Verhuurders die een inschrijfverklaring eisen vóór het huurcontract zitten ernaast

Vorige maand kreeg ik een bericht van een masterstudent uit Italië die naar Utrecht wilde verhuizen. Ze had een kamer gevonden op Kamernet, de verhuurder was enthousiast, maar vlak voor het tekenen van het contract kreeg ze een mail: "We hebben wel een inschrijfverklaring van de gemeente nodig voordat we het contract kunnen opstellen."

Dat is het moment waarop het vastloopt. Om je in te schrijven in de Basisregistratie Personen (BRP) bij de gemeente, heb je een getekend huurcontract nodig. Om dat huurcontract te krijgen, eist de verhuurder een inschrijfverklaring. Het enige kan niet zonder het andere.

Dit verhaal is niet uniek. We zien het vooral in Amsterdam, Delft, Groningen en Eindhoven — steden met veel internationale studenten en expats. De verhuurder bedoelt het misschien wel goed: hij wil zekerheid dat je daadwerkelijk op het adres gaat wonen en geen fictieve huurder bent. Maar de praktijk is dat deze eis mensen buitensluit die hier net aankomen en nog nergens geregistreerd staan.

De inschrijfverklaring is een officieel document van de gemeente dat bevestigt dat je bent ingeschreven op een specifiek adres in het BRP. Het bevat je naam, geboortedatum, het adres van inschrijving, de datum van inschrijving en de uitgevende gemeente.

Je BSN (Burgerservicenummer) krijg je automatisch bij die inschrijving. Er is geen aparte aanvraag voor het BSN — het is een administratief bijproduct van je gemeentelijke registratie. Wie langer dan vier maanden in Nederland verblijft, is wettelijk verplicht zich binnen vijf dagen na aankomst in te schrijven bij de gemeente. Doet je dat niet, dan riskeer je boetes en verlies van toegang tot essentiële diensten zoals ziektekostenverzekering, werk en uitkeringen.

De inschrijfverklaring is dus bedoeld voor werkgevers, onderwijsinstellingen en overheidsinstanties die moeten verifiëren dat je rechtmatig in Nederland staat ingeschreven. Het is niet bedoeld als selectietool voor particuliere verhuurders.

Verhuurders en verhuurbureaus die de inschrijfverklaring eisen, doen dat meestal uit drie zorgen: het voorkomen van onderverhuur en overbezetting, het tegengaan van huurtoeslagfraude, en het zorgen dat huurders geregistreerd staan voor lokale belastingen en afvalheffing. Dat zijn legitieme zorgen.

Maar de oplossing die ze kiezen is juridisch ongefundeerd. Er is geen wettelijke basis voor verhuurders om een inschrijfverklaring te eisen als voorwaarde voor het tekenen van een huurcontract. De wettelijke verplichting loopt juist de andere kant op: de huurder moet zich inschrijven op zijn adres ná aankomst, en de verhuurder mag dat niet verhinderen.

De Rijksoverheid heeft hierover al in 2015 in de Tweede Kamer bevestigd dat verhuurders geen systematisch recht hebben op toegang tot BRP-gegevens of het eisen van een inschrijfverklaring. Gemeenten mogen in uitzonderingsgevallen bij vermoeden van fraude samenwerken met verhuurders, maar dat is strikt gereguleerd en absoluut niet de standaardprocedure.

Daarnaast bevat de inschrijfverklaring persoonsgegevens die verhuurders niet zomaar mogen opvragen of opslaan. De privacywetgeving is hier duidelijk over: verhuurders mogen alleen gegevens verwerken die strikt noodzakelijk zijn voor de huurovereenkomst. Een inschrijfverklaring overstijgt die grens.

De wettelijk correcte volgorde is eenduidig: eerst het huurcontract tekenen, daarna inschrijven bij de gemeente, dan pas ontvang je je inschrijfverklaring en BSN. Elke afwijking van die volgorde ondermijnt de rechten van huurders en de integriteit van het Nederlandse registratiesysteem.

Als een verhuurder weigert om mee te werken aan je inschrijving na het tekenen van het contract, dan is dat niet legaal. Je hebt als huurder een absoluut recht op inschrijving op je feitelijke woonadres. De gemeente kan in zo'n geval een adresonderzoek uitvoeren en de bezwaren van de verhuurder naast zich neerleggen. Intimidatie of dreiging door verhuurders is bovendien verboden onder de Wet goed verhuurderschap.

Wat kun je concreet doen als je op deze eis stuit? Geef de inschrijfverklaring niet vóór het tekenen van het contract — het is geen wettelijke vereiste. Wijs de verhuurder op de juiste volgorde en op je recht om je in te schrijven na ondertekening. Blijft de verhuurder weigeren, dan kun je stappen zetten bij de gemeente of juridische hulp inschakelen.

Voor internationals die nog geen Nederlands adres hebben: je kunt je voorlopig inschrijven bij een RNI-loket (Registratie Niet-Ingezetenen) in een van de daartoe aangewezen gemeenten, als je korter dan vier maanden in Nederland verblijft. Maar voor de meeste huurders geldt: je hebt een getekend contract nodig om je definitief in te schrijven. Dat is precies waarom de eis van verhuurders zo problematisch is.

De groep die het hardst geraakt wordt door deze praktijk is ook de groep met het minst de middelen om ertegen in te gaan. Niet-EU-migranten, internationale studenten en expats die hier net aankomen hebben geen netwerk, geen kennis van het Nederlandse huurrecht, en vaak een taalbarrière.

Sommigen worden gedwongen naar informele arrangementen zonder contract. Dat betekent geen inschrijving, geen BSN, geen ziektekostenverzekering, geen recht op huurtoeslag. Elke stap die volgt wordt daardoor onmogelijk. Het is een kettingreactie die begint bij één illegale eis van een verhuurder.

De overheid moet hier duidelijker worden. Niet alleen door huurders en verhuurders te informeren over de juiste procedure, maar ook door handhaving op te pakken. Verhuurders die inschrijving obstructeren of onnodige documenten eisen moeten worden aangepakt. Zolang dat niet gebeurt, blijft deze drempel bestaan — en blijven de mensen die er het hardst door geraakt worden buiten beeld.