Aanvangshuur te hoog? Wacht geen zes maanden met de Huurcommissie

Bij een nieuwe huurovereenkomst begint er een klok te lopen: zes maanden vanaf de startdatum van het contract. Binnen die periode kun je de Huurcommissie vragen om de aanvangshuurprijs te beoordelen.

Dat is iets anders dan wachten op een reactie van je verhuurder. Een discussie per e-mail, een telefoongesprek of een belofte om “nog eens naar de huur te kijken” stopt de klok niet. De termijn begint op de datum waarop je huurcontract ingaat.

Die zes maanden zijn geen vrijblijvende richtlijn. Artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek geeft huurders de mogelijkheid om de aanvangshuur te laten toetsen. De Huurcommissie beoordeelt vervolgens of de huur past bij het aantal punten van de woning en de maximale huurprijs die daarbij hoort.

Mijn advies is daarom simpel: controleer je huur meteen na de sleuteloverdracht. Niet wanneer je verhuurder eindelijk reageert.

Stel dat je in Utrecht, Rotterdam of Amsterdam €300 per maand te veel betaalt. Als de Huurcommissie de aanvangshuur verlaagt, kan dat verschil vanaf de eerste dag van het contract worden verrekend. Na acht maanden gaat het in dit voorbeeld om €2.400.

Dat terugwerkende effect is precies waarom de eerste zes maanden zo belangrijk zijn. De huur wordt niet alleen vanaf de beslissing aangepast. Als de procedure op tijd is gestart en de aanvangshuur inderdaad te hoog blijkt, kan de verlaging teruggaan tot het begin van de huurovereenkomst.

Een zaak in Haarlem laat zien dat het om meer kan gaan dan een paar honderd euro. Daar kreeg een huurder ruim €9.000 terug nadat de Huurcommissie de huur eerst verlaagde van €1.295 naar €944 per maand. Ook onderhoudsproblemen speelden daar een rol.

Wie te laat is, staat juridisch veel zwakker. De Huurcommissie kan de huur dan nog steeds verlagen als de puntentelling dat rechtvaardigt, maar de lagere huur geldt dan vanaf de beslissing. De huur die je daarvoor te veel hebt betaald, krijg je niet alsnog terug.

Een verhuurder kan een woning in Den Haag, Delft of Eindhoven voor een bedrag aanbieden dat normaal lijkt voor de buurt. Dat bedrag bepaalt alleen niet automatisch wat juridisch maximaal is toegestaan.

De Huurcommissie gebruikt het woningwaarderingsstelsel. Daarbij tellen onder meer kenmerken van de woning mee. Met de Huurprijscheck kun je zelf een eerste berekening maken en de contractuele huur vergelijken met het maximum dat bij de woning hoort.

Sinds de Wet betaalbare huur geldt de puntentelling ook voor een bredere groep nieuwe middenhuurcontracten. De regels zijn dus niet alleen relevant voor traditionele sociale huur. Ook huurders in de particuliere sector kunnen binnen de gereguleerde bandbreedte vallen.

Kijk bij je controle niet alleen naar de advertentie op Funda, Pararius of Kamernet. De prijs op het platform zegt niet hoeveel punten de woning heeft. De WOZ-waarde en andere woningkenmerken kunnen juist een groot verschil maken in de maximale huur.

Begin met je documenten. Bewaar je huurcontract, de datum waarop het contract is ingegaan en je berekening via de Huurprijscheck. Foto’s van de woning kunnen ook relevant zijn, zeker als je al bent verhuisd.

Dien daarna binnen zes maanden een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs in bij de Huurcommissie. Je hoeft niet eerst maandenlang te onderhandelen met de verhuurder. Een verhuurder kan natuurlijk vrijwillig een fout herstellen, maar diens reactie is geen voorwaarde om de procedure te starten.

Blijf de afgesproken huur betalen zolang de Huurcommissie nog geen beslissing heeft genomen. Zelf de huur stopzetten of alvast een lager bedrag overmaken kan een nieuw probleem veroorzaken. Wacht de beslissing af en vraag daarna, als de huur wordt verlaagd, om terugbetaling van het te veel betaalde bedrag.

Betaalt de verhuurder niet terug, dan kun je hulp zoeken bij het Juridisch Loket. De Huurcommissie bepaalt de huurprijs, maar een weigering om het verschuldigde bedrag te betalen kan verdere juridische stappen nodig maken.

Internationals zijn vaak vooral bezig met de woning bemachtigen. Eerst een BSN regelen, een bankrekening openen, de borg betalen en zorgen dat je kunt verhuizen. De huurprijs controleren komt dan later.

Dat “later” kan duur worden. Bij een nieuw contract in Nederland moet je niet wachten tot je de taal volledig beheerst of tot je verhuurder alle vragen heeft beantwoord. De Huurcommissie is juist bedoeld om de aanvangshuur onafhankelijk te laten beoordelen.

Huurtoeslag verandert dit niet. Of je wel of geen huurtoeslag krijgt, zegt niet automatisch dat de afgesproken huur correct is. Controleer daarom de punten en de maximale huur afzonderlijk. Ook een woning met een hoge huur in Amsterdam of Rotterdam moet binnen de wettelijke regels vallen als het contract onder de gereguleerde huur valt.

Bij House Hunter zien we hoe belangrijk timing bij huren is. We volgen meer dan duizend Nederlandse woningwebsites, zodat huurders sneller kunnen reageren wanneer een passende woning verschijnt. Maar een snelle reactie op Funda of Pararius is pas het begin. Na het tekenen begint voor de aanvangshuur de echte deadline.

Zet de startdatum van je contract vandaag in je agenda. Zes maanden klinkt lang, totdat je merkt dat onderhandelen, verhuizen en wachten op antwoorden die hele periode kunnen opsouperen.