Verhuurders eisen illegale borgstellingen van internationals: weiger het

Sinds 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap actief. De regel is glashelder: de borg voor nieuwe huurcontracten mag maximaal twee maanden kale huur bedragen. Voor oudere contracten is dat drie maanden. Het doel is simpel — kwetsbare groepen beschermen tegen torenhoge vooruitbetalingen.

Maar in de praktijk zien we een ander verhaal. Vooral in steden als Amsterdam, Utrecht, en Rotterdam bedenken verhuurders en verhuurbemiddelaars creatieve manieren om toch meer geld los te krijgen. De populairste truc: de 'borgstelling' of 'garantiebetaling' via een externe partij.

Dit is geen onschuldige administratieve formaliteit. Het is een illegale omleiding van het borgplafond. En het doelwit? Bijna uitsluitend internationals.

Het scenario is herkenbaar voor elke international die ooit op Pararius of Kamernet heeft gezocht. Je vindt een kamer of appartement in Utrecht. De huurprijs is €1.200 per maand. De verhuurder vraagt netjes twee maanden borg: €2.400. Dat past binnen de wet.

Maar dan komt de adder onder het gras. Omdat je geen Nederlands BSN hebt, geen lokale kredietgeschiedenis, of geen familielid in Nederland dat als garantsteller kan tekenen, eist de verhuurder een extra 'garantiebetaling' via een commerciële borgdienst. Die dienst rekent een bedrag van €1.000 tot soms meer dan €5.000 voor het afgeven van een garantstelling aan de verhuurder.

Soms is dat bedrag niet-terugvorderbaar. Je betaalt het en je ziet het nooit meer terug. Je zit nu dubbel in de kosten: de wettelijke borg plus de garantiebetaling. Het totale voorschot ligt ineens ver boven het wettelijke plafond van twee maanden huur.

Bij House Hunter zien we berichten van gebruikers die deze constructies tegenkomen in steden als Groningen, Eindhoven, en Delft. Het is geen incident meer. Het is een systeem.

De Wet goed verhuurderschap is niet alleen over de naam 'borg' heengevallen. De wet stelt dat élke aanvullende financiële zekerheid die dezelfde functie vervult als een borg onder het plafond valt. Dat heet het beginsel van functie-equivalentie.

Het maakt dus niet uit of de verhuurder het een 'borgstelling', 'garantiebetaling', of 'derdenborg' noemt. Als het doel is om de verhuurder te beschermen tegen huurachterstand of schade, valt het onder de wettelijke borglimiet van twee maanden kale huur. Een extra garantiebetaling bovenop de wettelijke borg is simpelweg onrechtmatig.

Nederlandse rechtbanken en toezichthouders passen dit beginsel consistent toe. Gemeenten mogen boetes opleggen aan verhuurders die zich aan deze constructies bezondigen. In 2024 zijn er in meerdere steden actieve onderzoeken gestart naar verhuurders die verkapte borgen eisen. De boetes lopen uiteen van €2.500 tot €10.000 per overtreding.

Er is geen grijze zone. De wet is expliciet, en zowel de intentie als het effect van deze constructies is om de bescherming van huurders te ondermijnen.

De reden dat verhuurders deze constructie bij internationals toepassen is pijnlijk voorspelbaar. Internationals hebben vaak geen Nederlandse kredietgeschiedenis. Ze hebben geen BSN bij aankomst, geen vast lokaal inkomen, en geen familie in de buurt die als garantsteller kan optreden. Ze zijn minder bekend met de Nederlandse huurrecht en voelen de druk om snel woonruimte te vinden.

Dat maakt hen een makkelijk doelwit. Verhuurders weten dat een international die net in Amsterdam is aangekomen weinig opties heeft en weinig zin in een juridisch gevecht met een Huurcommissie. De keuze lijkt simpel: betalen of dakloos.

