Hoe verhuurders de nieuwe borgregels omzeilen met een inkomensgarantie-verklaring voor internationals

Sinds 1 juli 2023 is de borg voor huurcontracten in Nederland wettelijk beperkt tot maximaal twee maanden kale huur. Voor contracten die daarvoor zijn getekend, gold nog drie maanden. De bedoeling was helder: huurders beschermen tegen torenhoge vooruitbetalingen, vooral internationale werknemers die al relocatiekosten hebben. Het is dwingend recht — verhuurders mogen hier niet van afwijken.

Maar verhuurders in de vrije sector hebben een nieuwe route gevonden. In plaats van een borg van drie maanden te eisen, wat verboden is, dwingen ze internationals om een derde partij te vinden die zich aansprakelijk stelt voor de volledige resthuur van het contract. Vaak een Nederlandse werkgever of familielid. De constructie heet officieel een 'verhuurdersverklaring inkomen derde land', en het is een briljante maar illegale manier om het borgplafond buitenspel te zetten.

We zien dit vooral in Amsterdam, Utrecht en Rotterdam, waar de concurrentie extreem is. Soms reageren dertig kandidaten op één woning. Verhuurders hebben de luxe om voorwaarden te stellen die eigenlijk niet mogen. En internationals, die vaak geen Nederlands salarisstrook of BKR-geschiedenis hebben, zitten met de gebakken peren.

Het klinkt onschuldig: een formulier waarbij een derde partij — meestal met een Nederlands inkomen en woonadres — garant staat voor de huur. In de praktijk is het een onbeperkte aansprakelijkheid voor de volledige looptijd van het huurcontract.

Stel je huurt een appartement in Den Haag voor €1.500 per maand met een contract van twee jaar. De maximale borg die de verhuurder legaal mag vragen is €3.000. Maar met een garantverklaring staat de garant aansprakelijk voor €36.000 aan huur als je zou vertrekken. Dat is twaalf keer het wettelijke borgplafond. En verhuurders eisen bovendien dat de garant een bruto inkomen heeft van drie tot vier keer de maandhuur — voor dezelfde €1.500-appartement betekent dat €4.500 tot €6.000 per maand.

De verklaring wordt vaak geëist onder het mom van risicobeheer. Verhuurders beweren dat ze buitenlandse inkomens niet kunnen verifiëren en dat juridische vervolging van niet-ingezeten huurders complex is. Maar de constructie wordt selectief toegepast — alleen op internationals, nooit op Nederlandse huurders met een vergelijkbaar inkomen. Dat is het probleem.

Technisch gezien schendt het eisen van een garant de borgbeperking niet direct, omdat er geen geld overhandigd wordt. Maar de geest van de wet wordt volledig ondermijnd. Het doel van de Wet goed verhuurderschap is om financiële drempels voor huurders te verlagen, en dat doel wordt gefrustreerd als verhuurders via een achterdeur een vergelijkbare of zwaardere verplichting opleggen.

Er is bovendien een discriminerend element. Nederlands en EU recht verbieden discriminatie op basis van nationaliteit. Het selectief opleggen van een Nederlandse garantvereiste aan internationals, of het weigeren van buitenlandse garanten zonder objectieve rechtvaardiging, kan indirecte discriminatie opleveren. De juridische toets is of de eis objectief gerechtvaardigd en proportioneel is. Een blanket eis die elke international treft, ongeacht zijn financiële positie, is dat niet.

Onder de SEPA-verordening is het ook illegaal om huurbetalingen van een buitenlandse EU-IBAN te weigeren. Het eisen van een Nederlandse bankrekening of een Nederlandse garant zonder alternatief te bieden, kan in strijd zijn met de vrijheid van kapitaalverkeer binnen de EU.

Bij House Hunter monitoren we meer dan 1.000 huurwebsites in Nederland. We zien dagelijks listings in Eindhoven, Groningen en Delft waar makelaars expliciet vermelden dat internationals een Nederlandse garant moeten stellen. Soms staat het rechtstreeks in de advertentie op Pararius of Funda. Vaak komt het pas naar boven tijdens de bezichtiging of bij het indienen van documenten.

We hebben gebruikers gehad met een vast contract bij een Fortune 500-bedrijf, een salaris van €7.000 per maand, die werden afgewezen omdat hun werkgever geen Nederlandse vestiging had die de verklaring wilde tekenen. Dat is geen risicobeheer meer. Dat is het buitensluiten van een hele groep huurders onder het mom van administratieve noodzaak.

Het treft vooral niet-EU migranten en studenten. Zij hebben vaak geen sociaal netwerk in Nederland dat als garant kan optreden. Universiteiten bieden soms garantstellingen aan, maar dat is eerder uitzondering dan regel. Voor arbeidsmigranten en expats zonder lokaal netwerk is de eis een effectieve blokkade op de woningmarkt.

Weiger de verklaring te ondertekenen. Dat is het kortste antwoord. Maar ik weet ook dat je dan de woning waarschijnlijk niet krijgt. De macht ligt bij de verhuurder in een markt met een tekort van 400.000 woningen. Toch is het belangrijk om je rechten te kennen en te gebruiken.

Sla alles op. Bewaar e-mails, WhatsApp-berichten en advertenties waarin de eis wordt gesteld. Als een makelaar schriftelijk zegt dat je een woning niet krijgt omdat je geen Nederlandse garant kunt vinden, is dat bewijs van mogelijke discriminatie. Dat kun je melden bij antidiscriminatievoorzieningen in je regio.

Ga naar het Juridisch Loket of de Huurcommissie als je al een contract hebt getekend met een garantverplichting die onevenredig zwaar is. Onder de Wet goed verhuurderschap hebben gemeenten de bevoegdheid om boetes op te leggen aan verhuurders die zich niet aan de regels houden. De borg moet binnen veertien dagen na einde huur worden terugbetaald, of binnen dertig dagen als er aftrekken worden gedaan. Dat geldt ook voor de terugbetaling van garantstellingen.

Onderhandel over alternatieven. Stel een hogere borg voor binnen het wettelijke maximum van twee maanden. Bied een huurvooruitbetaling aan. Of overweeg een commerciële garantverzekering. Verhuurders die redelijk zijn, accepteren dit. Verhuurders die weigeren, laten zien dat het ze niet om risicobeheer gaat maar om het selectief uitsluiten van internationals.

De huidige situatie is niet houdbaar. De Wet goed verhuurderschap was een goede stap, maar de uitvoering ontbreekt. Verhuurders hebben geleerd dat ze de wet kunnen omzeilen met creatieve constructies, en er is nauwelijks handhaving.

Gemeenten moeten actief monitoren op platforms zoals Kamernet, Pararius en Funda waar de eis openlijk wordt gesteld. De Rijksoverheid moet duidelijkere richtlijnen geven over wanneer een garantvereiste discriminatie oplevert. En er moet een mechanisme komen waarmee internationals effectief bezwaar kunnen maken zonder een dure advocaat te hoeven inhuren.

Tot die tijd blijft de verhuurdersverklaring inkomen derde land een illegale achterdeur die het borgplafond feitelijk buitenspel zet. Internationals moeten de verklaring weigeren en hun rechten kennen. De Nederlandse woningmarkt is al zwaar genoeg zonder dit soort creatieve obstakels.