Hoe verhuurders van internationals via bewonerswisseling de huur ver boven het wettelijk maximum jagen

Het CBS rapporteerde onlangs een gemiddelde huurstijging van 4,4% in 2026. Dat klinkt beheersbaar. Zittende huurders in de vrije sector mogen maximaal 4,4% meer betalen, berekend als inflatie plus 1% of loongroei plus 1% — wat van de twee lager is. Voor middenhuur geldt een maximum van 6,1%, voor sociale huur 4,1%.

Maar dat getal verhult iets wat veel pijnlijker is voor de mensen die het hardst raakt. De 4,4% is een gemiddelde over alle huurders, inclusief degenen die al jaren in dezelfde woning zitten. Wie nieuw instroomt — en dat zijn in steden als Amsterdam, Utrecht en Groningen disproportioneel vaak internationals — ziet een totaal ander plaatje.

De bewonerswisseling, zoals het CBS het noemt, is het verschil tussen de huurstijging voor zittende huurders en de huur die een nieuwe huurder betaalt. En dat verschil is niet klein. In 2020 bedroeg de gemiddelde stijging voor zittende huurders 2,4%, maar voor nieuwe huurders was het 9,5%. Dat is bijna vier keer zoveel.

In 2026 was de bewonerswisseling goed voor 0,6 procentpunt extra bovenop de 3,8% voor zittende huurders. Dat lijkt weinig, maar dat is het nationale gemiddelde — inclusief sociale huur waar nauwelijks doorstroom is. In de internationale kamerverhuur in stedelijke gebieden is het effect vele malen groter.

Hier is wat er gebeurt in een typische kamer in Amsterdam-Oost of Groningen-Centrum. Een international — laten we zeggen een Duitse masterstudent of een Indiase softwareontwikkelaar met een kennismigrantenvisum — huurt een gemeubileerde kamer voor €850 per maand. Hij blijft anderhalf jaar. Dan vertrekt hij.

De verhuurder zet de kamer weer op Pararius of Kamernet. Niet voor €850. Niet voor €850 plus 4,4%. Nee, voor €1.050. Of €1.100. Waarom? Omdat hij kan. Bij een nieuwe huurder is er geen maximum voor de jaarlijkse huurverhoging — dat maximum geldt alleen voor zittende huurders. De verhuurder mag de vraagprijs resetten naar wat de markt dragen kan.

De volgende international komt binnen, ziet €1.100 per maand voor een kamer van 20 vierkante meter, en betaalt. Hij weet niet dat zijn voorganger €250 minder betaalde voor dezelfde kamer achttien maanden eerder. En over achttien maanden, als hij vertrekt, wordt de kamer opnieuw aangeboden — voor €1.300.

Dit is geen uitzondering. Dit is het verdienmodel. Volgens Pararius lagen de startprijzen voor kleinere appartementen — het segment dat internationals domineert — in 2021 al boven €19 per vierkante meter. Een kamer van 20 m² kostte dus minstens €380, maar in de praktijk in Amsterdam of Utrecht betaal je het dubbele of driedubbele.

Internationals zijn de ideale huurders voor verhuurders die dit model willen uitbuiten. Niet omdat ze slechte huurders zijn — integendeel, vaak betalen ze op tijd en zorgen ze goed voor de woning. Maar ze hebben drie eigenschappen die verhuurders uitbuiten.

Ten eerste: hoge doorstroom. Expats blijven gemiddeld twee tot drie jaar in Nederland. Studenten vaak korter. Dat betekent dat een verhuurder elke één tot twee jaar de huur kan resetten naar een hoger niveau. Bij een zittende huurder zou hij vastzitten aan het wettelijke maximum van 4,4% per jaar. Bij doorstroom is er geen limiet.

Ten tweede: onbekendheid met het Nederlandse huurrecht. De meeste internationals weten niet wat het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is. Ze weten niet dat ze bij de Huurcommissie een uitspraak kunnen aanvragen als de huur te hoog is. Ze weten niet dat er een huurprijscheck bestaat. Ze zien een advertentie, hebben binnen twee weken een woning nodig, en tekenen.

