De 4x-de-huur-regel is geen wet — waarom internationals hier onterecht op stranden

Een international met een vast contract bij een tech-bedrijf in Amsterdam, salaris €3.400 bruto per maand, wordt afgewezen voor een appartement van €1.100 kale huur. De makelaar schrijft: "U voldoet niet aan de inkomenseis van 4x de huur." Bij €1.100 huur betekent dat €4.400 bruto per maand, ruim €52.800 per jaar. Deze persoon zit daar met €800 onder.

Dit soort mails krijgen we bij House Hunter voortdurend van gebruikers die door de mand vallen op een getal dat klinkt als wet, maar dat niet is. En dat is precies het probleem: makelaars en verhuurders presenteren 4x de huur als een harde eis, terwijl het gewoon een vuistregel is die een verhuurder zelf verzint.

Nergens in de Nederlandse huurwetgeving staat een verplichte inkomensmultiplier van vier. Niet in de sociale huur, niet in de middenhuur, niet in de vrije sector. Het is marktgebruik, geen wetsartikel.

De Nederlandse huurmarkt kent drie segmenten: sociale huur, middenhuur en vrije sector. Voor sociale huur gelden wettelijke inkomensgrenzen — voor 2026 bijvoorbeeld €57.537 voor eenpersoonshuishoudens — maar dat zijn maximale inkomensgrenzen om toegang te krijgen tot goedkope woningen, geen minimale inkomenseis gekoppeld aan een multiplier van de huur.

Sinds juli 2024 regelt de Wet betaalbare huur de middenhuur via het WWS-puntensysteem, met maximale huurprijzen en caps op huurverhogingen. Ook deze wet bevat geen enkele verplichting tot een inkomenseis van 4x de huur.

In de vrije sector — waar de meeste internationals terechtkomen, denk aan expat-appartementen in Amsterdam, Utrecht of Den Haag — hebben verhuurders relatief veel vrijheid om zelf voorwaarden te stellen. Maar 'vrijheid om voorwaarden te stellen' is niet hetzelfde als 'wettelijk voorgeschreven'. De meest gangbare norm in de sector is drie keer de huur, niet vier. Sommige verhuurders kiezen zelf voor vier, puur als extra zekerheid tegen wanbetaling — niet omdat de wet dat oplegt.

De Nederlandse overheid en instanties als het Nibud hanteren als algemene richtlijn dat woonlasten niet meer dan een derde van het netto-inkomen mogen bedragen. Vertaald naar bruto inkomen komt dat neer op ongeveer drie keer de huur — niet vier.

De cijfers onderstrepen dit. Huurders onder de 35 jaar in de vrije sector besteden gemiddeld 39% van hun netto-inkomen aan wonen, tegenover 25% bij huiseigenaren. Dat is al hoger dan wat de overheid als gezond adviseert. Een inkomenseis van 4x de huur is dus niet alleen niet wettelijk verplicht — hij is strenger dan wat de eigen beleidsnormen van de overheid rechtvaardigen.

Reken het voor jezelf uit: bij een huur van €1.200 per maand vraagt de 4x-regel een bruto jaarinkomen van €57.600. Bij 3x is dat €43.200 — dichter bij het Nederlandse mediane brutoloon van €40.000 tot €45.000. Met de 4x-eis sluit je dus een groot deel van de beroepsbevolking uit, internationals met een prima salaris incluis.

Voor Nederlanders met een vast contract, Nederlandse loonstroken en een bekende belastinggeschiedenis is 4x de huur al streng. Voor internationals is het vaak onmogelijk om aan te tonen — niet omdat ze het niet verdienen, maar omdat ze de papieren niet hebben.

Geen Nederlandse jaaropgave, nog geen BSN-gekoppelde belastinghistorie, een net gestart contract bij een Nederlandse werkgever: verhuurders zien dit als onzekerheid en compenseren dat met een hogere inkomenseis in plaats van met een gerichte risicoanalyse. Het gevolg is dat internationals structureel worden doorverwezen naar dure bemiddelaars of gedwongen worden een inkomensgarant in te schakelen die zelf ook aan een (vaak nog strengere) inkomenseis moet voldoen.

Als die eis stelselmatig strenger wordt toegepast op mensen zonder Nederlandse nationaliteit of Nederlandse arbeidsgeschiedenis, zonder dat daar een objectieve rechtvaardiging tegenover staat, kan dat indirecte discriminatie opleveren onder de Algemene wet gelijke behandeling en EU-regelgeving. Contractvoorwaarden moeten redelijk en proportioneel zijn naar Nederlands civiel recht — een inkomenseis die losstaat van het daadwerkelijke risico of de daadwerkelijke betaalbaarheid houdt dat niet automatisch.

Het goede nieuws: veel serieuze verhuurders en verhuurmakelaars accepteren prima alternatieven voor een strikte inkomensmultiplier. Denk aan een bankgarantie, een borgsteller (bijvoorbeeld een ouder of partner), aangetoond spaargeld, of het meetellen van partnerinkomen bij het huishoudinkomen.

Deze route wordt door woningcorporaties en verhuurorganisaties expliciet genoemd als geldig alternatief, juist omdat het een verhuurder evenveel zekerheid geeft als een hoge inkomenseis — zonder mensen met een prima financiële positie maar een atypisch inkomensprofiel bij voorbaat uit te sluiten.

Bij House Hunter zien we in de praktijk dat internationals die zelf actief een bankgarantie of borgsteller aanbieden, vaak alsnog een woning krijgen bij een verhuurder die eerst 'nee' zei op basis van de 4x-regel. Het punt is: die verhuurder wilde geen weigering op principe, hij wilde zekerheid. Als je die zekerheid op een andere manier biedt, verandert het gesprek.

Als je als international wordt afgewezen op basis van 4x de huur, is de eerste vraag die je moet stellen: staat dit ergens vastgelegd als wettelijke eis, of is dit beleid van deze specifieke verhuurder? In vrijwel alle gevallen is het het laatste.

Vraag actief naar alternatieven: een bankgarantie via je werkgever, een borgsteller, of het aantonen van spaargeld dat een aantal maanden huur dekt. Veel verhuurders staan hier meer voor open dan de eerste afwijzingsmail doet vermoeden — die mail is vaak een standaardtekst, geen laatste woord.

En als een verhuurder structureel strenger is voor internationals dan voor Nederlandse huurders met vergelijkbaar risicoprofiel, zonder duidelijke onderbouwing, mag je dat gerust benoemen. De wet staat achter jou, niet achter de vuistregel.