Bemiddelingskosten bij een huurwoning? In negen van de tien gevallen hoef je ze niet te betalen

Een Italiaanse PhD-student die net in Utrecht was geland mailde me vorige maand. Ze had via een makelaarskantoor een studio gevonden voor €1.250 per maand. De makelaar vroeg één maand huur plus 21% btw aan "agency fees" — €1.512,50 bovenop de borg en de eerste maand. Of dat normaal was, vroeg ze.

Mijn antwoord: nee. En je hoeft het waarschijnlijk niet te betalen.

Dit is de meest voorkomende vraag die we bij House Hunter krijgen van internationale huurders. Niet "hoe vind ik sneller een woning", maar "moet ik deze courtage echt afdragen". En het frustrerende is dat het antwoord juridisch al sinds 16 oktober 2015 glashelder is, maar dat de markt zich er in de praktijk weinig van aantrekt.

De kern van het verhaal: zodra dezelfde makelaar óók optreedt of adverteert voor de verhuurder, mag hij jou als huurder geen bemiddelingskosten in rekening brengen. Dat heet het verbod op "dienen van twee heren", en het staat zwart op wit in artikel 7:417 lid 4 BW.

De uitspraak van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) is het scharnierpunt. De Hoge Raad oordeelde dat een bemiddelaar niet tegelijk voor verhuurder én huurder kan werken — en dat de huurder dan dus niet de rekening krijgt.

En nu komt het belangrijke deel, want hier proberen makelaars steeds onderuit te komen: het maakt niet uit of de verhuurder de makelaar wél of niet betaalt. Het feit dat de makelaar de woning op zijn website zet, of namens de eigenaar handelt, is al genoeg om het verbod te activeren.

De enige uitzondering die de Hoge Raad heeft opengelaten: als een website puur als "elektronisch prikbord" functioneert, waar huurders en verhuurders direct contact met elkaar opnemen zonder dat de makelaar als poortwachter optreedt. In dat geval bemiddelt de makelaar niet voor de verhuurder. Maar reken maar uit hoe vaak dat in de praktijk voorkomt. Op platforms als Pararius en Funda loopt eigenlijk alles via de makelaar — je kunt de eigenaar niet eens rechtstreeks bereiken. Dat is dus per definitie bemiddeling voor de verhuurder.

De Wet Goed Verhuurderschap heeft dit verbod sinds 2023 nog eens extra aangescherpt en gemeenten meer handhavingsbevoegdheden gegeven. Amsterdam en Utrecht hebben inmiddels meldpunten waar je dit soort praktijken kunt aangeven.

Wat ik in de praktijk zie: makelaars die de uitspraak kennen, halen de term "bemiddelingskosten" gewoon weg en plakken er iets anders op. "Administratiekosten". "Contractkosten". "Marketingkosten". "Registratiekosten". "Handling fee". Een Spaanse expat liet me vorig jaar een factuur zien van een Rotterdams kantoor met €950 aan "intake en dossierkosten" — voor een woning die ze hadden gevonden op Pararius.

Hier is het punt: de wet kijkt naar de inhoud, niet naar het etiket. Als de vergoeding in feite is voor het samenbrengen van huurder en verhuurder, dan is het een bemiddelingsfee, ongeacht hoe je het noemt. Dat heet het "substance over form"-beginsel.

Wat wél mag in rekening worden gebracht: kosten voor extra diensten die niets met de bemiddeling zelf te maken hebben. Denk aan het regelen van een huisvestingsvergunning, het aanbrengen van een naambordje, of een sleuteloverdracht op locatie. Maar dan tegen kostprijs, en niet als verkapte courtage. €25 voor een naamplaatje kan kloppen. €750 voor een "contract preparation fee" terwijl het contract gewoon een standaard ROZ-model is — daar trap je niet in.

Mijn vuistregel die ik aan elke internationale huurder geef: als je het bedrag pas hoort nadat de woning al van jou is, en het wordt niet onderbouwd met concrete kosten, dan is het verkapte courtage.

Dit weten de meeste huurders niet: je hebt vijf jaar de tijd om onterecht betaalde bemiddelingskosten terug te vorderen. Dus als je in 2021 in Den Haag €1.800 hebt afgetikt aan "agency fees", kun je dat in 2026 nog steeds opeisen.

