De inloopperiode van 6 maanden: de stille huurverhoging die internationals niet zien aankomen

Het wetsvoorstel Passende Huurcontracten is in juli 2026 in consultatie gegaan, en het doel is nobel: short-stay contracten worden beperkt tot maximaal 30 nachten. Alles daarboven valt onder regulier huurrecht, met huurbescherming en prijsregulering. Geen short-stay uitzondering meer waar verhuurders zich achter verschuilen om torenhoge huren te vragen aan expats en internationale studenten.

Maar er zit een detail in dat bijna niemand bespreekt, en dat detail heet de inloopperiode. Zes maanden lang mag een verhuurder een hogere huurprijs vragen dan het wettelijke maximum op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Pas na die zes maanden kan een huurder naar de Huurcommissie stappen om de huur te laten toetsen.

En hier komt het pijnlijke deel: als de Huurcommissie vaststelt dat de kale huur omlaag moet, geldt die verlaging pas vanaf het moment van de uitspraak. Niet terugwerkend. De te veel betaalde huur over die eerste zes maanden is weg. Voor altijd.

Dit is geen randzondering. Het raakt precies de groep die de wet wil beschermen: internationals die de Nederlandse huurmarkt niet kennen, de taal niet spreken, en niet weten dat ze rechten hebben.

De inloopperiode is niet nieuw in het Nederlandse huurrecht, maar de impact wordt vergroot onder het nieuwe wetsvoorstel. Waar voorheen veel internationals onder short-stay contracten vielen zonder enige bescherming, komen ze nu in reguliere huurovereenkomsten terecht. Op papier een winst. In de praktijk een illusie.

Neem een typische situatie in Amsterdam. Een 1-kamer appartement op de vrije markt gaat voor €1.500 per maand. Het WWS-maximum voor vergelijkbare woning ligt rond €1.000. Gedurende de inloopperiode van zes maanden betaalt de huurder €9.000. Had de huur vanaf dag één gereguleerd geweest, dan was dat €6.000 geweest. Dat is €3.000 te veel — en dat bedrag wordt nooit terugbetaald, ook niet als de Huurcommissie later vaststelt dat de huur inderdaad te hoog was.

Verhuurders weten dit. Het creëert een structurele prikkel om de inloopperiode maximaal te benutten. En veel internationals verblijven minder dan een jaar in Nederland, wat betekent dat het grootste deel van hun huurperiode binnen of net na de inloopperiode valt.

De Woonbond en!WOON hebben dit herhaaldelijk bekritiseerd. Het systeem is volgens hen rijp voor misbruik, juist omdat internationale huurders zelden de weg naar de Huurcommissie vinden.

Internationals — studenten, expats, arbeidsmigranten — komen Nederland binnen zonder kennis van het puntenstelsel, de Huurcommissie, of hun recht op huurtoeslag. Verhuurders en verhuurbureaus informeren hen zelden proactief over deze rechten.

Ik zie dit terug in de data die we bij House Hunter tegenkomen. Internationals zoeken vaak op Engelstalige platforms en via verhuurbureaus die zich specifiek op deze groep richten. De contracten zijn in het Nederlands, de communicatie verloopt soms in het Engels, maar de juridische finesses blijven onbesproken. Een internationale student in Utrecht die €900 per maand betaalt voor een kamer van 14 vierkante meter weet waarschijnlijk niet dat die kamer volgens het WWS misschien niet meer dan €500 mag kosten.

De taalbarrier is één probleem. Het gebrek aan informatie is een ander. En dan is er nog de angst: veel internationals zijn bang dat klagen leidt tot uitzetting of problemen met hun verblijfsstatus. Dat is niet terecht — huurrecht biedt bescherming — maar de angst is wel degelijk en remt huurders om stappen te zetten.

Juridische experts waarschuwen dat de combinatie van geen retroactieve correctie en geen verplichte informatievoorziening het systeem structureel oneerlijk maakt voor precies de mensen die de wet probeert te helpen.

De Rijksoverheid stelt dat het wetsvoorstel de positie van internationals versterkt en misbruik van short-stay contracten tegengaat. Dat is op hoofdlijnen ook zo — 30 nachten is een harde grens die een einde maakt aan de grijze zone van short-stay verhuur aan expats.

Maar de inloopperiode ondermijnt die intentie. Verhuurders kunnen legaal een hogere huur vragen dan het WWS-maximum, gedurende zes maanden, en dat geld hoeven ze niet terug te betalen. Dat is geen bescherming. Dat is een toegestane periode van overbetalen, vermomd als overgangsregeling.

In landen als Duitsland en Zweden, waar de huurdersbescherming sterk is, is het ondenkbaar dat een huurder maandenlang een niet-gereguleerde huur betaalt zonder recht op terugbetaling. De Nederlandse inloopperiode is een uitzondering in de Europese context.

Wat het scherper maakt: het wetsvoorstel bevat geen overgangsbepalingen. Bestaande contracten vallen ook onder de nieuwe regels zodra de wet ingaat. Dat betekent dat huidige huurders plotseling in een nieuwe juridische realiteit terechtkomen, met alle onzekerheid die daarbij hoort.

De inloopperiode moet worden afgeschaft of drastisch ingekort. Eén tot twee maanden is het maximum dat nog te verdedigen valt. Daarnaast moet er een recht op retroactieve huurcorrectie komen: als de Huurcommissie vaststelt dat de huur te hoog was, moet de verhuurder het verschil terugbetalen vanaf de startdatum van het contract.

Ook zou er een verplichte informatievoorziening moeten komen. Verhuurders moeten huurders schriftelijk, in het Nederlands én in het Engels, informeren over hun rechten, het puntenstelsel, en de mogelijkheid om naar de Huurcommissie te gaan. Zonder dat blijft de informatie-asymmetrie bestaan.

Tot die tijd is er één ding dat internationals zelf kunnen doen: direct na het tekenen van een huurcontract de punten van de woning berekenen via de tool van de Huurcommissie. Als de kale huur boven het wettelijke maximum uitkomt, dien je zo snel mogelijk een zaak aan. De inloopperiode betekent dat je pas na zes maanden een beslissing kunt forceren, maar je kunt de aanvraag wel eerder indienen.

En als je nu een kamer huurt in Amsterdam, Rotterdam, Eindhoven of een andere stad en je vermoedt dat je te veel betaalt: check het WWS-puntenaantal van je woning. Het verschil tussen markthuur en gereguleerde huur kan oplopen tot honderden euro's per maand. Dat is geen klein bedrag, zeker niet als je huurtoeslag mist omdat je huur boven de toeslaggrens ligt.

De wetgever heeft de intentie om internationals te beschermen. Maar intentie zonder uitvoering is een lege belofte. Zolang de inloopperiode bestaat, betalen de mensen die het minst weten van hun rechten de prijs.