De stille huurverhoging van 2027: hoe het Box 3-forfait internationals raakt

Ik zie het elke dag bij House Hunter: een international vindt een kamer in Amsterdam of Utrecht, tekent een contract, en drie maanden later komt de huurverhoging. Niet omdat de markt veranderde, maar omdat de Belastingdienst het forfait voor onroerende zaken in Box 3 verhoogt. Voor 2027 staat er een stille huurverhoging aan te komen die harder aankomt dan de meeste internationals doorhebben.

De novelle op de Belastingwet 2027 verhoogt het forfait voor overige bezittingen — waaronder huurinkomsten uit kamerverhuur — met 1,5 procentpunt bovenop een al geplande stijging. Dat brengt het totale forfait op 7,87% van de WOZ-waarde van het pand. Klinkt abstract? Dat is het niet. Het betekent dat jouw verhuurder meer belasting betaalt en dat gaat doorwerken in jouw maandelijkse huurprijs.

Wat dit extra pijnlijk maakt: internationals die net in Nederland aankomen, kennen het puntenstelsel van de huurcommissie vaak niet. Ze weten niet dat ze hun huurprijs kunnen laten toetsen. En verhuurders weten dat wél.

In 2026 ligt het forfait voor verhuurvastgoed in Box 3 op 6%. In 2027 springt dat naar 7,87% — een stijging van 31,2% in het fictieve rendement dat de Belastingdienst aanrekent. Die stijging bestaat uit twee delen: een eerder aangekondigde verhoging naar 6,37% wegens hogere historische rendementen, plus een extra 1,5 procentpunt als begrotingsmaatregel om de overgang naar een nieuw box 3-stelsel in 2028 te financieren.

Reken even mee. Een verhuurder met een pand met een WOZ-waarde van €400.000 dat als kamers verhuurd wordt aan internationals, krijgt in 2027 een fictief rendement van 7,87% aangerekend: €31.480. Bij het Box 3-tarief van 36% betekent dat een belastingaanslag van ruim €11.300.

De werkelijke netto huurinkomsten van zo'n pand liggen in de grote studentensteden vaak rond de €18.000 per jaar. De belasting is dan ruim 60% van het echte inkomen. Geen enkele kamerverhuurder kan dat absorberen zonder iets te doen.

De bruto huurinkomsten per kamer in Amsterdam, Utrecht en Rotterdam liggen tussen 3,5% en 5,5% van de WOZ-waarde. Het forfait gaat uit van 7,87%. Die kloof moet ergens gedicht worden, en raden waar dat ergens is.

Particuliere kamerverhuurders hebben drie opties als hun belastinglast met 31% stijgt. Ze kunnen de kosten absorberen, wat voor de meesten financieel onhaalbaar is. Ze kunnen het pand verkopen, wat de woningnood voor internationals verder verergert. Of ze verhogen de huur. Raad eens welke optie het meest gekozen wordt.

De reden dat deze huurverhoging vooral bij internationals terechtkomt, is simpel. Nederlandse studenten die in de gereguleerde huursector zitten, worden beschermd door het puntenstelsel. Hun huurprijs is gekoppeld aan het aantal punten van de kamer, en een verhuurder kan niet zomaar verhoging doorvoeren boven de liberalisatiegrens. Internationals daarentegen belanden vaker in de vrije sector, waar geen maximale huurprijs geldt.

Internationals hebben vaak geen BSN-gerelateerde huurtoeslag-rechten, kennen de huurcommissie niet, en hebben weinig alternatieven in een krappe markt. Ze zijn de perfecte doelgroep voor een stille huurverhoging. Verhuurders weten dat internationals minder snel een huurprijstoetsing aanvragen — laat staan dat ze weten hoe dat moet.

Dit is geen theorie. We zien bij House Hunter dat kamerverhuurders in steden als Groningen en Eindhoven al rekenen op 10 tot 20% hogere huren om de extra belastinglast te dekken. De forfaitverhoging geeft ze een perfect excuus.