De procedure is eigenlijk simpel:

1. Stuur een aangetekende brief naar het makelaarskantoor. Verwijs naar artikel 7:417 lid 4 BW en de Hoge Raad-uitspraak van 16 oktober 2015. Eis terugbetaling binnen 14 dagen.
2. Bewaar al je bewijsstukken: bankafschrift, factuur, e-mails, de advertentie waaruit blijkt dat de makelaar de woning aanbood namens de verhuurder.
3. Betaalt de makelaar niet binnen 14 dagen, dan kun je ook wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten claimen (doorgaans 15% van de hoofdsom tot €2.500).
4. Als het op niets uitloopt: Juridisch Loket, Woonbond, of een rechtszaak. De Woonbond heeft modelbrieven die je gratis kunt downloaden.

Ik heb gebruikers gezien die op deze manier €1.500 tot €2.500 hebben teruggekregen, soms zonder dat er ooit een rechter aan te pas kwam. Een dreigbrief met de juiste juridische verwijzingen is in negen van de tien gevallen genoeg, omdat het kantoor weet dat ze de zaak gaan verliezen.

Eerlijk: dit probleem treft Nederlanders ook, maar internationale huurders worden er stelselmatig harder mee geraakt. Drie redenen.

Eén: tijdsdruk. Iemand die over twee weken een PhD-traject in Delft begint, of een tech-job in Eindhoven, gaat niet eerst drie maanden onderhandelen over €1.200 aan kosten. Die tekent. Makelaars weten dit en spelen erop in.

Twee: onbekendheid met de Nederlandse wet. Een Brit die uit Londen komt is gewend aan agency fees als normaal onderdeel van het huurproces. In de UK is dat sinds 2019 ook verboden trouwens, maar het beeld blijft hangen. In Nederland wordt aangenomen dat het hier net zo werkt — terwijl het juridische kader hier juist sinds 2015 streng tegen huurder-courtage is.

Drie: taal. De factuur is in het Engels, de brief naar de huurcommissie moet in het Nederlands, en de modelbrieven van de Woonbond staan ook in het Nederlands. Dat is een drempel.

Wat ik internationale huurders altijd zeg: voordat je iets tekent of overmaakt aan een makelaar, stel één simpele vraag per e-mail. "Are you representing the landlord for this property, or am I engaging you as my personal search agent for a property that is not yet on your website?" Het antwoord komt zelden op papier, want zodra ze "yes, we represent the landlord" schrijven, kunnen ze die fee niet meer verdedigen. Vaak komt er dan plots een telefoontje in plaats van een mail.

Eerlijk zijn over de uitzonderingen, want die zijn er.

Je huurt zakelijk. Verbod geldt alleen voor consumenten. Huur je een woning vanuit je BV of als ondernemer, dan val je buiten de bescherming.

Je hebt zelf een zoekopdracht gegeven. Stel: je benadert een makelaar in Groningen en zegt "zoek voor mij een woning, ook off-market, niet uit je eigen portefeuille". Dan werkt de makelaar oprecht voor jou, en mag hij je een fee rekenen. Maar de woning die je uiteindelijk krijgt mag dus niet al op zijn eigen website hebben gestaan — dat is het keiharde criterium uit de uitspraak.

Vakantieverhuur. De Hoge Raad heeft in 2021 bepaald dat platforms voor vakantieaccommodaties (denk Airbnb) wél courtage mogen rekenen aan de gast, omdat dat geen woonruimte in de zin van de wet is. Voor reguliere woninghuur verandert dit niets.

Voor reguliere studio's, kamers en appartementen op Pararius, Funda, Kamernet of waar dan ook in Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Den Haag, Eindhoven of Groningen geldt: als de makelaar de advertentie heeft geplaatst en de woning aanbiedt, ben jij als huurder geen courtage verschuldigd. Punt.

Bij House Hunter monitoren we meer dan 1.000 woningsites om huurders te tippen zodra een passende woning verschijnt. Maar tipgever zijn is wat anders dan tussenpersoon zijn — wij brengen geen huurders en verhuurders bij elkaar, we sturen je naar de bron. Wat je daarna betaalt aan een eventuele makelaar bepaal jij.

Als ik één ding zou willen meegeven aan iedereen die nu zoekt: check vóór je overmaakt of de makelaar de woning ook op zijn website heeft staan. Maak er een screenshot van. Vraag schriftelijk of hij voor de verhuurder werkt. En als de fee al is betaald: vijf jaar terugvordertermijn. Een aangetekende brief en een verwijzing naar artikel 7:417 lid 4 BW is goedkoper dan je denkt, en effectiever dan je verwacht.

De Nederlandse wet is op dit punt streng en duidelijk. Het enige wat huurders nog tegenhoudt is dat ze het niet weten. Vertel het door.