Die 'onafhankelijke' verhuurmakelaar werkt gewoon voor de verhuurder — en dat kost jou geld

Ik krijg regelmatig screenshots doorgestuurd van internationals die net een appartement in Utrecht of Rotterdam hebben gevonden. Bijna altijd staat er een makelaar tussen die zich voorstelt als 'onafhankelijke bemiddelaar voor huurders'. En bijna altijd blijkt diezelfde makelaar de woning op zijn eigen website of op Pararius te hebben geplaatst namens de verhuurder.

Dat is geen toeval. Dat is een verdienmodel.

De makelaar incasseert twee keer: een courtage van de verhuurder voor het vinden van een huurder, en bemiddelingskosten van jou voor 'toegang' tot de woning. Vaak tussen de 200 euro en een volledige maand huur. In steden als Amsterdam en Den Haag, waar de vraag torenhoog is, accepteren mensen dit zonder vragen te stellen — ze zijn simpelweg te blij dat ze een woning hebben.

De regel is niet vaag. Artikel 7:417 lid 4 BW verbiedt een makelaar om bemiddelingskosten bij de huurder te rekenen als diezelfde makelaar ook voor de verhuurder optreedt. Het maakt daarbij niet uit of de verhuurder de makelaar wel of niet betaalt — als de makelaar de woning adverteert, de bezichtiging regelt of het contract opstelt namens de verhuurder, telt dat als 'optreden voor de verhuurder'.

De Hoge Raad heeft dit in 2015 nog eens bevestigd: een makelaar kan niet twee heren dienen in dezelfde transactie. Sinds de Wet Goed Verhuurderschap van juli 2023 is dit verbod alleen maar strenger geworden, en geldt het voor alle nieuwe huurovereenkomsten voor zowel zelfstandige woningen als kamers.

De enige situatie waarin een makelaar wél bemiddelingskosten bij jou mag rekenen, is als je hem exclusief hebt ingehuurd via een zoekopdracht — en hij voor geen enkele partij aan de verhuurderszijde werkt bij die specifieke woning. Dat is een heel andere relatie dan 'ik heb een leuk appartement voor je, dat kost 850 euro bemiddelingskosten'.

Makelaars die weten dat 'bemiddelingskosten' een rood vlaggetje is, geven het gewoon een andere naam. Administratiekosten. Contractkosten. Dossierkosten. Bezichtigingskosten. De naam verandert, de rekening blijft hetzelfde onwettige bedrag.

Juridisch maakt de naam niets uit. Als de kern van de dienst bemiddeling is — het samenbrengen van huurder en verhuurder, het opstellen van het contract, het regelen van de sleuteloverdracht — dan is het een bemiddelingsvergoeding, hoe de factuur ook heet. Rechtbank Amsterdam oordeelde in 2013 al dat een makelaar de kosten moest terugbetalen omdat zowel huurder als verhuurder een opdracht hadden gegeven aan dezelfde partij.

Wat ik onze gebruikers altijd adviseer: vraag de makelaar zwart-op-wit wie zijn opdrachtgever is. Als hij aarzelt of ontwijkend antwoordt, is dat je antwoord.

Dit is het deel dat de meeste mensen niet weten: je kunt onterecht betaalde bemiddelingskosten tot vijf jaar terug terugvorderen. Dus als je twee jaar geleden in Groningen of Eindhoven bent ingetrokken en toen 500 euro betaalde aan een makelaar die ook voor de verhuurder werkte, kun je dat geld nog steeds terugclaimen.

De eerste stap is simpel: stuur de makelaar een brief of e-mail waarin je het bedrag terugvraagt en verwijst naar artikel 7:417 lid 4 BW. Veel makelaars betalen terug zonder gedoe zodra ze merken dat je je rechten kent — ze rekenen erop dat huurders dat niet doen.

Weigert de makelaar? Dan kun je naar de rechter, vaak met hulp van het Juridisch Loket of een rechtsbijstandverzekering. Je kunt ook een melding doen bij het gemeentelijk meldpunt goed verhuurderschap of bij de ACM. Sinds de Wet Goed Verhuurderschap kunnen gemeenten boetes opleggen en in ernstige gevallen een verhuurder zelfs verbieden om te verhuren.

De drempel is voor veel mensen vooral psychologisch. Ze denken dat het te veel gedoe is voor 400 of 600 euro. Maar een brief schrijven kost je een avond, en het bedrag dat je terugkrijgt is vaak net het verschil tussen wel of niet een borg voor je volgende woning kunnen betalen.

De wet is duidelijk, maar de handhaving hinkt achterop, zeker in oververhitte markten. Gemeenten verschillen enorm in hoe actief ze klachten oppakken. En internationals zijn een makkelijk doelwit: ze kennen het Nederlandse huurrecht niet, hebben vaak geen tijd om het uit te zoeken omdat ze onder tijdsdruk een woning nodig hebben voor hun BSN-aanvraag of werkvergunning, en zijn bang dat een klacht hun kans op de woning kost.

Dat laatste is een misvatting. Het verbod op dubbele bemiddelingskosten staat los van je huurcontract. Je kunt gewoon in de woning blijven wonen en toch de onterecht betaalde kosten terugvorderen — de twee zaken hebben niets met elkaar te maken.

Bij House Hunter zien we via onze gebruikers hoe vaak dit patroon terugkomt bij listings die via bepaalde makelaarskantoren lopen, vooral in de segmenten waar internationals actief zoeken. Wij monitoren 1.000+ sites en sturen je een melding zodra een match verschijnt, zodat je niet afhankelijk bent van één makelaar die toevallig ook de sleutel tot een woning in handen heeft — en dus die machtspositie kan gebruiken om je dubbel te laten betalen.