Drie maanden borg aan internationals? Twee maanden kale huur blijft de norm

Een van onze gebruikers — een Italiaanse data-engineer die net in Amsterdam was begonnen — appte me een contract door met de vraag of het klopte. Drie maanden borg. Plus eerste maand huur vooruit. Plus een maand bemiddelingskosten. Bij een woning van €1.650 kale huur betekende dat bijna €8.000 voordat hij ook maar één nacht in het appartement had geslapen.

De makelaar had het gebracht als "this is standard for internationals". Alsof er een aparte regelboek bestaat voor mensen zonder Nederlands inkomen.

Dat is precies de leugen die ik wil ontkrachten. Er is geen apart regime voor expats. Er is geen "internationals-tarief". In Nederland geldt sinds 1 juli 2023 één heldere regel: de borg mag maximaal twee maanden kale huur zijn. Voor iedereen. Punt.

Sinds 1 juli 2023 is de Wet goede verhuurderschap van kracht. Daarin staat zwart op wit dat de waarborgsom voor een woning niet hoger mag zijn dan twee maanden kale huur. Dit is dwingend recht. Dat betekent: zelfs als jij een contract hebt getekend waarin drie maanden staat, is die afspraak nietig. Niet onderhandelbaar, niet "omdat je akkoord ging". Gewoon ongeldig.

Let goed op het woord kale huur. Dat is de huur zónder servicekosten, nutsvoorzieningen of meubelvergoeding. Stel je betaalt €1.350 per maand, waarvan €150 servicekosten. Dan is je kale huur €1.200, en is de maximale borg 2 × €1.200 = €2.400. Niet 2 × €1.350.

Die nuance kost mensen geld. Verhuurders rekenen de borg vaak over het totaalbedrag, terwijl het alléén over de kale huur mag.

En er zit nog een tweede tand aan de wet: de verhuurder moet je borg binnen twee weken na het einde van de huur terugbetalen, tenzij er onderbouwde schade of huurachterstand is. Niet "als het uitkomt". Twee weken.

Internationals worden onevenredig vaak om hogere borgen gevraagd — soms drie, soms zelfs zes maanden. Niet omdat er een juridisch gaatje is, maar omdat verhuurders en bemiddelaars erop gokken dat het verschil niet gemerkt wordt.

De redenen zijn pijnlijk voorspelbaar. Je kent de Nederlandse wet niet. Je contract is in het Nederlands. Je hebt haast, want je begint maandag bij een nieuwe werkgever in Eindhoven of Utrecht en hebt nú een dak nodig. En de stille aanname: een international die straks weer naar het buitenland vertrekt, gaat echt geen procedure starten over die extra duizend euro.

Dat is geen norm. Dat is marktfalen, en in veel gevallen ronduit discriminatie. De Nederlandse wet verbiedt expliciet onderscheid op basis van nationaliteit. De maximale borg geldt identiek voor een Nederlander in Groningen en een Spanjaard in Rotterdam.

Ik wil dit even scherp zeggen, omdat het onderschat wordt: een verhuurder die meer dan twee maanden vraagt, handelt niet "streng" of "voorzichtig". Hij handelt illegaal.

Het meest gehoorde excuus: "Dit appartement is gemeubileerd, dus we vragen een hogere borg." Of: "Het is een short-stay, andere regels."

Gemeubileerd of niet maakt voor de borg geen verschil. De wet kent die uitzondering niet. Een verhuurder mag niet drie maanden vragen omdat er een bank en een bed in staan. Het maximum van twee maanden kale huur geldt ook voor gemeubileerde woningen.

De enige echte uitzondering zit bij toeristische verhuur — denk aan een vakantieverblijf van een paar weken, niet aan een woning waar je een jaar gaat wonen. Als jij een huurcontract tekent om in Den Haag of Delft te gáán wonen, val je gewoon onder de hoofdregel. Klaar.

En nee, "je hebt geen Nederlands inkomen" of "je hebt nog geen BSN" zijn ook geen geldige redenen om de borg op te schroeven. Dat zijn redenen die verhuurders gebruiken om een hogere borg te rechtvaardigen, maar de wet erkent ze niet.

Eerst: weet dat je niet hoeft te kiezen tussen "de woning" en "je recht". Je kunt het gewoon aankaarten vóórdat je tekent. Een korte, zakelijke mail werkt verrassend vaak: "Volgens de Wet goede verhuurderschap is de maximale borg twee maanden kale huur. Kunnen we het contract daarop aanpassen?" In mijn ervaring trekken bemiddelaars dan bij, omdat ze weten dat ze juridisch geen poot hebben om op te staan.

Heb je al teveel betaald? Je kunt het meerdere terugvorderen. Artikel 7:261b BW overrulet elke andersluidende contractbepaling. Lukt het niet onderling, dan kun je naar de Huurcommissie of de kantonrechter. Die hebben een sterke staat van dienst in het handhaven van het twee-maanden-maximum.

Praktisch, voordat je tekent of intrekt:

• Vraag een schriftelijk bewijs van de betaalde borg.
• Documenteer de staat van de woning bij intrek met foto's — dit voorkomt ruzie over inhoudingen achteraf.
• Vraag om een Engelse vertaling van het contract als je het Nederlands niet vertrouwt.
• Weet dat je het teveel betaalde óók kunt terugeisen nadat je Nederland weer hebt verlaten.

Het belangrijkste wat ik mensen meegeef: je rechten verdwijnen niet omdat je haast had toen je tekende.

Hier zit de kern van het probleem. Verhuurders kunnen die te hoge borg vragen omdát internationals onder tijdsdruk staan. Als je drie bezichtigingen hebt in twee weken en de huizenmarkt in Amsterdam je elke dag inhaalt, voelt elk "nee" als een gemiste kans. Dan slik je dingen die je nooit zou slikken met meer tijd.

Die tijdsdruk is precies waarom we House Hunter zijn begonnen. We monitoren ruim 1.000 woningsites en sturen een melding zodra er een match verschijnt — vaak binnen minuten nadat een listing online komt op platforms als Pararius of Kamernet. Niet omdat we een magische sleutel hebben, maar omdat vroeg zijn je de luxe geeft om níet de eerste de beste klem te accepteren.

Wie meerdere opties heeft, onderhandelt anders. Die kan tegen een makelaar zeggen: "Drie maanden borg is in strijd met de wet, ik kijk verder" — en het ook menen.

De beste verdediging tegen een onwettige borg is dus niet alleen kennis van artikel 7:261b. Het is ook gewoon: niet met je rug tegen de muur staan.