Waarom een energielabel F of G je huur juist omlaag hoort te trekken

Ik krijg regelmatig screenshots van internationals die net een huurcontract hebben getekend in Utrecht of Rotterdam. €1.450 voor een appartement van 55 vierkante meter, geen balkon, jaren '70-bouw. Ze vragen dan: is dit normaal? Meestal check ik één ding eerst: wat is het energielabel.

Bijna altijd is het antwoord E, F of G. En bijna niemand die net in Nederland is aangekomen weet dat dat label niet zomaar een sticker is voor de bühne. Sinds juli 2024 telt het energielabel direct mee in het WWS, het puntensysteem dat de wettelijke maximumhuur bepaalt. Een slecht label kost je als huurder dus geen extra stookkosten, het kost de verhuurder punten. En punten zijn geld.

Het probleem is dat internationals de vraagprijs behandelen als een gegeven, iets waar niet over te praten valt. Terwijl die vraagprijs in veel gevallen helemaal niet het wettelijk toegestane maximum is.

Het WWS werkt met punten voor oppervlakte, voorzieningen, WOZ-waarde en energieprestatie. Bij een woning van minstens 40 m² geldt ongeveer dit beeld: een label A++++ levert tot 58 punten op voor een appartement, label A nog 37 punten, label C zakt naar 15 punten. Maar bij label E ga je naar -4 punten, bij F naar -9 punten, en bij G naar -15 punten.

Dat is geen kleine correctie. Het verschil tussen een A-label appartement en een G-label appartement kan oplopen tot 50 punten of meer, omdat je bij een slecht label niet alleen strafpunten krijgt, maar ook de bonuspunten misloopt die energiezuinige woningen wél krijgen. Dubbele klap.

De liberalisatiegrens ligt sinds juli 2026 op 187 punten, wat ruwweg overeenkomt met een maximale huur van €1.185 per maand. Zak je onder die grens door een slecht label, dan valt je woning niet meer in de vrije sector maar in het gereguleerde middensegment, met een wettelijk vastgestelde maximumhuur die vaak honderden euro's lager ligt dan wat er gevraagd wordt.

Stel: een appartement van 60 m² met label G verliest 15 punten. Hetzelfde appartement met label A had 32 bonuspunten gekregen. Het verschil van 47 punten is precies het soort verschil dat een woning uit de vrije sector duwt en in het gereguleerde segment gooit. In de praktijk zie ik dat dit huurverlagingen van €400 tot €600 per maand kan betekenen, afhankelijk van de overige punten van de woning.

Dat is niet een marginaal verschil dat je even laat lopen. Dat is het verschil tussen een studio die je net kunt betalen naast je studiefinanciering of parttime baan, en een studio die financieel niet uit kan.

En hier wringt het: verhuurders zijn wettelijk verplicht om bij het begin van elke huurovereenkomst een geldig energielabel te tonen, volgens de NTA 8800-norm en niet ouder dan 10 jaar. Doen ze dat niet, dan geldt automatisch het laagste energielabel op basis van bouwjaar, wat vaak neerkomt op maximale strafpunten. Boetes voor niet-naleving liggen inmiddels op €515 voor particulieren en tot €9.000 voor professionele verhuurders. Dat is dus geen vrijblijvend detail dat verhuurders kunnen negeren.

Ik snap waarom dit gebeurt. Als je net in Groningen, Delft of Den Haag aankomt voor een studie of baan, heb je wel tien dingen tegelijk te regelen: BSN, bankrekening, inschrijving bij de gemeente, huurtoeslag uitzoeken als dat toepasselijk is. Het energielabel checken voelt niet als prioriteit, zeker niet als je over een week ergens moet slapen.

Maar het is precies dat gebrek aan tijd en lokale kennis waar verhuurders soms op rekenen. Een woning met label F die op Pararius of via een makelaar wordt aangeboden voor €1.350, terwijl de wettelijke max met dat label eigenlijk op €950 ligt, is geen uitzondering. Het is een categorie huurwoningen die stelselmatig te duur wordt aangeboden aan mensen die de regels niet kennen.

Het mooie is dat je dit label gewoon kunt checken. Op MijnOverheid staat het energielabel van elke woning geregistreerd. Klopt de vraagprijs niet met wat het label toelaat, dan kun je naar de Huurcommissie stappen en een huurverlaging aanvragen. Dat traject kost tijd, maar de uitkomst is vaak een blijvende, wettelijk afdwingbare huurverlaging.

De reden dat de wetgever het energielabel zo hard laat meetellen, is niet toevallig. Het is bedoeld om verhuurders financieel te dwingen te investeren in isolatie, HR++ glas, warmtepompen. Zolang een slecht label financieel geen consequenties had, was er voor veel verhuurders geen enkele reden om te verduurzamen. Nu kost het ze direct huurinkomen.

Voor huurders betekent dat iets heel praktisch: het energielabel is niet alleen relevant voor je energierekening, het is een directe hefboom op je huurprijs. Een woning met label G is niet alleen kouder en duurder om te stoken, hij is wettelijk ook goedkoper om te huren dan wat er vaak gevraagd wordt.

Er is nog geen algeheel verbod op verhuur van F- en G-labelwoningen, dus verhuurders mogen ze nog aanbieden. Maar de financiële straf via het WWS is inmiddels zo groot dat veel van die woningen tegen de oude prijzen simpelweg niet meer legaal te verhuren zijn.

Voordat je een huurcontract tekent, zoek het energielabel op via MijnOverheid of vraag het rechtstreeks aan de verhuurder. Reken vervolgens met de puntentabel of ruwweg uit waar de woning met dat label zou moeten uitkomen. Bij Wooninfo en de Huurprijscheck-tools kun je dit ook laten narekenen.

Zit de vraagprijs flink boven wat het label toelaat, dan is dat een signaal om te onderhandelen of, als het contract al getekend is, naar de Huurcommissie te stappen. Dit is precies het soort informatie die wij bij House Hunter meenemen wanneer we listings doorzoeken: een lage huur is mooi, maar een huur die klopt met het energielabel is waar je op de lange termijn geld op bespaart.