Waarom je die 6% huurverhoging in de vrije sector niet zomaar moet accepteren

Elk jaar rond deze tijd krijgen huurders in de vrije sector een mail of brief van hun verhuurder. Onderwerp: huurverhoging. Percentage: vaak 6%, soms 7%, soms gewoon "conform contract".

Wat ik steeds weer zie bij internationals die bij ons melding aanmaken of ons mailen met vragen: ze accepteren dat percentage omdat het zo formeel wordt gepresenteerd. Een brief met een handtekening en een bedrag voelt als een wet zelf. Dat is het niet.

Sinds de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten — kortweg de Wet Nijboer — uit 2021 geldt er een wettelijk plafond voor de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector. Dat plafond is geen richtlijn of advies. Het is een grens die een verhuurder niet mag overschrijden, ook niet als het in je huurcontract anders staat.

Het percentage wordt jaarlijks vastgesteld door de minister voor Volkshuisvesting, op basis van twee cijfers: de inflatie (CPI) plus 1 procentpunt, of de gemiddelde CAO-loonstijging plus 1 procentpunt. Het laagste van de twee geldt.

Voor 2026 is dat concreet: de inflatie over de periode december 2024 tot december 2025 lag op 3,4%, de CAO-loonstijging op 5,1%. Omdat 3,4% + 1% lager uitkomt dan 5,1% + 1%, is het maximum voor de vrije sector in 2026 vastgesteld op 4,4%.

Dat is dus het absolute plafond voor een woning in Utrecht, Rotterdam, Amsterdam of waar dan ook in de vrije sector. Geen 6%, geen 7%. Als je contract een hoger percentage noemt — en veel contracten uit de jaren voor 2021 doen dat nog — dan wordt dat automatisch teruggebracht tot het wettelijke maximum. De wet knipt het contractuele percentage simpelweg af.

Let op het verschil met de middenhuur, het middensegment dat sinds juli 2024 apart gereguleerd is. Daar geldt voor 2026 een hoger maximum van 6,1%, gekoppeld aan de hogere loonstijging. Verhuurders gooien deze twee categorieën in de communicatie soms op één hoop, wat verwarring oplevert over welk percentage nu eigenlijk van toepassing is op jouw woning.

Ik wil niet doen alsof elke verhuurder bewust frauduleus is. Een deel van de verwarring is oprecht: contracten van vóór 2021 bevatten vaak clausules met een vast percentage plus inflatie, of een vaste 5-7%, omdat dat destijds de norm was in de vrije sector. Er was toen simpelweg geen wettelijk plafond.

Maar het is niet toevallig dat juist internationals — die het Nederlandse huurrecht niet kennen, geen Nederlands lezen op overheid.nl, en vaak tijdelijk in Nederland zijn — het minst snel bezwaar maken. Wie een jaar of twee blijft, rekent de meerkosten liever bij en gaat door, in plaats van een discussie te starten met de verhuurder over een paar honderd euro per jaar.

Dat is precies waar het probleem zit. Bij een huur van 1.500 euro per maand is het verschil tussen 4,4% en 7% zomaar 39 euro per maand, 468 euro per jaar. Over een huurperiode van drie jaar loopt dat op tot meer dan 1.400 euro, puur omdat niemand het percentage checkte.

Check eerst welk percentage voor jouw sector geldt in het jaar van de verhoging — vrije sector of middenhuur hebben andere maxima, en die worden jaarlijks opnieuw vastgesteld. Rijksoverheid.nl publiceert het actuele percentage.

Staat er een hoger percentage in de brief dan het wettelijke maximum? Dan mag je gewoon het wettelijke maximum betalen, ongeacht wat je huurcontract zegt over een hoger percentage. Reageer schriftelijk naar je verhuurder met verwijzing naar het juiste percentage.

Betaalt je verhuurder geen gehoor? Dan kun je naar de Huurcommissie stappen. Die beoordeelt jaarlijkse huurverhogingen in de vrije sector en kan een onterechte verhoging terugdraaien. Dit is geen juridische exercitie die een advocaat vereist — het gaat om een simpele rekensom die iedere huurder zelf kan controleren.

Eén uitzondering die vaak over het hoofd wordt gezien: bij woningverbetering, zoals nieuwe isolatie of een gerenoveerde badkamer, mag de verhuurder een hogere verhoging vragen dan het wettelijke maximum. Maar dat mag alleen met jouw instemming en binnen redelijke grenzen — een verhuurder kan dit niet eenzijdig opleggen zonder onderbouwing van de verbetering.

De cap is geen incidentele maatregel. Het aantal huishoudens in de vrije sector is gegroeid tot ruim 640.000 in 2024, en de afgelopen jaren stegen huren in steden als Amsterdam en Utrecht regelmatig sneller dan lonen en inflatie samen. Zonder plafond kon een verhuurder in principe jaarlijks vragen wat de markt toestond, met huurders die weinig tegenwicht hadden.

De wet werd in 2021 ingevoerd als tijdelijke maatregel voor drie jaar, maar in april 2024 verlengde de Tweede Kamer de regeling tot minstens mei 2029. De onderbouwing: de betaalbaarheidscrisis is nog niet opgelost, en de introductie van gereguleerde middenhuur in 2024 maakte een parallelle regeling voor de vrije sector nog logischer.

Dat betekent dat je tot in ieder geval 2029 met zekerheid kunt rekenen op een jaarlijks vastgesteld maximumpercentage — en dat je dat percentage dus elk jaar opnieuw moet checken, want het verandert.