Leegstandswet-huur: waarom dit géén gewone tijdelijke huur is

Een tijdje terug kreeg ik een appje van een gebruiker in Den Haag. Een Italiaanse ontwikkelaar, net hier, dolblij: hij had na weken zoeken een appartement gevonden. "Tijdelijk contract, twee jaar, helemaal prima." Ik vroeg of hij het woord Leegstandswet ergens in zijn contract zag staan. Stilte. Daarna: "Ja, ergens bovenaan. Maakt dat uit?"

Dat maakt enorm veel uit.

Voor een international ziet een Leegstandswet-contract eruit als gewoon weer een tijdelijke deal. Een einddatum, een maandhuur, een handtekening. Maar juridisch is het iets totaal anders. Het is geen gewone huurovereenkomst — het is een uitzonderingsregime, gebouwd op een vergunning van de gemeente, met fundamenteel minder huurbescherming.

En sinds juli 2024 is dat verschil belangrijker dan ooit. Want de gewone tijdelijke huur zoals we die kenden, bestaat eigenlijk niet meer.

Even de context, want zonder dit snap je de rest niet.

Tot halverwege 2024 mochten verhuurders gewoon tijdelijke contracten aanbieden: maximaal twee jaar voor een zelfstandige woning, vijf jaar voor kamers. Klaar na de termijn, geen reden nodig. Handig voor de verhuurder, onzeker voor de huurder.

Met de Wet vaste huurcontracten is dat afgeschaft. De nieuwe norm: elk nieuw huurcontract voor een reguliere woning is voor onbepaalde tijd. Je hebt vanaf dag één volledige huurbescherming. Tijdelijk mag nog maar in een paar strak omschreven uitzonderingen — denk aan studenten, dringend eigen gebruik, specifieke doelgroepen.

De Leegstandswet is zo'n uitzondering. En precies daarom zie je hem nu vaker opduiken. Sommige verhuurders gebruiken hem als nooduitgang om tóch tijdelijk te kunnen verhuren. Het probleem: dat mag alleen als de woning er echt voor in aanmerking komt. Het is geen sluiproute, en als je hem zo gebruikt, loopt het juridisch slecht af.

De Leegstandswet komt uit de jaren tachtig. Het doel was nooit om verhuurders flexibiliteit te geven. Het doel was: leegstand bestrijden. Voorkomen dat panden verloederen, gekraakt worden, dat buurten achteruitgaan.

Daarom mag je niet zomaar elke woning onder de Leegstandswet verhuren. De wet noemt een beperkt rijtje situaties:

• Koopwoningen die te koop staan (maximaal twee tegelijk per eigenaar)
• Huurwoningen die wachten op sloop of grootschalige renovatie
• Niet-woongebouwen zoals scholen of kantoren die op transformatie wachten
• Panden met een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan

In al die gevallen is er één harde eis: de gemeente moet een vergunning afgeven. En die geeft ze alleen als de woning aantoonbaar binnen de criteria valt.

Geen vergunning, geen Leegstandswet-huur. Zo simpel is het. Het is bewust een onaantrekkelijk instrument gemaakt — de overheid wil huurzekerheid voorop zetten en staat tijdelijke verhuur alleen toe waar er een duidelijk maatschappelijk belang is.

Dit is het deel waar internationals van schrikken. Onder de Leegstandswet heb je geen reguliere huurbescherming.

Concreet betekent dat:

• Je hebt geen recht op verlenging of voortzetting nadat de vergunning afloopt.
• De verhuurder kan het contract beëindigen aan het eind van de vergunningsperiode zónder wettelijke reden te geven.
• Jij mag wel altijd opzeggen, met maximaal één maand opzegtermijn. De verhuurder moet minstens drie maanden aanhouden.

Vergelijk dat met een gewoon contract voor onbepaalde tijd, waar de verhuurder je alleen op wettelijk vastgelegde gronden en via de rechter eruit kan krijgen. Dat verschil is gigantisch.

Maar — en dit is de keerzijde die in jouw voordeel werkt — de wet is streng tegen verhuurders die de regels niet volgen. Als het contract niet aan de formele eisen voldoet, of als de verhuurder je laat zitten nadat de vergunning is verlopen, wordt het automatisch een gewoon huurcontract voor onbepaalde tijd. Met volledige bescherming.

Die automatische omzetting is jouw vangnet. En het is precies de reden waarom je de status moet kunnen controleren.

Hier is mijn vuistregel, en ik wijk er niet van af: teken een Leegstandswet-contract alleen als de status expliciet klopt én je het kunt bewijzen.

Wat moet je zien voordat je je handtekening zet?

De gemeentelijke vergunning. Niet "die heb ik wel ergens". Een expliciete, schriftelijke vergunning. Vraag erom. Een echte Leegstandswet-verhuur kan niet bestaan zonder. De vergunning vermeldt ook de toegestane periode.

Het contract noemt de Leegstandswet letterlijk. Het moet er staan dat het om verhuur onder de Leegstandswet gaat, met de vergunningsperiode en — als die geldt — de maximale huurprijs.

De looptijd klopt. Minimaal zes maanden (soms drie). Maximaal afhankelijk van het type: meestal tot vijf jaar voor koopwoningen die te koop staan, tot tien jaar bij een bestemmingsplanafwijking.

De huurprijs is logisch gezien het type. Bij koopwoningen kan de huur boven de liberalisatiegrens liggen, maar de gemeente mag toetsen of die redelijk is. Bij andere categorieën is de huur vaak gemaximeerd op basis van het puntenstelsel, het WWS. Twijfel je? Doe de huurprijscheck bij de Huurcommissie.

Ontbreekt de vergunning, of staat de Leegstandswet nergens in je contract? Dan heb je waarschijnlijk gewoon recht op een vast contract. Laat je niet wijsmaken dat het "nu eenmaal tijdelijk" is.

Wij scannen bij House Hunter meer dan duizend woningsites — Funda, Pararius, Kamernet en honderden makelaarspagina's daarbuiten. Een deel van de advertenties die we langs zien komen, vooral koopwoningen in Amsterdam, Utrecht en Den Haag die niet snel verkocht raken, wordt tijdelijk aangeboden onder de Leegstandswet.

Het probleem is dat dat woord vaak niet in de advertentie staat. Het duikt pas op in het contract, op het moment dat je al verliefd bent op de woning en snel wilt tekenen omdat er tien anderen achter je staan.

Dat is precies het moment waarop het misgaat.

Mijn advies, los van of je ons gebruikt of niet: laat die deadline-druk je niet je controle uit handen slaan. Een Leegstandswet-woning kán een prima oplossing zijn — voor iemand die hier een paar jaar zit en weet dat het eindig is, is het soms zelfs ideaal. Maar weet wát je tekent. Vraag de vergunning op. Check de looptijd. Check de huurprijs tegen het WWS.

De Italiaan in Den Haag, trouwens? Zijn contract bleek netjes in orde. Vergunning aanwezig, periode klopte, huur redelijk. Hij woont er nog steeds prima. Maar hij wist het pas zeker nadat hij het had nagevraagd. En dat is het hele punt.