigenaarschap' en 'verboden verkoop losse kamers' onduidelijk blijft, blijven makelaars die grens opzoeken — met de koper als proefkonijn.

Bij House Hunter zien we voortdurend hoe wanhopig de zoektocht naar een kamer of studio in Utrecht kan zijn. Precies die wanhoop maakt constructies als deze aantrekkelijk — het voelt als een kans om eindelijk vaste grond onder de voeten te krijgen. Maar een aandeel in een huis zonder gebruiksrecht op een kamer is geen vaste grond. Het is drijfzand met een notariële akte.

Als je in Utrecht, Amsterdam, Rotterdam of Den Haag een kamer zoekt: huur die kamer, koop hem niet via een constructie die niet in het kadaster staat. Een huurcontract geeft je huurbescherming, toegang tot de huurcommissie bij geschillen over de huurprijs, en in veel gevallen recht op huurtoeslag als je inkomen en huurprijs binnen de grenzen vallen. Een mede-eigenaarschapsaandeel geeft je niets van dat alles — geen huurprijscheck, geen huurcommissie, geen bescherming bij verkoop van het pand.

De enige die met zekerheid profiteert van deze constructie is de makelaar die de deal sluit en de verkopende partij die 200.000 euro per vijfde deel binnenhaalt. Voor de koper is het een gok met eigen spaargeld, zonder vangnet. Zoek liever een eerlijk huurcontract, ook als dat betekent dat je langer moet wachten.