De 'korte keten'-clausule: hoe verhuurders de Huurcommissie proberen te omzeilen

Een paar maanden geleden zag ik een listing langskomen op een van de kleinere huursites die House Hunter monitort. Een appartement in Amsterdam, 34 vierkante meter, €1.850 per maand. Het klonk als een vrije-sector prijs, maar het pand kwam nowhere near de 187 WWS-punten die je nodig hebt om boven de gereguleerde huur uit te komen.

Het contract was gelabeld als 'short stay' — naar zijn aard van korte duur. De verhuurder had er schoonmaakdiensten en linnenwissel aan toegevoegd om het hotel-achtig te maken. De huurder, een international die net in Nederland aankwam, tekende zonder te weten dat de WWS-maximumhuur voor dat pand rond de €633 lag.

Deze constructie zie ik steeds vaker voorbijkomen, vooral in Amsterdam en Nijmegen. Verhuurders gebruiken Artikel 7:232 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, dat een uitzondering biedt op het reguliere huurrecht als het gebruik naar zijn aard van korte duur is. Dat is bedoeld voor situaties als tijdelijk gebruik tijdens renovaties of als huisbewaarderswoning. Niet voor een studentenkamer of een expat-appartement.\n
Maar verhuurders gebruiken het als een vangnet om de Wet Betaalbare Huur te omzeilen. Sinds juli 2024 is de WWS bindend voor alle contracten tot 186 punten, en sindsdien is de 'korte keten'-clausule een populaire truc om huurders buiten de bescherming van de Huurcommissie te houden.

Het patroon is telkens hetzelfde. Een verhuurder biedt een kamer of appartement aan met een contract van een paar maanden tot een jaar. Het contract is in het Engels, vaak met extra services verpakt — schoonmaak, fietsverhuur, linnen. De huurprijs ligt twee tot drie keer hoger dan het WWS-maximum.

De huurder moet soms een video-opname maken of een verklaring tekenen waarin ze bevestigen dat ze akkoord gaan met het tijdelijke karakter en afzien van huurbescherming. Dat klinkt officieel, maar het heeft geen juridische waarde. De Huurcommissie kijkt niet naar wat er in het contract staat, maar naar het daadwerkelijke gebruik van de woning.

In Nijmegen zie ik hetzelfde bij kamerverhuur aan internationale studenten. De contracten zijn engelstalig, de huren zijn hoog, en de huurders weten niet dat ze rechten hebben. Dat is het probleem: de truc werkt niet omdat hij juridisch waterdicht is, maar omdat de doelgroep het niet beter weet.

De Wet Betaalbare Huur heeft de WWS bindend gemaakt voor het middenhuursegment. Voor 2026 ligt de maximumhuur voor sociale huur tot 143 punten op €932,93 per maand, en voor gereguleerde middenhuur van 144 tot 186 punten op €1.228,07. Maar als een verhuurder zijn pand als 'korte keten' aanmerkt, probeert hij die grenzen gewoon te negeren.

De Huurcommissie is helder: een contract labelen als 'short stay' of extra services toevoegen maakt het nog geen naar zijn aard van korte duur. De beslissende factor is het daadwerkelijke gebruik. Als iemand er woont als een reguliere huurder — zelfs voor een paar maanden — dan geldt de volledige huurbescherming en het WWS-maximum.

In die Amsterdamse zaak die ik noemde, verlaagde de Huurcommissie de huur van €1.850 naar het WWS-maximum van €633. De verhuurder moest €1.217 per maand terugbetalen. Over een heel contractjaar is dat bijna €15.000 aan terugbetaling.

En de Huurcommissie is niet de enige risicofactor. Gemeenten kunnen boetes opleggen voor het niet-naleven van de Wet Betaalbare Huur. Oneerlijke of onduidelijke clausules kunnen door de rechter worden vernietigd, waarna het oorspronkelijke WWS-maximum wordt hersteld. De reputatieschade bij media-aandacht is ook niet niks — AT5 besteedde al meerdere keren aandacht aan dit soort constructies.

