Inschrijfgeld bij kamerverhuur is illegaal bemiddelingsgeld in een nieuw jasje

Sinds de Hoge Raad in 2015 duidelijk maakte dat verhuurmakelaars die voor de verhuurder werken geen bemiddelingskosten aan huurders mogen rekenen, is het juridische landschap helder. Artikel 7:417 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek verbiedt deze praktijk. De ACM bevestigt dit keer op keer: het label op de factuur is irrelevant. Of je het nu bemiddelingskosten, administratiekosten, contractkosten of sleutelgeld noemt — als de tussenpersoon voor de verhuurder werkt, is de vergoeding illegaal.

Maar verhuurders en tussenpersonen zijn creatief. De nieuwe truc heet 'inschrijfgeld'. Het idee is simpel: in plaats van je direct te vragen om een bemiddelingsfee, vraagt de verhuurder of het bureau dat je moet betalen om je in te schrijven voor een kamer. Vaak verpakt via een platform als Kamernet of een gelieerde makelaarssite op Pararius. Je betaalt om te mogen reageren. De verhuurder stelt dat dit een legitieme vergoeding is voor toegang tot het platform.

Maar de ACM en de rechtbanken kijken niet naar het etiket — ze kijken naar de inhoud. Als inschrijfgeld een voorwaarde is om in contact te komen met de verhuurder, dan functioneert het als bemiddelingskosten. En dan is het illegaal.

Kamernet is het grootste platform voor studentenkamers in Nederland. Je kunt gratis browsen, maar om daadwerkelijk te reageren op een advertentie heb je een Premium Account nodig. Dat kost tussen de €20 en €40 per maand. Pararius werkt iets anders: browsen is gratis, maar veel aangesloten makelaars leiden je door naar hun eigen portaal waar je moet betalen om te reageren.

De platforms beweren dat dit een legitieme vergoeding is voor hun diensten — meldingen, filters, communicatietools. En soms is dat ook zo. Maar de grens tussen een platform-abonnement en een verkapte bemiddelingsfee is flinterdun. Als het inschrijfgeld een voorwaarde is om überhaupt een kans te maken op een kamer, functioneert het als een betaalmuur voor bemiddeling.

En de praktijk is hard. Een student in Utrecht die op zoek is naar een kamer registreert vaak op meerdere platforms tegelijk. Voordat je het weet, ben je honderden euro's kwijt zonder dat je een huurcontract hebt. BNNVARA Kassa sloeg onlangs al alarm over deze woekerpraktijken op woningplatformen.

De groep die het hardst geraakt wordt, zijn internationals. Expats en internationale studenten die in Amsterdam, Delft of Eindhoven een kamer zoeken, kennen de Nederlandse regelgeving niet. Ze komen hier aan zonder BSN, zonder kennis van huurtoeslag, en zonder te weten dat sleutelgeld al jaren verboden is.

Ze zien een kamer op Kamernet, worden gevraagd om te betalen voor een Premium Account of inschrijfgeld, en denken dat dit normaal is in Nederland. Ze betalen. En als ze de kamer niet krijgen, is er geen terugbetaling. Ze weten niet dat ze dit geld terug kunnen eisen.

Dat is precies waarom deze praktijk zo schadelijk is. Het creëert een tweedeling: wie kan betalen, krijgt toegang. Wie niet kan betalen, valt buiten de boot. En de groep die het minst in de gaten heeft dat ze eigenlijk wettelijk beschermd zijn, betaalt het stilletjes mee.

Sinds juli 2023 kunnen huurders overtredingen direct bij de gemeente melden onder de Wet goed verhuurderschap. Die wet is niet alleen een symbool — het geeft gemeenten de bevoegdheid om boetes uit te delen aan verhuurders die zich niet aan de regels houden. En de regel is simpel: als de tussenpersoon voor de verhuurder werkt, mag die geen kosten in rekening brengen bij de huurder. Punt.

Bovendien heb je als huurder tot vijf jaar na betaling de tijd om het geld terug te eisen. Het Juridisch Loket bevestigt dit: je kunt illegale bemiddelingskosten — ongeacht hoe ze heten — gewoon terugvorderen. Zelfs als je destijds 'vrijwillig' betaalde omdat je dacht dat het moest.

De kern is dat het gaat om de feitelijke situatie, niet om het etiket. Betaal je inschrijfgeld om in contact te komen met een verhuurder? Dan is dat functioneel gezien bemiddeling. En bemiddeling door een partij die voor de verhuurder werkt, is illegaal om door te berekenen aan de huurder.

De eerste stap is simpel: betaal het niet. Als een verhuurder of tussenpersoon inschrijfgeld eist om je kandidatuur in overweging te nemen, wijs dan op Artikel 7:417 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek. Verwijs naar de uitspraak van de Hoge Raad uit 2015 en naar de ACM-richtlijnen. De meeste verhuurders weten dat ze ongelijk hebben en zullen niet doorzetten als je de wetgeving kent.

Maar let op: een platform-abonnement is niet per definitie illegaal. Als Kamernet je €30 per maand vraagt voor een Premium Account met extra filters en notificaties, en je kiest daar vrijwillig voor, dan is dat een zakelijke keuze. Het wordt pas problematisch als de verhuurder of makelaar het inschrijfgeld als voorwaarde stelt voor bemiddeling — als je niet mag reageren zonder te betalen, of als de makelaar zelf het inschrijfgeld incasseert in plaats van het platform.

Het verschil zit in wie de vergoeding ontvangt en waarvoor. Een platform dat een algemene dienst levert mag een abonnementsprijs vragen. Een verhuurder of makelaar die geld vraagt om je inschrijving te accepteren, overtreedt de wet.

Als je al betaald hebt, kun je het terugvorderen. Stuur een formele brief waarin je verwijst naar het verbod op bemiddelingskosten en eis het bedrag terug binnen veertien dagen. Reageert de verhuurder niet? Dan kun je een klacht indienen bij de gemeente onder de Wet goed verhuurderschap, of juridische stappen overwegen via het Juridisch Loket.

De reden dat deze praktijk blijft bestaan is simpel: er is te weinig handhaving. Gemeentes hebben hun handen vol aan het opsporen van illegale vakantieverhuur en onveilige woningen. Het controleren van inschrijfgeld-clausules op Kamernet en Pararius staat niet bovenaan de prioriteitenlijst.

En de platforms zelf hebben weinig reden om in te grijpen. Hun verdienmodel leunt op inschrijfgeld en abonnementen. Zolang de wet niet expliciet platformkosten onderscheidt van bemiddelingskosten, blijft er een grijze zone waarin ze kunnen opereren.

Maar die grijze zone is smaller dan de platforms doen geloven. De ACM heeft meerdere keren bevestigd dat de inhoud telt, niet het etiket. En de Wet goed verhuurderschap geeft gemeenten de bevoegdheid om op te treden. Het ontbreekt niet aan juridische instrumenten — het ontbreekt aan handhaving.

Inschrijfgeld bij kamerverhuur is in veel gevallen niets anders dan een herverpakking van het verboden sleutelgeld. Als een verhuurder of makelaar die voor de verhuurder werkt je vraagt om te betalen om te mogen reageren op een kamer, is dat illegaal.

Je kunt het weigeren zonder je kandidatuur te verliezen. Kennis van de wetgeving is je sterkste wapen. En als je al betaald hebt — vijf jaar geleden of vorige week — je kunt het terugvorderen.

De Nederlandse huurmarkt is krap genoeg zonder dat je ook nog eens illegale kosten betaalt voor het recht om mee te doen.