Maar dit is meer dan een praktisch probleem. Het is discriminatie. De Wet goed verhuurderschap verbiedt expliciet discriminatie bij de selectie van huurders. Het eisen van extra financiële zekerheden van internationals die Nederlandse huurders niet hoeven te betalen, is een schending van zowel de letter als de geest van de wet.

Het creëert een tweedeling in de markt: internationals betalen honderden tot duizenden euro's extra voor precies dezelfde woning. Het ondermijnt het hele idee van een wettelijk borgplafond.

De financiële risico's voor huurders zijn aanzienlijk. Wie een garantiebetaling doet aan een commerciële borgdienst, loopt het risico dat bedrag kwijt te raken. Het gaat vaak om duizenden euro's die niet-terugvorderbaar zijn. Bij buitenlandse of ongereguleerde borgdiensten is de kans op terugbetaling vrijwel nihil.

Maar ook de garantsteller loopt risico. Vaak zijn het ouders in het buitenland die een garantstelling tekenen. Wat veel mensen niet weten: als de garantstelling geen maximumbedrag specificeert, is de aansprakelijkheid van de garantsteller potentieel onbeperkt. Ze kunnen niet alleen aansprakelijk worden gesteld voor huurachterstand, maar ook voor schade aan de woning en zelfs juridische kosten.

Een borgtocht is in de basis een secundaire aansprakelijkheid: de garantsteller betaalt pas als de huurder in gebreke blijft. Maar een garantie kan ook primair zijn, wat betekent dat de verhuurder direct bij de garantsteller kan aankloppen. Het verschil is cruciaal en wordt door veel onervaren garantstellingen niet begrepen.

Als je als international wordt gevraagd om een garantstelling te tekenen zonder duidelijk gedefinieerd maximumbedrag: niet doen.

Weiger categorisch. Dat is het korte antwoord. Elke garantiebetaling of derdenborgstelling die bovenop de wettelijke borg van twee maanden kale huur wordt geëist, is onrechtmatig. Je bent wettelijk niet verplicht om daaraan mee te werken.

Maar ik begrijp dat dat makkelijker gezegd is dan gedaan als je wanhopig op zoek bent naar een kamer in Eindhoven of Groningen. De realiteit is dat de verhuurder dan waarschijnlijk de volgende kandidaat kiest. Toch is er een verschil tussen het accepteren van een oneerlijke marktsituatie en het betalen van een illegale heffing.

Wat je wél kunt doen: vraag de verhuurder om de eis schriftelijk te bevestigen. Dat klinkt contra-intuïtief, maar verhuurders die deze constructies gebruiken, willen zelden iets op papier zetten. Als ze weigeren om de garantiebetaling schriftelijk te documenteren, is dat op zichzelf al een rode vlag.

Meld de verhuurder bij de gemeente. Sinds de invoering van de Wet goed verhuurderschap hebben gemeenten de bevoegdheid om boetes uit te schrijven en overtredingen te sanctioneren. In steden als Amsterdam en Utrecht worden klachten serieus genomen. Je kunt ook contact opnemen met de Huurcommissie als er al een contract is getekend en je de kosten wilt terugvorderen.

De enige manier waarop deze praktijk stopt, is als huurders massaal weigeren mee te werken en verhuurders consequent worden aangegeven. Zolang internationals uit angst betalen, blijft het systeem draaien.

Er is één scenario waarin een garantstelling legitiem kan zijn: als het een écht aanvullende zekerheid betreft die niet als borg fungeert. Denk aan een bankgarantie bij commerciële huur, waarbij een bank onder strikte voorwaarden een capped bedrag garandeert. Maar dat is een totaal andere markt dan de woonruimteverhuur aan internationals.

Voor woonruimte geldt: als het eruitziet als een borg, als het betaald wordt als een borg, en als het de verhuurder beschermt tegen dezelfde risico's als een borg — dan is het een borg. En dan valt het onder het plafond van twee maanden kale huur. Punt uit.

De Wet goed verhuurderschap is er om huurders te beschermen. Niet om verhuurders creatieve manieren te geven om die bescherming te omzeilen.