De rechtspraak is consistent. Elke keer dat een verhuurder met een 'korte keten'-clausule voor de Huurcommissie of de rechter verschijnt, verliest hij. Er is geen enkele uitspraak waarin deze constructie standhield voor reguliere woonruimte.

Het grootste probleem met deze constructie is niet dat verhuurders het proberen. Het probleem is wie de rekening betaalt: internationals die net in Nederland aankomen en de taal niet spreken.

Een international student in Nijmegen die €900 per maand betaalt voor een kamer die WWS-gerechtigd is op €350, weet niet dat hij naar de Huurcommissie kan stappen. Hij heeft geen BSN, begaat het Nederlandse huurrecht niet, en is bang dat klachten leiden tot uitzetting.

Maar de Huurcommissie is gratis. Je hebt geen advocaat nodig. Je vult een formulier in, laat je punten berekenen, en de Huurcommissie doet de rest. Organisaties als!WOON in Amsterdam helpen huurders gratis met het indienen van een zaak.

De drempel is dus niet juridisch, maar informatief. En dat is precies waar de 'korte keten'-clausule op leunt: onwetendheid van de huurder. Zodra een huurder zijn rechten kent, valt de constructie als een kaartenhuis ineen.

Bij House Hunter zien we dit soort listings dagelijks voorbijkomen. We kunnen huurders niet juridisch advies geven, maar we signaleren wel wanneer een listing eruitziet als een mogelijke 'korte keten'-constructie — en we moedigen mensen aan om altijd de WWS-punten te controleren voordat ze tekenen.

Als je als verhuurder afhankelijk bent van 'korte keten'-clausules om je rendement te halen, loop je een tijdbom. De Huurcommissie kan de huur met terugwerkende kracht verlagen, en je loopt het risico op boetes en contractvernietiging.

Er zijn legitieme manieren om je rendement te verbeteren. Investeer in energiezuinigheid — een beter energielabel levert extra WWS-punten op, wat je huurprijs verhoogt binnen de regels. Of positioneer je pand in de vrije sector als het meer dan 187 punten waard is.

Sommige verhuurders kiezen ervoor om te verkopen in plaats van te voldoen aan de nieuwe regels. Dat is een valide keuze, en het verklaart deels de krimp van het particuliere huuraanbod in steden als Amsterdam. Maar wie blijft verhuren, moet binnen de regels spelen.

De overheid heeft aangegeven dat verdere aanscherping van de wet kan volgen als misbruik aanhoudt. Het ministerie van BZK werkt samen met gemeenten om de 'korte keten'-clausule als sluitpost aan te pakken. Hoe langer verhuurders dit soort constructies gebruiken, hoe sneller de wet wordt aangescherpt.

Of je nu een kamer huurt in Amsterdam, Utrecht, Groningen of Eindhoven — als je een contract krijgt met het label 'short stay' of 'naar zijn aard van korte duur', wees dan op je hoede. De Huurcommissie heeft consistente jurisprudentie dat dit voor reguliere woonruimte niet geldig is.

Bereken je WWS-punten via de website van de Huurcommissie. Als je huur hoger is dan het maximum voor jouw puntenaantal, kun je een zaak indienen. Dat kan tot zes maanden na het einde van je contract, en de Huurcommissie kan de huur met terugwerkende kracht verlagen.

Voor internationals: je hebt geen Nederlands paspoort nodig om rechten te hebben. De Wet Betaalbare Huur geldt voor iedereen die in Nederland woont, ongeacht nationaliteit. En je hebt geen advocaat nodig — de Huurcommissie is ontworpen om toegankelijk te zijn voor huurders zonder juridische kennis.

De 'korte keten'-clausule is een truc die werkt zolang huurders het niet weten. Nu je het weet, is de truc waardeloos.