Hoe universiteiten de campusuitzondering misbruiken om studenten te veel te laten betalen

Ik sprak onlangs met een student uit India die via de Universiteit Utrecht een kamer kreeg toegewezen in een gebouw op het campusterrein. Twaalf vierkant meter, gedeelde keuken met acht medebewoners, geen woonkamer. De huurprijs? €850 per maand, exclusief servicekosten.

Als je diezelfde kamer door het woningwaarderingsstelsel (WWS) zou halen, zou hij misschien 100 punten scoren. Dat betekent een maximale huur van rond de €400 tot €500. Het verschil is niet marginaal — het is het dubbele.

Dit is geen uitzondering. Het is een patroon dat we zien in Amsterdam, Utrecht, Groningen, en steeds vaker ook in Eindhoven en Delft. En het wordt mogelijk gemaakt door een bepaling in de Woningwet die de meeste studenten niet eens kennen: de campusuitzondering.

De campusuitzondering is een juridische bepaling die bepaalde studentenhuisvesting — typisch op of nabij het universiteitsterrein — vrijstelt van het WWS-puntenstelsel en de bijbehorende huurplafonds. De oorspronkelijke bedoeling was logisch: door investeerders en universiteiten meer financiële ruimte te geven, zou er sneller nieuwe studentenhuisvesting worden gebouwd. De realiteit is dat het een vrijbrief is geworden om huurprijzen te vragen die ver boven de wettelijke maxima liggen.

De Huurcommissie erkent het bestaan van deze uitzondering in haar eigen beleidsboeken. Maar in de praktijk betekent 'vrijgesteld' dat een student die het oneens is met de huurprijs niet zomaar een zaak kan aanspannen bij de Huurcommissie. De normale toetsing via het puntenstelsel geldt simpelweg niet.

Universiteiten en hun gelieerde huisvestingscorporaties — denk aan SSH in Utrecht en Nijmegen, of DUWO in Amsterdam en Delft — gebruiken deze uitzondering structureel. De argumentatie is altijd dat het om 'tijdelijke' en 'uitsluitend voor studenten bestemde' huisvesting gaat. Maar tijdelijk voor wie? Sommige studenten wonen er hun hele studieperiode van vier tot vijf jaar.

Om te begrijpen hoe scheef dit is, moet je weten hoe het puntenstelsel normaal werkt. Het WWS kent punten toe op basis van oppervlakte, voorzieningen, energielabel, en locatie. Voor een onzelfstandige kamer (met gedeelde faciliteiten) gelden deze grenzen: 0 tot 143 punten betekent sociale huur met een maximale huur van €1.012,23. Bij 144 tot 186 punten spreek je van de middenhuur, met een maximum van €1.231,09. Pas boven de 187 punten valt een kamer in de vrije sector zonder huurplafond.

De Wet betaalbare huur, die in 2024 werd ingevoerd, bracht de middenhuur onder de loep en verlengde huurplafonds naar een breder segment. Het idee was duidelijk: ook kamers in het middensegment moesten betaalbaar blijven. Maar de campusuitzondering ondermijnt die hele wetgeving voor één specifieke groep studenten.

Een kamer die wettelijk gezien in de sociale huursector thuishoort — met een maximale huur van iets boven de €1.000 per maand — wordt op campusterrein routinematig aangeboden voor €700 tot €1.000 of meer. Dat is 30 tot 50 procent boven het wettelijk maximum voor een vergelijkbare kamer in de vrije markt.

Internationale studenten zijn onevenredig vertegenwoordigd in campushuisvesting. Volgens CBS-gegevens huurt 64 procent van de internationale studenten in de particuliere sector, tegenover 58 procent van de Nederlandse studenten. Slechts 20 procent krijgt een kamer bij een woningcorporatie. Universiteiten werven actief in het buitenland — momenteel is één op de vier universiteitsstudenten in Nederland een international, goed voor meer dan 85.000 studenten.

Deze studenten komen aan in een land dat ze niet kennen, zonder kennis van het Nederlandse huurrecht, zonder BSN op dag één, en zonder te begrijpen hoe het puntenstelsel werkt. Ze krijgen een kamer aangeboden via de universiteit, tekenen het contract dat ze krijgen voorgeschoteld, en betalen wat er op de factuur staat. Ze weten niet dat de Huurcommissie bestaat.

Het College voor de Rechten van de Mens heeft al in 2022 gedocumenteerd dat 57 procent van de internationale studenten discriminatie ervaart bij het zoeken naar een kamer. Veel advertenties op Pararius en Kamernet sluiten internationals expliciet uit of eisen Nederlandse taalvaardigheid — een praktijk die technisch illegaal is maar zelden wordt gehandhaafd. De campusuitzondering maakt het probleem alleen maar erger: de enige kamers die voorhanden zijn, zijn juist degene waar geen enkele prijsbescherming voor geldt.

Universiteiten hebben een direct financieel belang bij het aantrekken van internationale studenten. Niet-EER-studenten betalen aanzienlijk hoger collegegeld, en de overheidsfinanciering van universiteiten is gekoppeld aan studentaantallen. Minder internationale studenten betekent een miljonenuitsmijter voor universiteiten, zoals onderzoek van Consultancy.nl aantoont. De Correspondent omschreef het treffend: universiteiten noemen buitenlandse studenten 'een verrijking', maar ze zijn vooral een verdienmodel.

De campusuitzondering past naadloos in dat verdienmodel. Door kamers boven het WWS-maximum te verhuren, maximaliseren universiteiten en hun huisvestingspartners de inkomsten uit studentenhuisvesting. Het schept een tweedeling: Nederlandse studenten met kennis van het systeem en toegang tot het sociale huursegment versus internationale studenten die de volle mep betalen voor kamers die wettelijk veel goedkoper zouden moeten zijn.

Universiteiten claimen internationalisatie en diversiteit hoog in het vaandel te hebben. Maar hun huisvestingsbeleid spreekt dat tegen. Je kunt niet tegelijkertijd internationale studenten werven als 'verrijking' en ze vervolgens huisvesten in kamers waarvoor ze systemisch te veel betalen, zonder dat ze zich tot de Huurcommissie kunnen wenden.

De campusuitzondering moet worden afgeschaft of drastisch worden ingeperkt. Als de overheid serieus is over betaalbare studentenhuisvesting, dan kan niet één categorie kamers buiten de regels vallen die voor alle andere gelden. De Wet betaalbare huur was een stap in de goede richting, maar zolang de campusuitzondering blijft bestaan, heeft een hele groep studenten daar niets aan.

De Huurcommissie moet bevoegd worden om proactief onderzoek te doen naar huurprijzen in campushuisvesting, in plaats van te wachten op klachten van studenten die de weg niet weten te vinden. Universiteiten moeten transparant maken welke kamers onder de uitzondering vallen, wat de huurprijzen zijn, en hoe die zich verhouden tot het WWS-puntenstelsel.

En internationale studenten hebben gerichte bescherming nodig: informatie in hun eigen taal over hun huurrechten, juridische bijstand, en een einde aan de praktijk waarbij ze bij aankomst een contract krijgen voorgeschoteld dat ze niet kunnen toetsen. Het land kampt met een studentenhuisvestingstekort van naar schatting 22.000 tot 50.000 eenheden. Maar dat tekort mag geen excuus zijn om een kwetsbare groep structureel uit te buiten.

Bij House Hunter zien we wekelijks internationale studenten die via onze dienst een kamer zoeken en verbaasd reageren als we uitleggen wat het puntenstelsel is en wat hun kamer wettelijk zou mogen kosten. Dat is niet iets om trots op te zijn als land.