De Nederlandse huurmarkt kent een tweedeling die hier pijnlijk zichtbaar wordt. Aan de ene kant heb je huurders in de sociale huursector, beschermd door de Woningwet, het puntenstelsel en de huurcommissie. Aan de andere kant heb je internationals die vaak in de vrije sector terechtkomen, zonder die bescherming.

Een Nederlandse student die €450 per maand betaalt voor een kamer van 14 vierkante meter in Delft, kan naar de huurcommissie stappen als de kamer te weinig punten scoort. Een international die €750 per maand betaalt voor dezelfde kamer in de vrije sector, heeft die route niet — of weet in ieder geval niet dat die bestaat.

De forfaitverhoging van 2027 versterkt deze ongelijkheid. Verhuurders die kamers aan Nederlandse studenten verhuren in de gereguleerde sector, kunnen de extra belastinglast moeilijk doorberekenen omdat het puntenstelsel een plafond oplegt. Bij internationals in de vrije sector is er geen plafond. De logica is meedogenloos: de kosten gaan naar de groep die het minst verweer heeft.

Dit is wat ik bedoel met een stille huurverhoging. Er komt geen brief van de verhuurder met 'vanwege de Box 3-forfaitverhoging verhoog ik uw huur met 15%'. Het gaat geleidelijk, via nieuwe contracten, bij verlenging, en vooral bij nieuwe internationale huurders die de markthuur niet kennen.

Als international in Nederland heb je meer rechten dan je denkt. Zelfs in de vrije sector kun je je huurprijs laten toetsen door de huurcommissie, mits je binnen zes maanden na het sluiten van je huurcontract een verzoek indient. Na die periode wordt het aanzienlijk moeilijker.

De huurcommissie beoordeelt je kamer op basis van het puntenstelsel: vierkante meters, voorzieningen, isolatie, eigenwas-gebruik. Als je kamer onder de liberalisatiegrens scoort, kan de huurprijs alsnog naar beneden worden bijgesteld. Veel internationals betalen huren die ver boven de puntenwaarde van hun kamer liggen, zonder het te weten.

Het probleem is timing. De forfaitverhoging gaat in 2027 gelden. Verhuurders beginnen nu al met het voorbereiden van hogere huren. Als je in 2027 een nieuw contract tekent of je huur verlengt, is de kans groot dat de verhoging al ingecalculeerd is. Controleer je huurprijs voordat je tekent, niet daarna.

Bij House Hunter zien we geregeld dat internationals in Amsterdam €800 tot €1.000 per maand betalen voor kamers die volgens het puntenstelsel €450 tot €550 zouden moeten kosten. Dat verschil gaat groter worden, niet kleiner, zodra verhuurders de forfaitverhoging als rechtvaardiging gebruiken.

Vanaf 2028 wil het kabinet Box 3 overstappen op een systeem dat werkelijke rendementen belast in plaats van fictieve. Dat betekent dat verhuurders pas belasting betalen wanneer ze het pand verkopen en een echte winst realiseren. In theorie lost dat het probleem op: de belasting sluit dan aan bij de werkelijke economie van kamerverhuur, niet bij een fictief percentage dat nergens op lijkt.

Maar 2027 is een overgangsjaar, en in dat jaar botst de oude fictieve heffing met de nieuwe realiteit. Verhuurders betalen belasting over een rendement dat ze niet maken, en de enige klep om die druk te laten ontsnappen is de huurprijs. Internationals zijn de drukklep.

Er is ook een groter risico. Als kamerverhuurders besluiten dat het niet meer loont en hun panden verkopen, krimpt het aanbod kamers voor internationals verder. Dat betekent niet alleen hogere huren, maar ook minder keuze en meer wanhoop. We hebben dit al zien gebeuren na eerdere huurmarkt Eingrepen — de aanbijkende forfaitverhoging kan hetzelfde effect versterken.

De boodschap is dus: bereid je voor. Als je nu een kamer huurt, controleer dan of je huurprijs klopt met het puntenstelsel. Als je in 2027 op zoek gaat naar een kamer, vraag dan bij elke bezichtiging naar het aantal punten en de liberalisatiegrens. Het klinkt bureaucratisch, maar het kan je honderden euro's per maand schelen.