Hoe verhuurders makelaarscourtage illegaal op internationale studenten afwentelen

Sinds 2015 is het in Nederland illegaal voor een verhuurmakelaar om zowel verhuurder als huurder te laten betalen voor dezelfde bemiddeling. De partij die de makelaar inschakelt, betaalt de courtage — meestal één maand huur plus 21% btw. Simpel, rechtvaardig, duidelijk.

Maar verhuurders in Amsterdam, Utrecht en Groningen hebben een creatieve omweg gevonden. Ze plaatsen een clausule in het huurcontract waarin ze zichzelf aanduiden als 'tussenpersoon' of 'bemiddelaar'. Daarmee claimen ze dat de huurder de opdrachtgever is van de makelaardienst — ook al is de verhuurder degene die de kamer aanbiedt, de advertentie plaatst op Pararius of Kamernet, en de sleutel overhandigt.

Het resultaat is een dubbele courtage. De verhuurder betaalt zijn eigen makelaar (of zichzelf), en de internationale student betaalt nog eens een 'bemiddelingsfee' bovenop de huur en borg. Voor een kamer van €1.400 per maand betekent dat €1.694 aan makelaarskosten die de huurder illegaal op zich neemt.

Dit is geen randverschijnsel. Het is een systematische constructie die specifiek gericht is op internationale studenten die de Nederlandse huurwet niet kennen en te wanhopig zijn om nee te zeggen.

Internationale studenten komen Nederland binnen met een koffer en een deadline. Ze hebben een kamer nodig voordat de introductieweek begint, ze spreken geen Nederlands, en ze hebben nog nooit gehoord van de Huurcommissie of het Burgerlijk Wetboek.

Verhuurders weten dit. Ze weten dat een Duitse of Chinese student niet naar de Huurcommissie stapt als ze €1.500 betalen voor een kamer van 10 vierkante meter. Ze weten dat de student na zes maanden weer vertrekt en de kosten laat zitten.

In 2023 kreeg een buitenlandse student in Utrecht precies die rekening: €1.500 per maand voor 10m², inclusief een verkapte makelaarsfee. De Huurcommissie bepaalde later dat de wettelijke huur €212 had moeten zijn. Het verschil was zeven keer te hoog. De verhuurder moest terugbetalen — maar dat gebeurde alleen omdat iemand het aanvecht.

De meeste internationals doen dat niet. Ze weten niet dat het kan, ze zijn bang voor vergelding, en ze hebben hun kamer nodig. Dat is precies de kwetsbaarheid waar deze constructie op leunt.

De clausule is niet het enige trucje. Verhuurders gebruiken meerdere constructies om de courtage onzichtbaar te maken.

De eerste is 'all-in' pricing. De huurprijs wordt gepresenteerd als een pakket inclusief gas, water, elektra, internet én 'bemiddelingskosten'. De student ziet één bedrag en heeft geen idee dat daar een illegale makelaarsfee in zit. De Rechtswinkel Nijmegen-Oost waarschuwt al jaren voor deze praktijk bij kamerverhuur.

De tweede is het verplichte 'servicepakket' of 'administratiekosten'. Verhuurders rekenen een vaste fee voor 'contractopmaak' of 'sleuteloverdracht' — taken die gewoon onderdeel zijn van verhuren. Dat is in feite heruitgevonden sleutelgeld, wat sinds de invoering van de Woningwet verboden is.

De derde is platformmisbruik. Via platforms als HousingAnywhere worden kostenstructuren gebruikt die ondoorzichtig zijn voor buitenlandse huurders. De fee wordt gepresenteerd als 'platformkosten' of 'booking fee', terwijl het in de kern gaat om makelaarscourtage die de verhuurder verschuift naar de huurder.

De Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten hebben de Nederlandse huurmarkt stevig hertekend. Onbepaalde contracten zijn de norm geworden, de middenhuur is strenger gereguleerd, en de maximale huurverhogingen zijn aan banden gelegd.

Maar de makelaarscourtage-kwestie wordt door deze wetten niet expliciet aangepakt. Het Burgerlijk Wetboek is duidelijk: als de verhuurder de opdrachtgever is, mag de huurder niet betalen. Maar er is geen specifiek verbod op de 'verhuurder als tussenpersoon'-constructie. Dat is de lacune waar verhuurders gebruik van maken.

De Huurcommissie kan de huurprijs wel toetsen — inclusief de verkapte kosten in een all-in huur. Via de huurprijscheck kan een student de werkelijke kale huur laten vaststellen. Maar dat vereist dat de student de stap zet, en zoals we zagen: internationals doen dat zelden.

De wetgeving is dus niet het probleem. De handhaving is het probleem.

Laten we het concreet maken. Een standaard courtage is één maand huur plus 21% btw. Bij een kamer van €1.400 per maand in Amsterdam of Utrecht betekent dat €1.694 aan makelaarskosten.

Maar het stopt niet bij de courtage. De all-in constructies en verplichte servicepakketten kunnen €1.000 tot €2.000 of meer toevoegen aan de kosten van één semester. Een internationale student die in september aankomt en in januari vertrekt, betaalt dus soms meer aan 'fees' dan aan daadwerkelijke huur.

En dan is er de marktverstorende werking. Verhuurders die de courtage op de huurder afwentelen, kunnen een lagere 'kale' huur adverteren. Dat maakt hun kamer aantrekkelijker op Funda of Pararius, terwijl de werkelijke kosten voor de huurder veel hoger liggen. Nederlandse studenten die de constructie herkennen, haken af. De internationale student die het niet snapt, tekent.

Op beleidsniveau is het duidelijk. All-in pricing bij kamerverhuur moet verboden worden. Verhuurders die herhaaldelijk illegale courtage in rekening brengen, moeten beboet of geblacklist worden. En platforms die deze constructies faciliteren, moeten aansprakelijk worden gehouden.

Universiteiten moeten verplichte voorlichting geven aan alle inkomende internationale studenten over Nederlandse huurrecht — in het Engels, met concrete voorbeelden. Niet facultatief, niet in een optionele PDF op een website. Zittend in de orientation week, met een checklist: wat mag wel, wat mag niet, wat doe je als je te veel betaalt.

Voor internationale studenten die nu zoeken: vraag altijd om een specificatie van de kale huur, servicekosten en eventuele bemiddelingskosten. Als de verhuurder weigert om die uit elkaar te halen, is dat een rode vlag. Je kunt de Huurcommissie inschakelen om de huurprijs te laten toetsen — ook als je al getekend hebt. En als je vermoedt dat je te veel betaalt, check dan via de huurprijscheck van de Rijksoverheid wat het wettelijke maximum is voor jouw kamer.

Bij House Hunter zien we deze constructies regelmatig voorbijkomen in listings. We flaggen ze waar we kunnen, maar de realiteit is dat de meeste internationals al getekend hebben voordat ze ons vinden. Daarom blijft het belangrijk om te weten wat je rechten zijn — voordat je je handtekening zet.