Ten derde: taalbarrière en urgentie. Het Nederlandse juridische systeem is complex genoeg voor native speakers. Voor iemand die net aangekomen is met een BSN en een tijdelijk contract, is het bijna ondoenlijk om binnen zes weken een procedure bij de Huurcommissie te starten. Verhuurders weten dit.

Het CBS publiceert de bewonerswisseling als een nette statistische component. In 2025 was dat 0,8 procentpunt. In 2026 was het 0,6 procentpunt. Dat klinkt als een marginaal effect.

Maar dit is het nationale gemiddelde over alle woningen, inclusief sociale huurwoningen waar mensen soms twintig jaar zitten. De bewonerswisseling is geconcentreerd in een klein segment van de markt — en dat is precies het segment waar internationals in zitten.

Neem een kamer in Amsterdam die elke twee jaar van bewoner wisselt. Bij een startprijs van €800 en een markthuur die jaarlijks met 8% stijgt, betaalt de tweede huurder €933, de derde €1.088, en de vierde €1.269. Dat is een stijging van 58% in zes jaar. Het wettelijke maximum voor zittende huurders zou in dezelfde periode ongeveer 28% zijn geweest.

De werkelijke huurstijging voor internationale kamerhuurders ligt dus structureel twee tot drie keer hoger dan wat het CBS rapporteert. En niemand meet dit apart, omdat er geen systematische registratie is van startprijzen per kamer per wissel.

Sinds juli 2024 is de gereguleerde sector uitgebreid naar de middenhuur: woningen tussen 144 en 186 WWS-punten. Dat zou moeten betekenen dat verhuurders in dit segment niet zomaar elke prijs kunnen vragen bij een nieuwe huurder.

In theorie klopt dat. In de praktijk is het probleem dat de meeste internationals niet weten dat deze regeling bestaat, laat staan hoe ze hun punten moeten berekenen of een zaak moeten aanspannen. De Huurcommissie kan een uitspraak doen, maar daar moet je wel binnen zes weken na ondertekening van het contract mee komen. En je moet weten dat je een te hoge huur betaalt — iets wat lastig is als je niet weet wat de vorige huurder betaalde.

In de vrije sector — boven 187 punten — is er helemaal geen cap op de startprijs. En veel kamers en kleine appartementen in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag vallen net boven die grens, of verhuurders voeren de punten kunstmatig op door meubels en extra's toe te voegen die de woning over de 187-puntengrens tillen.

Gemeubileerde verhuur is hierbij het favoriete instrument. Een kale kamer van 20 m² in Amsterdam-Zuid haalt misschien 160 WWS-punten en valt onder de middenhuur-regeling. Maar zet er een bed, een bureau, een kast en een magnetron in, en opeelschijf de servicekosten, en je bent in de vrije sector. Waar elke prijs mag.

Het eerste wat ik altijd zeg: vraag naar de huurprijs van de vorige huurder. Verhuurders zijn niet verplicht dit te delen, maar als ze het weigeren is dat een rode vlag. In Nederland heb je als huurder meer rechten dan je denkt, ook als international.

Controleer de WWS-punten van je woning. De Huurcommissie heeft een online tool waarmee je zelf de punten kunt berekenen. Kom je onder de 187 punten uit? Dan val je onder de gereguleerde sector en kun je binnen zes weken na ondertekening een zaak aanspannen om de huur te laten verlagen.

Vraag ook altijd een schriftelijk contract in het Nederlands én Engels. Mondeling geldt in Nederland ook, maar bewijs is lastig. En controleer of je recht hebt op huurtoeslag — veel internationals weten niet dat ze daar met een BSN en een laag inkomen recht op hebben, en laten duizenden euro's per jaar liggen.

De harde realiteit is dat de bewonerswisseling een structureel probleem is dat individuele huurders niet kunnen oplossen. Zolang verhuurders bij elke wissel de prijs mogen resetten, blijven kamers voor internationals elk jaar duurder worden — niet met 4,4%, maar met 10, 15 of 20% per cyclus. En de internationale huurder die de rekening betaalt, heeft geen idee dat de voorganger de helft betaalde.

Dit is de stille motor achter de onbetaalbare kamers in Amsterdam, Groningen, Eindhoven en Delft. En hij draait door, cyclus na cyclus.